前言

　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數的百分之八十多。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會(huì )非常敏感的住房問(wèn)題。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，乃至維護整個(gè)社會(huì )的穩定都有十分重要的意義。

　　1、 研究概述

　　1.1 我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史

　　我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟時(shí)代曾經(jīng)一度銷(xiāo)聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國住房分配和供應體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據統計，自從1992年以來(lái)，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計已超過(guò)五萬(wàn)億元，年均增長(cháng)20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

　　八十年代以前，沒(méi)有人公開(kāi)地把房地產(chǎn)看成商品，更不會(huì )把它作為商品來(lái)買(mǎi)賣(mài)。它自然就不會(huì )形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會(huì )以來(lái)，在經(jīng)濟體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。八十年代的中國

　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展十年規劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮住房建設要保持合理規模和增長(cháng)速度，適當加快房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現走向商品經(jīng)濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現出來(lái)。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀，隨著(zhù)西部大開(kāi)發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規模進(jìn)入我國，尤其是外資機構的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來(lái)。

　　形勢喜人，但存在的問(wèn)題不少，困難很大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長(cháng)的特點(diǎn)，而這正決定了其規模經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營(yíng)，綜合實(shí)力弱，發(fā)展緩慢，競爭力差。而且各開(kāi)發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實(shí)力強，西部實(shí)力弱。這些都極不適應當前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟形勢和人民群眾日益增長(cháng)的物質(zhì)需求和要求。

　　我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟要求的運行機制，整個(gè)行業(yè)呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達到3萬(wàn)多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬(wàn)人，并且出現了一大批優(yōu)秀樓盤(pán)和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理人才。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)外，十年來(lái)，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀、咨詢(xún)?yōu)閮热莸姆康禺a(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營(yíng)管理樓宇、小區為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構架體系。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，它們中有成功樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀和成功的物業(yè)管理。

　　1.2 研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢的意義

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，將會(huì )在新世紀面臨前所未有的發(fā)展機遇和挑戰。

　　一方面，個(gè)體消費者已成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費主體，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、消費者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國內房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭加劇，

　　使全行業(yè)從“暴利時(shí)代”迅速轉入“微利時(shí)代”，利潤水平向價(jià)值回歸，市場(chǎng)逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO后，海外資金和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導致海外的開(kāi)發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競爭格局。海外的開(kāi)發(fā)商運作經(jīng)驗豐富，專(zhuān)業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強大的市場(chǎng)競爭力。

　　隨著(zhù)我國加入WTO，外國大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進(jìn)軍國內市場(chǎng)，將會(huì )給國內房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)前所未有的競爭壓力。由于國外企業(yè)在資金、技術(shù)和管理等方面具有顯著(zhù)優(yōu)勢，勢必使開(kāi)發(fā)的商品房質(zhì)量更好，品質(zhì)更佳，建設成本更低，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭格局將會(huì )發(fā)生明顯變化。為了要在激烈的市場(chǎng)競爭中取得優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有市場(chǎng)危機意識，強化企業(yè)管理，逐步形成企業(yè)的核心競爭力，以高科技、高品質(zhì)、高效益、低消耗、低成本、創(chuàng )品牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)，才能維持企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　因此， 探討一條我國房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展之路，以迎接全球化經(jīng)濟所帶來(lái)的高層次競爭，已成為國內房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題。

　　2 、房地產(chǎn)企業(yè)現狀和問(wèn)題

　　2.1 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀及展望

　　經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)了市場(chǎng)化初級階段，基本上完成了市場(chǎng)化進(jìn)程�，F在的市場(chǎng)在產(chǎn)品供給和企業(yè)"市場(chǎng)類(lèi)型和消費者"產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現出不同的特征。具體地講，有以下三大特征：

　　從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來(lái)講，現有的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出以下五個(gè)特點(diǎn)：（一是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴大，各種檔次的價(jià)格相互之間的參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降；（二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市場(chǎng)競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷(xiāo)售規模較大，因而對投資仍具較強吸引力（三是資金"技術(shù)"品牌"土地等行業(yè)門(mén)檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專(zhuān)業(yè)隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進(jìn)入成本大增（四是房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售速度減慢，雖然市場(chǎng)總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動(dòng)趨減，銷(xiāo)售周期加長(cháng)（五是日趨激烈的市場(chǎng)競爭造成營(yíng)銷(xiāo)成本上升，客戶(hù)服務(wù)成本亦呈上升趨勢，營(yíng)銷(xiāo)成本使項目利潤更趨降低。

　　從市場(chǎng)類(lèi)型和消費者角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由生存消費型轉向投資消費型。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形態(tài)及消費者購房心理正在發(fā)生著(zhù)深刻變化，消費者對房地產(chǎn)的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產(chǎn)功能向消費、享受功能擴展。由于產(chǎn)品供應日漸豐富，消費者無(wú)須擔心房?jì)r(jià)的漲落而難以把握購房時(shí)機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場(chǎng)中也并非絕對的贏(yíng)家，還是要承擔進(jìn)入市場(chǎng)必然應當承擔的買(mǎi)家風(fēng)險和投資風(fēng)險。 在從生存消費向投資消費轉型的過(guò)程中，消費者改善居住需求而消費房地產(chǎn)的消費需求仍然是拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力，但這并不說(shuō)明現在的房地產(chǎn)市不熱，因為改善人們居住條件是個(gè)持續、長(cháng)期的過(guò)程，不能在短期內實(shí)現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進(jìn)入市場(chǎng)，人們都為改善居住而過(guò)度透支消費，房地產(chǎn)投資增幅及消費速度超過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )產(chǎn)生）泡沫。

　　從產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本上實(shí)現了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。在這個(gè)過(guò)程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場(chǎng)主流發(fā)展趨勢。 因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購產(chǎn)品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快。 房地產(chǎn)商利用建筑業(yè)"建材業(yè)"設計業(yè)的技術(shù)應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現出電子業(yè)的某些現象。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng )新不再是簡(jiǎn)單的應用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過(guò)綜合和優(yōu)化市場(chǎng)因素滿(mǎn)足消費者的需求。 在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化水準大大提高，全行業(yè)明顯進(jìn)步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的規律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能保證項目成功。 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從你死我活的競爭轉向資源組合，行業(yè)內部不同優(yōu)勢的各方走向尋求共同利益。 專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)代理機構的市場(chǎng)不斷擴大。

　　2.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現狀

　　房地產(chǎn)企業(yè)數量多，規模小。20世紀90年代中后期到現在，雖然我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規模，有些還頗具實(shí)力，但相對“ 小、散、差”的特點(diǎn)并沒(méi)有改變。截至2003年，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)僅有349家。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力低，規模經(jīng)濟差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規模經(jīng)濟性強的特點(diǎn)。而我國大多數房地產(chǎn)企業(yè)規模小，資源分散，企業(yè)整體開(kāi)發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬(wàn)元，實(shí)收資本金不足6000萬(wàn)元。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數量多而開(kāi)發(fā)項目規模小，在2003年全市8267.51萬(wàn)平方米的施工面積中，平均每個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)面積僅為3.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售百強的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場(chǎng)份額的4﹪左右。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大。由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著(zhù)自有資金不足的問(wèn)題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規模也不過(guò)幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率多在70﹪以上，有的高達90﹪。這種過(guò)高的負債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發(fā)負效應的連鎖反應。

　　房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng )立。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都超過(guò)社會(huì )其它行業(yè)的利潤率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀90年代開(kāi)始，一大批社會(huì )游資涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。這些開(kāi)發(fā)商短期行為嚴重，既沒(méi)有長(cháng)期的企業(yè)發(fā)展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。

　　作為現代經(jīng)濟的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產(chǎn)權界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主權，企業(yè)要以個(gè)人財產(chǎn)或法人財產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)負完全責任或有限責任。這些條件其實(shí)也就是我們常說(shuō)的現代企業(yè)制度的基本要求。從這些條件和要求來(lái)看，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還存在著(zhù)很多問(wèn)題，總體來(lái)說(shuō)還不能很好地滿(mǎn)足這些要求。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走勢和發(fā)展方向，不論是開(kāi)發(fā)商還是政府管理部門(mén)都需要對這些問(wèn)題及其未來(lái)發(fā)展趨勢有一定的把握。

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)項目的選擇、開(kāi)發(fā)過(guò)程直至項目完成后的售后服務(wù)等全過(guò)程的管理。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗管理的體制上。素質(zhì)高、能力強的企業(yè)家隊伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過(guò)他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動(dòng)了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬(wàn)家企業(yè)，而只有10萬(wàn)名能人，意味著(zhù)有90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類(lèi)， 也分專(zhuān)業(yè)，難以與各種不同門(mén)類(lèi)的企業(yè)對口；再次，能人也有自身局限性，如個(gè)人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著(zhù)深刻矛盾，這時(shí)的能人，實(shí)際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長(cháng)治久安、不斷發(fā)展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運作；沒(méi)有好的管理模式，能人也會(huì )無(wú)用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會(huì )受振動(dòng)，但不會(huì )受重傷。

　　房地產(chǎn)企業(yè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬(wàn)家，占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數的80％多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購房取代集團購買(mǎi)成為市場(chǎng)交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開(kāi)放步伐大大邁進(jìn)等內外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機遇和挑戰。宏觀(guān)總體來(lái)看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現狀不容樂(lè )觀(guān)，其中許多問(wèn)題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個(gè)方面。

　　2.3 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問(wèn)題

　　2.3.1 企業(yè)的所有制性質(zhì)問(wèn)題

　　盡管?chē)鴥葘W(xué)者對于國有企業(yè)問(wèn)題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)題進(jìn)行系統深入的研究。實(shí)際上，工業(yè)國企中的問(wèn)題和弊端房地產(chǎn)國企中都有，如預算軟約束。代理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著(zhù)人才浪費和企業(yè)效率低下等。并且，由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及它在國民經(jīng)濟中越來(lái)越重要的地位而對宏觀(guān)經(jīng)濟的增長(cháng)和波動(dòng)造成的影響更大，如在經(jīng)濟增長(cháng)中房地產(chǎn)業(yè)的重大貢獻及其對宏觀(guān)經(jīng)濟的拉動(dòng)作用，以及在歷次大的經(jīng)濟波動(dòng)中房地產(chǎn)業(yè)所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來(lái)越多的經(jīng)濟學(xué)家所重視。

　　房地產(chǎn)國企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些。上個(gè)世紀80年代末90年代初是中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，國有房地產(chǎn)公司占了絕大多數；隨著(zhù)改革的深入和市場(chǎng)的發(fā)展，國有房地產(chǎn)企業(yè)的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀初，房地產(chǎn)國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占總數的20％，由于其占有的土地、人才、資本等社會(huì )稀缺資源的數量巨大，國有房地產(chǎn)企業(yè)對市場(chǎng)的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業(yè)、一部分并不規范的股份制企業(yè)——這些企業(yè)在性質(zhì)上其實(shí)與房地產(chǎn)國有企業(yè)類(lèi)似，即產(chǎn)權不清晰，企業(yè)與政府的邊界模糊，此外，其數量在統計資料中無(wú)法明確顯示——那么由于所有制問(wèn)題給中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的不利影響從而對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的制約效果就更加顯著(zhù)了。

　　2.3.2 企業(yè)發(fā)展中的規模問(wèn)題

　　目前中國房地產(chǎn)企業(yè)“散、小、差”的特點(diǎn)已是有目共睹。據有關(guān)的統計資料顯示，全國房地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)不足1000萬(wàn)元，具有一級資質(zhì)的1％多一點(diǎn)，二級資質(zhì)的不到10％，大多數是小公司或者項目公司。缺少大型房地產(chǎn)企業(yè)集團，即使是規模較大的開(kāi)發(fā)公司也是資本少、市場(chǎng)份額小，如上海最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——陸家嘴金融貿易區開(kāi)發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。據統計，全國房地產(chǎn)企業(yè)平均每家年開(kāi)發(fā)量只有1.6萬(wàn)平方米，即使最大的房地產(chǎn)企業(yè)所占的市場(chǎng)份額也不足0.5％。

　　然而，從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)所需資金量大、高投入、高回報、高風(fēng)險的特性，以及房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型。管理技術(shù)密集型、人才密集型企業(yè)等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻應該較高。從國際經(jīng)驗看，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)或房企集團是市場(chǎng)舞臺的主角，占據市場(chǎng)的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據了香港樓市的半壁江山。與國際經(jīng)驗相比，大陸房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門(mén)檻過(guò)低、房地產(chǎn)企業(yè)規模過(guò)小等問(wèn)題亟待改進(jìn)。

　　2.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的效益問(wèn)題

　　從《中國統計年鑒》中的數據看，與“經(jīng)營(yíng)總收入”、“商品房屋銷(xiāo)售收入”等指標的穩步增長(cháng)相比，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的“營(yíng)業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標波動(dòng)劇烈，不容樂(lè )觀(guān)。我們簡(jiǎn)單地用“營(yíng)業(yè)利潤”除以“經(jīng)營(yíng)總收入”得到房地產(chǎn)“行業(yè)平均利潤率”，可以明顯地看出，1992、1993、1994年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰，表現在行業(yè)利潤率上是12%左右；而從1994年開(kāi)始房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤和行業(yè)平均利潤率都迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤率僅為0.91％，1997、1998、1999三年更是出現“全行業(yè)虧損”，1999年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率為-1.16％；2000年才開(kāi)始“扭虧”為1.62%.

　　此外，早期的開(kāi)發(fā)企業(yè)對于解決我國多種經(jīng)濟成分并存條件下，非公人員購買(mǎi)住房起了不可或缺的補充作用。而且這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著(zhù)來(lái)自單位福利分房這樣一個(gè)強大的競爭對手存在，其利潤水平局限在一定范圍，還沒(méi)有對社會(huì )造成多大危害。從1998年下半年我國取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，加之住房消費貸款政策的放寬，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)步入了一個(gè)迅猛增長(cháng)的時(shí)期�？梢哉f(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場(chǎng)（包括由開(kāi)發(fā)商直接推動(dòng)的拆遷市場(chǎng)），并且可以自主定價(jià)而不受任何約束的條件下，迎來(lái)了開(kāi)發(fā)業(yè)有史以來(lái)最好的“黃金時(shí)代”，開(kāi)發(fā)商由此也大量進(jìn)入中國富豪排名榜的前列。目前，從利潤獲得的容易程度上看，對于已經(jīng)儲備大量地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，被利用的中央宏觀(guān)調控政策、地方政府拍賣(mài)土地或“勾地”、開(kāi)發(fā)商和政府的特殊關(guān)系、中外炒房團的出擊、消費者的傾巢出動(dòng)等因素都有助于其“坐地加價(jià)”，獲取房?jì)r(jià)失控狀態(tài)下的超級暴利。所以業(yè)內提出的“地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)到來(lái)”的觀(guān)點(diǎn)對開(kāi)發(fā)商而言是對的，但對廣大的住房消費者而言絕對不是一個(gè)好消息。因為一個(gè)幾乎不做任何物質(zhì)勞動(dòng)、增值性服務(wù)的行業(yè)，或者說(shuō)頂多做了房地產(chǎn)創(chuàng )意策劃和住房銷(xiāo)售的行業(yè)，卻獲得了遠比房地產(chǎn)金融、整個(gè)建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈加起來(lái)大得多的超額利潤，成了整個(gè)社會(huì )不得不負擔的沉重成本。

　　根據我們的研究，在英美等發(fā)達市場(chǎng)經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)業(yè)中根本不存在我國這種基本上不做什么物質(zhì)勞動(dòng)和增值服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)由兩類(lèi)企業(yè)構成，一類(lèi)是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設企業(yè)，這是國際意義上的建筑生產(chǎn)企業(yè)。這類(lèi)作為第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)如同我國的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產(chǎn)原料采購、營(yíng)造和銷(xiāo)售功能，是房地產(chǎn)的真正生產(chǎn)者和開(kāi)發(fā)者。另一類(lèi)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，由不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行、房屋信托投資公司、不動(dòng)產(chǎn)投資基金、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、房屋中介代理、房屋開(kāi)發(fā)創(chuàng )意策劃、房地產(chǎn)價(jià)值評估、產(chǎn)權代理、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構成的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)體系。這些房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)根據服務(wù)對象的不同又可以分成為消費者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和為房屋生產(chǎn)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)兩類(lèi)。在英美發(fā)達國家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產(chǎn)率上升快、收入彈性高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特性，成為國民經(jīng)濟的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這正是上世紀70年代末鄧小平同志到歐美訪(fǎng)問(wèn)時(shí)所看到的現象，他后來(lái)提出了把建筑業(yè)作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)和推進(jìn)住宅商品化的構想。

　　可見(jiàn)，現階段中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根本不是一種合理的企業(yè)模式，一些部門(mén)或地方把這個(gè)第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)更屬失誤。因為，這個(gè)皮包公司根本不存在什么生產(chǎn)率上升、收入彈性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等技術(shù)經(jīng)濟特性，也不會(huì )有什么真正意義上的創(chuàng )新。但是在現實(shí)中我們看到，這種不做任何物質(zhì)勞動(dòng)的部門(mén)反過(guò)來(lái)成了供給住房的主體，而那些真正造房子的建筑企業(yè)在開(kāi)發(fā)公司的價(jià)值鏈不過(guò)成了一個(gè)被動(dòng)的、一個(gè)不顯眼的鏈條。這就如同在汽車(chē)這樣的耐用消費品領(lǐng)域，如果我們有一天創(chuàng )造了“汽車(chē)開(kāi)發(fā)商”這樣一個(gè)商業(yè)模式，只要汽車(chē)開(kāi)發(fā)商設法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車(chē)設計商、汽車(chē)制造商制造，成為消費者得到汽車(chē)的唯一提供商，汽車(chē)制造廠(chǎng)反而失去了直接面對汽車(chē)消費者的機會(huì )。房地產(chǎn)是一個(gè)比汽車(chē)價(jià)值更大、質(zhì)量更難以判斷的耐用消費品，如果讓一個(gè)中間商最終負責消費者的住房權益，而真正的房屋生產(chǎn)者則完全依從于中間商，消費者和開(kāi)發(fā)商之間在制度上缺乏一個(gè)合理的矛盾化解途徑。以房屋預售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預售對于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著(zhù)重要的促進(jìn)作用。然而，房屋預售款是不是應該交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節，而不是交給房屋的真正生產(chǎn)者呢？在我國，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房屋建設的“大業(yè)主”和“總承包商”，屬于房屋生產(chǎn)者的上游，消費者有什么理由把預付款交給這個(gè)處于房屋生產(chǎn)者上游的“大業(yè)主”呢？而且從實(shí)質(zhì)的意義上，消費者才是真正的“業(yè)主”和房屋制造的委托者，開(kāi)發(fā)商不過(guò)是代理消費者開(kāi)發(fā)的一個(gè)服務(wù)商，有什么資格要超越房屋的建設生產(chǎn)者而直接獲得房屋預售款，并借此牟取暴利呢？消費者把預售款交給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在支付了延期交付的土地出讓金之后，在剩余的款項中只需要再拿出一個(gè)很小的部分支付給建筑企業(yè)，其余的部分就成了他們的超額利潤；而且開(kāi)發(fā)商支付給建筑企業(yè)的工程費用越少，它們獲得的超額利潤就越多。所以合理的解決辦法是取消把預售款交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預售制，建立起由建筑商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售房屋的預售制度，并從制度上和法律上保證房屋建設生產(chǎn)者對商品房屋質(zhì)量的責任。

　　3、 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢分析

　　3.1 企業(yè)應該逐步走向民營(yíng)化

　　現在看來(lái)，不談“產(chǎn)權”的“市場(chǎng)取向”改革已然不能取得全部改革績(jì)效，產(chǎn)權的明晰是下一階段城鎮住房制度改革的重心。此外，房地產(chǎn)本身所具有的“私人物品”特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏(yíng)利性的特點(diǎn)也是政府退出該行業(yè)的一個(gè)重要理由，因為政府的職能是經(jīng)營(yíng)“公共物品”，在住房問(wèn)題上主要活躍于住房的“社會(huì )保障”領(lǐng)域。政府在這一問(wèn)題上應態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢所趨。事實(shí)上，目前民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在市場(chǎng)基礎好、發(fā)育快的地區如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并逐步從市場(chǎng)的“少壯派”向“實(shí)力派”轉變。例如，在廣州市新近評出的房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強中，民營(yíng)房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團一家房地產(chǎn)國企榜上有名。

　　近年來(lái)，民營(yíng)經(jīng)濟在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長(cháng)的主要動(dòng)力。近幾年來(lái)，由于我國買(mǎi)方市場(chǎng)的全面形成，其他實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機會(huì )越來(lái)越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對來(lái)說(shuō)則機會(huì )大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)家轉向投資房地產(chǎn)。民營(yíng)企業(yè)具有良好的管理機制而迅速增強了企業(yè)綜合實(shí)力。而國有企業(yè)由于體制和機制以及歷史遺留問(wèn)題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發(fā)展相對緩慢。

　　3.2 努力實(shí)現法制化正規化

　　制度化是企業(yè)發(fā)展規�；�，民營(yíng)化的制度基礎和保障，加強企業(yè)內外制度的建設是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點(diǎn)，加入世貿則加速了這一進(jìn)程。改革以來(lái)，我們在制度建設、市場(chǎng)規范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長(cháng)足進(jìn)步，然而如果套用國際游戲規則的要求則又在各方面都存在著(zhù)不規范，遠未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度，企業(yè)內部激勵機制等。未來(lái)中國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現代企業(yè)制度的基本原則，加強房地產(chǎn)企業(yè)內部管理制度、激勵制度、用人制度、財務(wù)制度等的規范化，企業(yè)的內部運行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展。

　　隨著(zhù)我國近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現以產(chǎn)品和價(jià)格為主導的市場(chǎng)競爭格局。房地產(chǎn)企業(yè)只有堅持以市場(chǎng)為導向，為客戶(hù)提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，才能被市場(chǎng)所接受，才能保證項目的成功和企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤。否則，投入開(kāi)發(fā)的大量資金不能及時(shí)回收，不但無(wú)法實(shí)現利潤，而且會(huì )造成企業(yè)運作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要。

　　隨著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)也被逐漸細分，房地產(chǎn)的各類(lèi)產(chǎn)品也越來(lái)越多，它們各具特點(diǎn)和特色，滿(mǎn)足市場(chǎng)上各種購房者的不同消費需求。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應結合企業(yè)自身的現狀，通過(guò)對市場(chǎng)的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿(mǎn)足他們的消費需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度及項目的成功，使企業(yè)在這一細分市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據一席之地。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細分市場(chǎng)，近年來(lái)，在滬開(kāi)發(fā)的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿(mǎn)足了這一細分市場(chǎng)客戶(hù)的需求，雖然價(jià)格不菲，但銷(xiāo)售火暴。東方海外公司就此確主了企業(yè)在滬上豪華公寓這一細分市場(chǎng)的地位和競爭優(yōu)勢，形成了企業(yè)產(chǎn)品自身的特色。

　　科學(xué)化的決策要求房地產(chǎn)企業(yè)應高度重視投資項目的可行性分析工作。投資分析的準確與否，直接關(guān)系到項目的成敗。在項目投資決策前，應投入足夠的人力和財力，做好充分的案前工作，比如市場(chǎng)調研與分析、項目定位、產(chǎn)品規劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據，而不是將決策建立在經(jīng)驗和直覺(jué)的非科學(xué)基礎之上�？茖W(xué)化的決策還需要程序化的過(guò)程，現在不少大型房地產(chǎn)企業(yè)都建立了項目投資聽(tīng)證會(huì )制度，通過(guò)集體討論和辯論來(lái)評估項目，決策投資。

　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在制度建設、市場(chǎng)規范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著(zhù)不規范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度、企業(yè)內部激勵機制等。未來(lái)我國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內部的管理制度、激勵制度、用人制度和財務(wù)制度等。企業(yè)的內部運行和組織建設及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規范化方向發(fā)展。

　　3.3 房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現集團化規�；�經(jīng)營(yíng)

　　未來(lái)中國房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇，將導致房地產(chǎn)企業(yè)向規�；�。集團化方向發(fā)展，逐漸出現一批執市場(chǎng)之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”。其實(shí)，目前中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中大魚(yú)吃小魚(yú)的態(tài)勢已然顯現，快魚(yú)吃慢魚(yú)也是早晚的事。例如，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1／3的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時(shí)期的1600多家，減少至目前的1000多家。

　　企業(yè)集團化經(jīng)營(yíng)已成為世界經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。生產(chǎn)社會(huì )化和生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化是近現代社會(huì )生產(chǎn)發(fā)展的新特點(diǎn)和基本形式。隨著(zhù)社會(huì )化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng )新進(jìn)步，生產(chǎn)過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高。這就從客觀(guān)上要求企業(yè)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)逐步聯(lián)合，集中使用生產(chǎn)資料和資金，采用專(zhuān)業(yè)分工和相互協(xié)作的先進(jìn)生產(chǎn)方式進(jìn)行生產(chǎn)交換。早在1990年約翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢》一書(shū)中就指出：90年代及至21世紀的經(jīng)濟格局是“集團對集團的競爭”，是“大型企業(yè)集團進(jìn)行大兵團作戰式”。美國、德國等西方國家經(jīng)濟高速發(fā)展，與其適應生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟聯(lián)合形式有極大關(guān)系。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強了競爭力。由此可見(jiàn)集團化經(jīng)營(yíng)有利于生產(chǎn)要素的合理組合，使資源得到優(yōu)化配置和合理利用，從而形成企業(yè)的規模經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的活力。

　　企業(yè)集團化經(jīng)營(yíng)是增強競爭力的有效途徑。市場(chǎng)競爭的實(shí)質(zhì)是不同企業(yè)之間為了爭奪各自利潤最大化而彼此進(jìn)行的實(shí)力較量。而在激烈的市場(chǎng)競爭中有許多企業(yè)由于實(shí)力不強，沒(méi)有競爭力導致敗北。我國加入WTO后，一大批實(shí)力雄厚、管理和技術(shù)先進(jìn)的國際資本集團將會(huì )為搶占市場(chǎng)和我國的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行較量。在這種國內外雙重壓力下，企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，實(shí)行企業(yè)集團化經(jīng)營(yíng)是唯—的出路。這樣，會(huì )有利于財力資源的集中使用，少花錢(qián)多辦事，提高資金利用率；有利于充分利用物力資源，可以合理調配使用設備，物盡其用；有利于改善企業(yè)形象，提高知名度，增強資信度；有利于多元化經(jīng)營(yíng)，分擔風(fēng)險，降低成本，增加效益�？傊�，可使企業(yè)轉變經(jīng)營(yíng)觀(guān)念和方式，擴大規模，提高質(zhì)量，形成規模經(jīng)濟，在市場(chǎng)上占據應有的地位。

　　企業(yè)集團化經(jīng)營(yíng)是具有重大意義的戰略抉擇。黨中央在“十年規劃和八五計劃”中，明確提出要“積極發(fā)展企業(yè)集團”。黨的十六大報告指出：“國有企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱。通過(guò)市場(chǎng)和政策引導，發(fā)展具有國際競爭力的大公司大企業(yè)集團�！秉h和政府的宏觀(guān)調控政策是促使企業(yè)實(shí)行集團化的加速器。使企業(yè)增加了實(shí)行集團經(jīng)營(yíng)的緊迫感。實(shí)行企業(yè)集團化，有利于黨和政府通過(guò)對市場(chǎng)經(jīng)濟的宏觀(guān)調控，減少盲目性而產(chǎn)生的損失，增強綜合國力。并為企業(yè)擴大生存和發(fā)展創(chuàng )造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國門(mén)，進(jìn)入國際市場(chǎng)，取得更大的經(jīng)濟效益。

　　企業(yè)集團化經(jīng)營(yíng)有利于房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，決定了不論是在開(kāi)發(fā)，還是在交易和使用過(guò)程中，均需一系列專(zhuān)業(yè)服務(wù)的支持，以保證市場(chǎng)的有序運行和房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現。而我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)中的服務(wù)僅是初級水平，而在“交易”和“使用”環(huán)節的服務(wù)上存在很多空白領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)具有較長(cháng)的經(jīng)濟壽命，服務(wù)的價(jià)值從長(cháng)遠看甚至超過(guò)了房地產(chǎn)實(shí)物的建筑價(jià)值，因此，不論是國民收入還是就業(yè)方面，這些服務(wù)的經(jīng)濟價(jià)值是不可輕視的。而房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面的欠缺，正意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在眾多的商機。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機遇，提供高水平服務(wù)并迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，就會(huì )獲得“先發(fā)”優(yōu)勢，取得巨大收益。因此，在實(shí)行集團化經(jīng)營(yíng)時(shí)，切莫忘記服務(wù)這一重要領(lǐng)域。通過(guò)填補服務(wù)體系的空白，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。

　　目前大多數房地產(chǎn)企業(yè)還未意識到公司發(fā)展戰略的重要性，對企業(yè)戰略的研究也僅限于學(xué)院派，而未能與實(shí)踐很好地結合。而未來(lái)中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著(zhù)趨勢是，一個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)將不再是一個(gè)獨立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展戰略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開(kāi)發(fā)以及企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的影響。因此，未來(lái)開(kāi)發(fā)商所進(jìn)行的將不僅僅是產(chǎn)品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰略眼光的競爭。并且，未來(lái)的中國房地產(chǎn)企業(yè)將不可能只依靠老總一人的經(jīng)驗決策就能“贏(yíng)”，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外腦的集體智慧，形成明確而合乎實(shí)際的公司發(fā)展戰略。

　　規�；�的經(jīng)營(yíng)是國內房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長(cháng)、受市場(chǎng)因素影響大的特點(diǎn)，決定其有著(zhù)較高的市場(chǎng)風(fēng)險。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，國家政策的不斷完善，像土地招投標制度、新的商品房預售標準等的實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的準入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實(shí)力、顯著(zhù)的品牌優(yōu)勢、規�；�經(jīng)營(yíng)、占據較大市場(chǎng)份額的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能在市場(chǎng)中站穩腳跟。

　　縱觀(guān)西方發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展歷程，當經(jīng)濟水平達到一定高度時(shí)，某些行業(yè)就會(huì )出現集中的趨勢。未來(lái)我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭加劇，只有增強規模優(yōu)勢、走集團化道路、全面提升企業(yè)的綜合競爭力，才是企業(yè)贏(yíng)得競爭的關(guān)鍵。目前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處在一個(gè)結構性轉變的關(guān)鍵時(shí)期。一些大的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力正在急劇增強，市場(chǎng)競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場(chǎng)有較大影響的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出，而那些實(shí)力弱而又缺乏核心競爭能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)在未來(lái)幾十年內將會(huì )面臨被淘汰出局的危險。諸如萬(wàn)科這樣的企業(yè)，正努力從其它開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴張做好人才儲備。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“ 大盤(pán)時(shí)代”的來(lái)臨以及國內資本市場(chǎng)的逐步成熟將大大加快我國房地產(chǎn)企業(yè)規�；�、集團化的步伐。

　　3.4 在產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢下?tīng)幦》��?wù)的差別化

　　由于我們長(cháng)期處于“賣(mài)方市場(chǎng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭同質(zhì)化現象嚴重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化……。然而如果認真研究中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢就會(huì )發(fā)現，目前中國城鎮居民已處在一個(gè)從追求“量”向追求“質(zhì)”轉化的時(shí)期，這是宏觀(guān)大勢；從市場(chǎng)的微觀(guān)層面看，市場(chǎng)需求和消費者偏好又是多變的、善變的，有時(shí)還變得很快，開(kāi)發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會(huì )盡失先機。

　　市場(chǎng)化的運作要求房地產(chǎn)企業(yè)以市場(chǎng)為導向，貼近市場(chǎng)，充分了解客戶(hù)的需求，不斷滿(mǎn)足廣大消費者對房地產(chǎn)這一特殊商品的需求。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，首先要清楚市場(chǎng)上要什么，本企業(yè)能做什么，然后再去研究怎么做。近年來(lái)，上海民營(yíng)企業(yè)成為滬上房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一支生力軍，他們的成功，正是由于民企機制靈活，貼近市場(chǎng)，抓住了近年來(lái)中低檔商品住宅的市場(chǎng)機遇，使企業(yè)得到了超常規的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視市場(chǎng)化的運作，許多企業(yè)成立專(zhuān)門(mén)的部門(mén)，負責項目定位和產(chǎn)品研發(fā)，由企業(yè)的設計人員、營(yíng)銷(xiāo)人員共同協(xié)作，力求開(kāi)發(fā)出適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品。

　　首先，追求設計的獨特性。設計是房地產(chǎn)前期最基礎、最核心的環(huán)節，是房地產(chǎn)品牌運作的關(guān)鍵階段。要創(chuàng )造強勁的房地產(chǎn)品牌，就要充分發(fā)揮建筑設計專(zhuān)業(yè)技術(shù)作用，走差異化的生存道路，使前期的開(kāi)發(fā)設計獨樹(shù)一幟，用全新的思維方式不尋常的設計理念和守正出奇的超人表現，以及他人無(wú)法模仿而又能給企業(yè)帶來(lái)持久競爭優(yōu)勢的能力，使品牌的核心價(jià)值能觸動(dòng)每一個(gè)細分的消費群體。

　　其次，注重功能的前瞻性。房地產(chǎn)是城市建設的重要組成部分，要緊跟現代城市的發(fā)展趨勢。住宅是購房者個(gè)性、權力、地位、財富、身份的符號與表征，是生活方式的載體之一。要滿(mǎn)足細分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設計既要體現前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有觀(guān)賞與增值的潛能。

　　此外，銷(xiāo)售策劃要具有鮮明特色。開(kāi)發(fā)商必須注意特色經(jīng)營(yíng)的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在小區布局、建筑外型、色彩樓層、陽(yáng)臺、內部結構等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷(xiāo)方式等方面也要獨具風(fēng)格，努力成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。此外，重視環(huán)保和文化品位也是個(gè)性化服務(wù)的重要體現。同時(shí)，規范到位、體貼入微的物業(yè)管理，不僅可以提升開(kāi)發(fā)商形象，甚至可以使物業(yè)升值。

　　3.5 行業(yè)發(fā)展追求專(zhuān)業(yè)化和品牌化

　　目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)既做房地產(chǎn)，又作地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區位、不分用途，什么項目都做。更有開(kāi)發(fā)企業(yè)提供“ 一條龍”式的服務(wù)，即材料銷(xiāo)售、建筑施工、裝飾裝修、物業(yè)管理都自己做，甚至包括了中介、設計，企業(yè)向大而全、小而全發(fā)展。形成這種“ 全能開(kāi)發(fā)商”的原因有：一是因為與房地產(chǎn)相關(guān)的每一項業(yè)務(wù)都是有利可圖的，所以開(kāi)發(fā)商不愿意讓別人去做；二是房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)分工不夠，相關(guān)業(yè)務(wù)還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)化，沒(méi)有成本優(yōu)勢，產(chǎn)品價(jià)格較高，所以開(kāi)發(fā)商寧愿自己去做。結果造成企業(yè)內部管理上互相重疊交叉，開(kāi)發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng )新，抗風(fēng)險能力下降，通常是一年、兩年一個(gè)開(kāi)發(fā)周期過(guò)去后，很多這樣的企業(yè)也便悄然消失了。以成熟的美國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式為例，他們走的是一條高度專(zhuān)業(yè)化細分的道路，投資、開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各業(yè)務(wù)板塊相對獨立。這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度，這種“ 全能型開(kāi)發(fā)商”缺乏競爭力，不利于發(fā)揮自己的優(yōu)勢，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)利潤的不斷下降，以及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)形成產(chǎn)業(yè)化，房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化將是必然的發(fā)展趨勢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的差別化也將越來(lái)越明顯。目前，我國城鎮居民已處在一個(gè)從追求“ 量”向追求“ 質(zhì)”轉軌的時(shí)期，這是大勢所趨。從市場(chǎng)的微觀(guān)層面看，市場(chǎng)需求和消費者偏好又是多變的，有時(shí)還變得很快，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果事先不充分考慮到這些變化將會(huì )盡失先機。所謂“ 得客戶(hù)者得天下”，研究消費者偏好，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品，研究細分市場(chǎng)，形成獨特的他人無(wú)法模仿復制的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，將是未來(lái)我國房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)考慮的一個(gè)主要問(wèn)題。

　　專(zhuān)業(yè)化的管理要求房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節上配備專(zhuān)業(yè)化的管理人才，提升企業(yè)及項目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲得更多的利潤。加和WT0以后，隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇，國內房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入微利時(shí)代，企業(yè)只有具備較高的項目成本管理水平，使開(kāi)發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競爭中獲得優(yōu)勢。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視投資管理工作，盡早培養出一批專(zhuān)業(yè)化的投資管理人才，使他們成為既具備房地產(chǎn)運作的專(zhuān)業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗，全面了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，又具備財務(wù)分析、投資管理及相關(guān)法律知識的復合型管理人才。

　　品牌化是產(chǎn)品差別化的進(jìn)一步深化。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標的綜合體現，是核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現。長(cháng)久以來(lái)中國的消費者買(mǎi)房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素，而且各因素的權重相差不多，于是只好一個(gè)項目一個(gè)項目去“踩盤(pán)”，交易費用很高。未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭將是品牌的競爭，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略”就能“全贏(yíng)”的局面將被逐步打破，房地產(chǎn)業(yè)界將會(huì )崛起一批行業(yè)精品樓盤(pán)和明星企業(yè)，它們在競爭中占據優(yōu)勢并獲得巨大的超額利潤。

　　品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標的綜合體現，以核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現，是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展和市場(chǎng)競爭的必然產(chǎn)物。一個(gè)有影響的品牌，不僅可以在市場(chǎng)競爭中取得越來(lái)越大的市場(chǎng)份額，而且售價(jià)比一般同類(lèi)產(chǎn)品要高出許多。房地產(chǎn)商品于其自身的特點(diǎn)，一般消費者不可能對諸如開(kāi)發(fā)商的各類(lèi)承諾是否能兌現，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的質(zhì)量是否有保障，今后小區物業(yè)的管理水平如何等方面有非常詳細的了解，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須運用品牌這一無(wú)形資產(chǎn)來(lái)提高消費者對其產(chǎn)品的忠誠度。未來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭將是品牌的競爭，企業(yè)必須在產(chǎn)品質(zhì)量、外觀(guān)、功能、小區環(huán)境、售后服務(wù)等各方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。

　　戰略化是品牌化的進(jìn)一步深化。戰略化意味著(zhù)一個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)將不再是一個(gè)獨立的事件，不能僅僅核算這一單個(gè)項目的成本和收益，而要將之放于企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展戰略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開(kāi)發(fā)以及企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的影響。因此，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的將不再僅僅是產(chǎn)品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰略眼光的競爭。而且，企業(yè)將不再可能只依靠領(lǐng)導個(gè)人的經(jīng)驗決策就能成功，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外部咨詢(xún)機構的集體智慧，形成明確且合乎實(shí)際的企業(yè)發(fā)展戰略。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視企業(yè)的品牌建設。當然，企業(yè)的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統工程。品牌建設需要一個(gè)過(guò)程，它是以開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。例如，萬(wàn)科地產(chǎn)的“萬(wàn)科城市花園”品牌，北京萬(wàn)通集團的“新新家園”品牌，廣州奧林匹克房產(chǎn)的“奧林匹克花園”品牌，等等。它們都是通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)和多個(gè)項目的積累，才擁有了目前的市場(chǎng)知名度和品牌形象。

　　企業(yè)品牌建設不僅為企業(yè)開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售工作提供了保障，而且，良好的品牌形象還會(huì )給企業(yè)帶來(lái)更為豐厚的附加價(jià)值—品牌價(jià)值。首先，知名企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的售價(jià)可以高于周邊的其它樓盤(pán)，利潤可以更高。如萬(wàn)科地產(chǎn)近年來(lái)在滬上開(kāi)發(fā)了多個(gè)項目，由于服務(wù)品牌的建立，不但銷(xiāo)售火暴，而且，售價(jià)也比周邊樓盤(pán)每平方米高出700－1000元。其次，知名企業(yè)在某一地段的投資開(kāi)發(fā)，會(huì )帶動(dòng)其它企業(yè)在周邊跟風(fēng)投資，從而形成新的熱點(diǎn)，提升了區域價(jià)值，最終提升了自身樓盤(pán)的價(jià)值，擴大了利潤空間。最后，知名度高的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更容易獲得銀行的金融支持，更容易找到合作伙伴。特別是加入WTO以后，大量境外投資會(huì )進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，而出于對國內外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式差異性和本土化的考慮，一部分境外投資會(huì )采用合作開(kāi)發(fā)或項目管理的模式，而國內知名房地產(chǎn)企業(yè)在吸引資方面無(wú)疑會(huì )占得先機。大連萬(wàn)達集團由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強之一的某境外企業(yè)合作，在國內二十幾個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建造大型商業(yè)設施及住宅小區。

　　越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，未來(lái)國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)不應出現象中國家電業(yè)那樣殘酷的價(jià)格競爭，那只會(huì )導致全行業(yè)的生存危機，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿(mǎn)足客戶(hù)需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　3.6 房地產(chǎn)企業(yè)趨向網(wǎng)絡(luò )化信息化

　　房地產(chǎn)是區域市場(chǎng)，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區域經(jīng)營(yíng)才能實(shí)現自己的規�；�發(fā)展，而跨區域經(jīng)營(yíng)就要求企業(yè)加強區域網(wǎng)絡(luò )化管理的能力，企業(yè)必須通過(guò)利用網(wǎng)絡(luò )化管理的優(yōu)勢，整合市場(chǎng)和企業(yè)內部的資源。如上海富陽(yáng)的"全國通路戰略"，通過(guò)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò )分攤風(fēng)險，利用經(jīng)濟的地域輪動(dòng)贏(yíng)得發(fā)展空間。

　　中國房地產(chǎn)TOP10研究組通過(guò)對百強企業(yè)的系統研究認為：專(zhuān)業(yè)化、制度化、品牌化、職業(yè)化、網(wǎng)絡(luò )化將是百強企業(yè)的發(fā)展趨勢。一、專(zhuān)業(yè)化。百強企業(yè)只有堅持業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化，不斷提高自己的競爭力，才可能在市場(chǎng)上生存并發(fā)展壯大。二、制度化。企業(yè)要發(fā)展，就必須以制度代替模式，加強企業(yè)創(chuàng )新能力，不斷超越自我，才能在競爭日益激烈的房地產(chǎn)策劃代理市場(chǎng)中脫穎而出。三、品牌化。品牌是企業(yè)綜合實(shí)力的外部表現，同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展離不開(kāi)品牌。百強企業(yè)都十分注重品牌價(jià)值，上�；膷u房產(chǎn)工作室用"口碑"開(kāi)拓市場(chǎng)，創(chuàng )造性地提出"聲譽(yù)緣于面、服務(wù)強調線(xiàn)、效益出于點(diǎn)"的運作思路，在區域擴張中取得了良好的聲譽(yù)和效益。四、職業(yè)化。職業(yè)化人才越來(lái)越受到行業(yè)的推崇。百強企業(yè)認識到這個(gè)趨勢，注意吸收專(zhuān)業(yè)化人才，加強員工專(zhuān)業(yè)教育，培養出職業(yè)化的人才隊伍。五、網(wǎng)絡(luò )化。房地產(chǎn)是區域市場(chǎng)，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區域經(jīng)營(yíng)才能實(shí)現自己的規�；�發(fā)展，而跨區域經(jīng)營(yíng)就要求企業(yè)加強區域網(wǎng)絡(luò )化管理的能力，企業(yè)必須通過(guò)利用網(wǎng)絡(luò )化管理的優(yōu)勢，整合市場(chǎng)和企業(yè)內部的資源。如上海富陽(yáng)的"全國通路戰略"，通過(guò)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò )分攤風(fēng)險，利用經(jīng)濟的地域輪動(dòng)贏(yíng)得發(fā)展空間。

　　3.7 房地產(chǎn)企業(yè)將日趨與金融業(yè)實(shí)現融合

　　在金融全球化的推動(dòng)下，中國金融業(yè)的開(kāi)放，海外金融機構的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng )新，增強金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險業(yè)的市場(chǎng)空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，促使更多的居民通過(guò)向銀行按揭貸款實(shí)現住宅的超前

　　消費和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。

　　當房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運轉正常，融資渠道暢通，經(jīng)營(yíng)負債控制得當，具有專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和核心競爭力的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規模越大，效益就會(huì )越高，風(fēng)險就會(huì )越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做強的同時(shí)，也希望能盡快上規模。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進(jìn)入資本市場(chǎng)是必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)，不但可以拓寬企業(yè)籌資渠道。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加穩健。在香港，大地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率一般不超過(guò)30％，而目前國內大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均在85％以上。由此可見(jiàn)，資本運作對于房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì )越來(lái)越重要。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作并不局限在企業(yè)上市這一種形式，而是有更廣泛的資本運作方式。例如，大型房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場(chǎng)上收購、兼并其它房地產(chǎn)企業(yè)，或是投資參股優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，或是與國外房地產(chǎn)基金合作，強強聯(lián)手，充分發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢，形成雙贏(yíng)局面。隨著(zhù)我國加入WT0，相關(guān)政策逐步放開(kāi)，房地產(chǎn)企業(yè)必將在更加廣闊的國內外資本市場(chǎng)上進(jìn)行運作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強勁的動(dòng)力。

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不僅需要雄厚的資金實(shí)力作為后盾，而且，更需要各類(lèi)高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才的加盟作為保障。未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭在某種意義上講就是人才的競爭。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已非常重視企業(yè)人力資源的建設，想盡辦法留住企業(yè)內的業(yè)務(wù)主干，并不斷通過(guò)獵頭公司等在市場(chǎng)上爭奪高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才和經(jīng)營(yíng)等理人才，建筑人才高地、為企業(yè)的發(fā)展儲備能量。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)好人才的同時(shí)，還應學(xué)會(huì )用好人才。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應不斷完善薪酬計劃、績(jì)效考核制度和激勵機制，提高員工的積極性和責任感；營(yíng)造良好的企業(yè)文化，加強團隊建設，為員工創(chuàng )造充分發(fā)揮個(gè)人專(zhuān)長(cháng)的環(huán)境氛圍，增強企業(yè)的凝聚力和向心力；重視員工的職前培訓和在職培訓，鼓勵員工不斷創(chuàng )新，爭創(chuàng )學(xué)習型企業(yè)，以適應行業(yè)的發(fā)展和競爭的需要。

　　目前，國內房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構，主要分為兩種形式：一類(lèi)是職能型的模式。企業(yè)設置不同的專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)，同時(shí)分工負責企業(yè)所開(kāi)發(fā)的各項目的業(yè)務(wù)工

　　作，每個(gè)項目現場(chǎng)設地盤(pán)經(jīng)理。其特點(diǎn)是公司層面強，項目層面弱。另一類(lèi)是項目經(jīng)理負責制的模式。每個(gè)項目部或項目公司，配備較齊全的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員，獨立運作，由項目經(jīng)理全權負責。其特點(diǎn)是公司層面弱，項目層面強。這兩種模式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，因此，有些大中型企業(yè)采用兩種模式相結合的組織架構，但也帶來(lái)了多頭管理、效率低下、人員配置增加等一系列問(wèn)題。

　　“入世”后，外資進(jìn)軍國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，一種是直接在華設立公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。這對國內房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機遇，哪家企業(yè)的管理機制與國際接軌，他們在吸引外資合作方面就占有優(yōu)勢。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)應重視企業(yè)法人治理機構和現代企業(yè)制度的建設，投資決策層面與經(jīng)營(yíng)管理層面的分離，作為企業(yè)所有者，敢于聘用職業(yè)經(jīng)理人負責公司的經(jīng)營(yíng)，并充分放權，依靠建立完善的管理制度和監督機制，來(lái)約束各級管理人員，企業(yè)靠制度化、程序化運轉，而不是靠一個(gè)人在運作，這樣，才能為吸引新的投資股東奠定良好的基礎。

　　同時(shí)，企業(yè)應學(xué)習國外先進(jìn)的管理理念，逐步建立扁平化的組織結構，減少管理層次，增強企業(yè)內部溝通渠道的暢通，提高組織運作效率，增強各類(lèi)決策的可靠性。比如，項目投資決策聽(tīng)證會(huì )、項目規劃設計聽(tīng)證會(huì )、營(yíng)銷(xiāo)方案聽(tīng)證會(huì )等形式，就是一種探索，使公司高層管理人員與普通的基層業(yè)務(wù)人員有機會(huì )充分溝通，交換意見(jiàn)，為決策的正確性、科學(xué)性提供了保障。

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展得益于房地產(chǎn)金融的大力支持。但近年來(lái)金融支持力度有所下降。目前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴(lài)程度很大。

　　我國房地產(chǎn)金融制度創(chuàng )新的當務(wù)之急是融資證券化,更具體地講急需開(kāi)放抵押貸款二級市場(chǎng)。住房抵押貸款的二級市場(chǎng)就是銀行或住房抵押貸款擔保公司開(kāi)展的業(yè)務(wù)。由于住房抵押貸款占用的資金數量大、積壓時(shí)間長(cháng)、變現難,因此經(jīng)

　　營(yíng)孕育著(zhù)巨大的風(fēng)險。歐美的住房抵押證券的信用級別極高,相對具有“金邊證券”之稱(chēng)的國庫券而言,住房抵押證券稱(chēng)之為“銀邊證券”,具有良好的贏(yíng)利功能。因而二級市場(chǎng)并非單純的就是一種風(fēng)險分散機制,它還是一種全新的融資渠道加強與金融部門(mén)的合作與聯(lián)系,開(kāi)展多樣化、多渠道的抵押業(yè)務(wù),特別是擴大存量房抵押業(yè)務(wù),盤(pán)活存量資產(chǎn),使房地產(chǎn)抵押成為融資的主要手段之一。

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現組織機構的精簡(jiǎn)，扁平化的管理，提高效率，應該走專(zhuān)業(yè)化的道路。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工越來(lái)越細，今后房地產(chǎn)企業(yè)應將更多的人力、財力，放在投資策劃、管理等方面；將部分業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)公司打理，不僅能使其更加專(zhuān)業(yè)化操作，而且可以有效地降低成本，規避風(fēng)險。例如，目前很多房產(chǎn)商已將設計、施工、監理、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等工作發(fā)包出去。今后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項目管理、市政配套工程等工作也會(huì )由專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成。這樣，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的組織機構得以精簡(jiǎn)，管理效率大幅度提高，而且，各外包項目由專(zhuān)業(yè)公司承擔，更加專(zhuān)業(yè)化，效率和效益皆會(huì )提高。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )選擇合適的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢，強強聯(lián)手，形成戰略伙伴聯(lián)盟，保證項目順利完成，使企業(yè)得以發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著(zhù)融資成本的大小。因此，如何通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)對資金的需求，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題，也是防范金融風(fēng)險的重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為對象而進(jìn)行的融資，主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費等活動(dòng)而展開(kāi)。要使房地產(chǎn)企業(yè)融資暢通無(wú)阻，就要達到融資對象的專(zhuān)門(mén)化、融資對象的過(guò)程化。

　　結論

　　從總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。要多種途徑解決房地產(chǎn)企業(yè)規模過(guò)小，后勁不足的問(wèn)題，摸索并逐漸形成較成熟的運行模式，抗風(fēng)險能力也將會(huì )得到不強加強。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)中站穩腳跟，牢牢把握好市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時(shí)俱進(jìn)，把握機遇，才能出其不意，戰勝對手，立于不敗之地。同時(shí)，還必須有國家政策的正確指導、政府部門(mén)的大力配合,以及政府與企業(yè)對消費者需求的準確把握及合理引導。

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