為貫徹黨的十五大關(guān)于加快住房制度改革的精神，根據國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）和省政府有關(guān)房改工作的意見(jiàn)，結合我市的實(shí)際情況，制定本方案。

　　一、指導思想和原則

　�。ㄒ唬┲笇�思想：以建立適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟要求的新的住房制度為目標，以住房分配體制改革為核心，新房（包括新建、購的各類(lèi)住房，騰空的成套及不成套的住房，拆遷安置用房）實(shí)行“新制度”，即住房貨幣化分配制度；老房（指現已租住的公有住房）實(shí)行“老辦法”，加快改革步伐，堅持提租、售房、開(kāi)放公有住房二級市場(chǎng)、完善住房公積金制度4項改革整體推進(jìn)，全面深化，實(shí)事求是地做好新老房改政策的銜接，同時(shí)完善住房金融、經(jīng)濟適用住房（安居工程，下同）建設及管理等配套政策措施，不斷滿(mǎn)足城鎮居民日益增長(cháng)的住房需求。

　�。ǘ�）基本原則：在國家和省統一政策目標指導下，因地制宜、量力而行，國家、單位和個(gè)人合理負擔，做到“人民安心、中央放心、有利穩定、促進(jìn)發(fā)展”。

　　二、改革內容

　�。ㄒ唬�對新房實(shí)行“新制度”。自1998年12月31日起，公有住房一律停止實(shí)物分配，原則上只售不租，實(shí)行貨幣化分配。同時(shí)建立職工住房補貼制度，增加職工工資收入中的住房消費資金含量。職工通過(guò)政策性及商業(yè)性住房貸款，提高購房的支付能力。由職工根據需要和可能，主要通過(guò)自行購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房、商品房等方式，解決個(gè)人住房問(wèn)題，實(shí)現住房供應社會(huì )化、市場(chǎng)化。

　　1.建立新的住房供應體系

　　對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應政策：

　�。�1）最低收入家庭實(shí)行廉租住房制度。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，其房源從騰空的公有住房以及政府和單位提供的廉租住房中調整解決。當困難家庭收入提高，超過(guò)規定標準時(shí)，應騰退廉租住房或對其提高住房租金標準。

　�。�2）中低收入家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房，售價(jià)實(shí)行政府指導價(jià)，按保本微利原則確定。

　�。�3）高收入家庭購買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。

　　購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請、審批制度。具體辦法另行制定。

　　各類(lèi)家庭收入標準，由市政府根據本市職工工資、售房?jì)r(jià)格、住房情況等因素確定，定期公布。

　　1998年度，高收入家庭確定為雙職工年收入在3.6萬(wàn)元（含3.6萬(wàn)元）以上的家庭；最低收入家庭為享受最低生活保障線(xiàn)的家庭；其余均為中低收入家庭。

　　2.實(shí)行住房貨幣化分配

　　實(shí)行住房貨幣化分配，一要堅持積極穩妥、量力而行和兼顧公平的原則，根據職工的住房現狀、工作年限、職務(wù)及對社會(huì )和單位的貢獻等情況，以發(fā)放住房補貼的方式合理分配用于個(gè)人住房消費的資金。二要體現國家、單位、個(gè)人三者合理負擔住房資金的原則，根據住房?jì)r(jià)格水平和經(jīng)濟承受能力，確定增加給個(gè)人用于住房消費的資金。

　�。�1）實(shí)行住房貨幣化分配的范圍和對象

　　范圍（實(shí)施單位）：市級及市內4區財政撥款（包括預算外撥款）的機關(guān)、團體和事業(yè)單位；有條件的企業(yè)和自收自支事業(yè)單位。

　　對象：在上述單位工作并有本市城鎮常住戶(hù)口沒(méi)有住房和住房面積未達到規定標準的職工。

　　在本方案公布之前已離退休的職工沒(méi)有住房或住房面積未達到規定標準的，由所在工作單位根據實(shí)際情況予以解決。

　�。�2）職工住房補貼辦法

　　職工住房補貼是指單位把原來(lái)用于購、建職工住房的資金轉化為根據規定標準向職工個(gè)人提供的專(zhuān)項用于住房消費的貨幣性補貼，屬于職工個(gè)人所有。

　　職工住房補貼的發(fā)放，由職工本人提出申請，經(jīng)單位核定后從1998年12月1日起計發(fā)。住房補貼以記帳的方式按月記在職工名下，統一專(zhuān)戶(hù)存儲，定向使用，不發(fā)貨幣。

　　對沒(méi)有住房的職工，全額計發(fā)住房補貼；對已有住房，但未達到住房面積規定標準的職工，面積差額部分計發(fā)住房補貼。已達到或超過(guò)住房面積規定標準的職工，不發(fā)給住房補貼。新參加工作的職工，自參加工作次月起計算住房補貼。

　　1998年12月31日以前參加工作的職工，購房時(shí)根據本人意愿，住房補貼可按本方案公布的補貼標準，從參加工作之日起計算。

　　職工到離、退休時(shí)，住房補貼計發(fā)不足的，不足部分按離、退休當年市政府公布補貼標準，在離、退休時(shí)一次補齊。

　　職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系時(shí)，自終止次月起停止計發(fā)住房補貼。本人如重新參加工作，由原單位負責向住房補貼管理機構辦理職工住房補貼帳目轉移手續。如未重新參加工作，已計發(fā)的住房補貼本息余額，在職工達到法定離、退休年齡時(shí)可一次性提取。

　�。�3）職工住房補貼的計算辦法和標準

　　職工住房補貼分為基本住房補貼和一次性住房補貼兩部分。

　　基本住房補貼，是按照雙職工家庭年均收入的15％作為家庭應負擔的住房消費，加上基本住房補貼以及住房公積金，通過(guò)20年的積累，可購買(mǎi)一套65平方米（建筑面積，下同）的經(jīng)濟適用住房的標準計算。每年的基本住房補貼額隨著(zhù)房?jì)r(jià)、工資增長(cháng)率、住房公積金的繳交比例和購房貨款利率的調整而調整，由市政府公布。

　　1998年度職工基本住房補貼的房?jì)r(jià)為每平方米1800元，職工人均年工資收入按1997年7030元計算。應全額計發(fā)補貼的職工不分工齡、職級，每人每月補貼155元。差額補貼額按現住房面積小于65平方米之差計算，每平方米每月補貼2.40元。

　　基本住房補貼的補貼年限為20年（即240個(gè)月）。

　　一次性住房補貼，只適用于本人住房面積規定標準大于65平方米的各類(lèi)人員，在購房時(shí)所享受的住房面積標準與65平方米之差，按屆時(shí)市政府公布的計算基本住房補貼的房?jì)r(jià)，每平方米補貼房?jì)r(jià)的70％。

　�。�4）住房補貼的使用

　　職工住房補貼專(zhuān)項用于職工家庭購買(mǎi)、建造住房及家庭自住住大修理支出或交納住房租金。職工在購房時(shí)，可向單位申請提取存儲的住房補貼，經(jīng)批準后，以轉帳的形式支付給房屋銷(xiāo)售單位，沖抵職工購房款。職工購買(mǎi)住房后繼續發(fā)放的住房補貼，可逐年用于償還購房貸款本息。

　　職工離、退休，調離本市或出國定居時(shí)，可以提取本人住房補貼戶(hù)中的儲存余額。職工的住房補貼免征個(gè)人所得稅。職工在職期間去世，住房補貼帳戶(hù)中的儲存金額，可由其繼承人或受遺贈人依法提取。

　�。�5）住房補貼的資金來(lái)源

　　住房補貼資金主要立足于現有住房資金的轉換。行政事業(yè)單位從各級財政每年用于職工住房建設及維修的資金、財政撥付給單位的預算外資金、公房出售收入和單位其他收入中列支，不足部分列入預算；企業(yè)住房補貼可先從公益金，購、建房資金，房屋折舊基金，大修理基金，公有住房出售收入等資金中解決，不足部分經(jīng)財政部門(mén)批準可列入成本。

　�。�6）職工住房補貼的管理與計息

　　基本住房補貼按照“專(zhuān)項存儲，統一管理，定向使用”的原則，并比照住房公積金政策管理。職工住房補貼存儲利率，比照住房公積金的有關(guān)規定執行。

　　按本方案實(shí)行住房貨幣化分配，經(jīng)濟上暫時(shí)有困難的企業(yè)和自收自支事業(yè)單位在停止住房實(shí)物分配的前提下，可參照上述規定，根據實(shí)際情況制定本單位的住房貨幣化分配的具體方案，經(jīng)職工代表大會(huì )通過(guò)，由其主管部門(mén)審定，報市住房委員會(huì )批準后施行。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位在制定方案時(shí)，對干部職工的住房面積和補貼標準，均不得超過(guò)我市的有關(guān)規定和本方案規定的標準。

　�。ǘ�）對老房完善“老辦法”。對現已租住的公有住房，要加大工作力度，加快改革步伐，繼續深化現行的房改政策。主要包括：穩步提高公有住房租金，力爭使租金水平達到國家提出的要求；擴大公有住房的出售范圍，調整出售政策和價(jià)格；開(kāi)放公有住房的二級市場(chǎng)；規范和完善住房公積金制度。

　　1.提高公有住房租金標準

　　對已租住的公有住房租金實(shí)行分步提租。自1998年12月31日起，將租金標準由現行的每平方米使用面積0.95元提高到1.43元，比原租金標準提高50％。以后按“小步快走”的原則，每年適當提高一定幅度，逐步達到國家和省規定的租金水平。

　　提租后，對原享受減、免、補政策的各類(lèi)人員及特別困難家庭仍實(shí)行相應的政策。對住房面積在控制標準以?xún)�，房租支出占家庭收入的比例超出規定標準的家庭，超出部分可用住房補貼或住房公積金支付。

　　2.擴大公有住房出售范圍，調整出售價(jià)格

　　擴大公有住房出售范圍。各類(lèi)已租住的公有住房（包括成套或不成套的住房），除倒危房和政策認為不宜出售的住房外，均可向已租住該房的居民出售。對按現行公有住房出售程序由于缺少有關(guān)資料未予批準出售的住房，可由主張房屋產(chǎn)權的單位向市房管部門(mén)提出確權申請，經(jīng)初步確認后即可先按規定程序向職工出售，其售房收入待歸檔資料補齊后，方可按有關(guān)規定辦理支用手續。公有住房出售的范圍擴大后，原按標準價(jià)或成本價(jià)“購買(mǎi)公有住房每個(gè)家庭只限一次”的規定，調整為已按房改政策購買(mǎi)過(guò)公有住房，在本人住房面積規定標準內還可按房改政策購買(mǎi)本人或配偶已租住的其他住房，超出購房人的面積規定標準以外的部分，按青辦發(fā)〔1997〕56號文件等有關(guān)規定執行。

　　調整公有住房出售價(jià)格。1998年12月31日起調整公有住房出售價(jià)格，同時(shí)根據國家關(guān)于房改售房的各項優(yōu)惠要逐年減少和調整的要求，對原住房?jì)r(jià)格中的房屋折舊、工齡折扣、現住房折扣及一次性付款折扣進(jìn)行調整。房?jì)r(jià)和有關(guān)折扣系數調整后，1998年度出售公有住房的計算辦法為：按1996年度成本價(jià)售房的計價(jià)辦法計算后再乘以1.09，即為1998年度的實(shí)際售價(jià)。

　　非成套住房出售的計價(jià)辦法，先按成套住房的計價(jià)辦法計價(jià)后再按其配套情況及方便程度進(jìn)行折扣。獨用廚房或廁所缺一的按實(shí)際售價(jià)折扣20％，廚房、廁所均不獨用的折扣30％。

　　各級結構等級的成套住房1998年度每平方米的最低限價(jià)，一至六類(lèi)區域分別不得低于252元、235元、227元、218元、210元和201元。最低限價(jià)不包括一次付款折扣3.3％。不成套住房的最低限價(jià)按同類(lèi)區域成套住房的最低限價(jià)折減30％。

　　3.穩步開(kāi)放公有住房二級市場(chǎng)

　　按房改成本價(jià)已購買(mǎi)的公有住房，上市交易實(shí)行準入制度，取得準入資格的住房允許出售、出租、交換、贈與、抵押等。以標準價(jià)購買(mǎi)的住房需先補足到成本價(jià)取得完全產(chǎn)權，差價(jià)款的計算辦法是按當年購房的標準價(jià)實(shí)際付額乘以0.31后，再乘以從購房到補交差價(jià)期間公有住房售價(jià)的有關(guān)調整系數，并以上述款項為基數補齊共用部位維修基金。

　　職工出售所購公房上市交易的范圍、條件、程序、稅費收取、維修及收益分配等，按有關(guān)配套政策規定執行。

　　4.完善住房公積金制度

　　住房公積金是職工用于解決住房困難和改善住房條件的重要資金來(lái)源。住房公積金應主要用于個(gè)人購房抵押貸款，要首先滿(mǎn)足職工個(gè)人購買(mǎi)、建造、大修理自住住房貸款需要，其次要向經(jīng)濟適用住房建設傾斜。房租支出占家庭收入的比例超過(guò)規定標準的職工，可用住房公積金支付房租。

　　要逐步提高住房公積金的繳交率和歸集率。按國家規定的統計口徑和要求，1998年歸集率達到85％，2000年達到95％。住房公積金的繳交基數每年均按上一年的工資總額進(jìn)行調整。1998年12月31日起，單位和個(gè)人各按1997年工資總額的7％繳交住房公積金。繳交住房公積金確有困難的企業(yè)可持有關(guān)部門(mén)證明向市房改部門(mén)提出申請，辦理緩交手續。

　�。ㄈ�）單位自建或單位購買(mǎi)并已預付房?jì)r(jià)款的經(jīng)濟適用住房，在本方案施行前已正式開(kāi)工并于1999年底之前竣工交付使用的，既可按經(jīng)濟適用住房的出售政策及價(jià)格向職工出售，也可按已租住公有住房出售的政策及價(jià)格向職工出售。

　　三、配套政策措施

　�。ㄒ唬┘涌彀l(fā)展住房金融

　　1.鼓勵商業(yè)銀行向個(gè)人發(fā)放住房貸款。商業(yè)銀行要擴大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，取消住房貸款的規模限制，適當放寬個(gè)人住房貸款的實(shí)際貸款期限。

　　2.完善住房產(chǎn)權抵押登記制度，加快發(fā)展住房抵押貸款保險，防范貸款風(fēng)險，保證貸款安全。

　　3.加快發(fā)展住房公積金抵押貸款與商業(yè)銀行住房貸款相結合的組合貸款業(yè)務(wù)，簡(jiǎn)化貸款手續，提高服務(wù)效率。

　�。ǘ�）加快經(jīng)濟適用住房建設

　　經(jīng)濟適用住房是向中低收入家庭提供住房保障的主要房源。在規劃設計時(shí)要著(zhù)眼于經(jīng)濟適用，設計戶(hù)型以二居室為主，在建設時(shí)要提高科技含量，確保工程質(zhì)量，竣工出售時(shí)要出具和提供房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)。要加強對經(jīng)濟適用住房項目收費、成本核算、銷(xiāo)售價(jià)格的監督。對購、建經(jīng)濟適用住房的個(gè)人和單位，有關(guān)商業(yè)銀行和住房資金管理部門(mén)應優(yōu)先提供商業(yè)性和政策性住房貸款。貸款利率不得超過(guò)國家規定的利率，任何單位不得增加貸款環(huán)節。嚴格按規定建設和出售經(jīng)濟適用住房，經(jīng)濟適用住房建設實(shí)行收費登記制度，銷(xiāo)售實(shí)行住宅質(zhì)量保證卡制度，購買(mǎi)實(shí)行資格審查制度。

　�。ㄈ�）建立社會(huì )保障性住房的建設管理體制

　　為體現政府對中低收入及最低收入家庭住房供應社會(huì )保障職能，市政府主管部門(mén)要根據新的住房制度要求，制定和完善中低收入和最低收入家庭的住房建設、分配和管理的體制，并制定和組織實(shí)施與該體制相關(guān)的法規、政策、規劃、計劃和方案等。

　　為從機制上保證經(jīng)濟適用住房不以盈利為目的，降低和控制工程成本，組建青島市經(jīng)濟適用住房發(fā)展中心，負責組織實(shí)施政府確定的住宅建設計劃，并承擔住宅建設的技術(shù)研究、應用和推廣，推動(dòng)我市住宅向產(chǎn)業(yè)化、社會(huì )化發(fā)展。

　�。ㄋ模┘訌娮》康奈飿I(yè)管理

　　1.加強住房售后的維修管理，改革現行的住房維修、管理體制，全面推進(jìn)住宅小區的物業(yè)管理，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結合的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。

　　2.加強對物業(yè)管理企業(yè)的監督和管理，規范管理服務(wù)收費，通過(guò)多種渠道解決管理經(jīng)費來(lái)源，減輕住戶(hù)負擔，引入競爭機制，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

　　四、組織領(lǐng)導

　�。ㄒ唬�為切實(shí)加強對此項工作的領(lǐng)導，組建市住房委員會(huì )及其辦公室。住房委員會(huì )是我市住房制度改革、住宅發(fā)展規劃和住房公積金管理的決策機構，市住房委員會(huì )辦公室負責日常工作。

　�。ǘ�）城鎮住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，直接關(guān)系到廣大群眾的切身利益，關(guān)系到政治穩定和社會(huì )安定，是一項復雜的社會(huì )系統工程，特別是新房實(shí)行的“新制度”，是從根本上對幾十年形成的舊的住房分配制度的改革。因此，各級領(lǐng)導和有關(guān)部門(mén)要從改革的大局出發(fā)，密切配合，形成合力，確保本方案的順利實(shí)施。

　�。ㄈ�）各級領(lǐng)導干部和從事房改、宣傳工作的同志要認真學(xué)習國務(wù)院和省、市關(guān)于住房制度改革的有關(guān)規定。各新聞單位要按照市委、市政府的要求，廣泛宣傳住房貨幣化分配的目的、意義和原則，引導廣大干部、群眾提高認識，轉變觀(guān)念，積極支持和參與住房制度改革。

　�。ㄋ模└饔嘘P(guān)部門(mén)要加強對住房貨幣化分配工作的深入研究，及時(shí)了解情況，總結經(jīng)驗，發(fā)現問(wèn)題，提出解決辦法，不斷完善有關(guān)政策規定。市住房委員會(huì )及有關(guān)部門(mén)要根據本方案，制定具體的配套措施，進(jìn)一步加強和完善對住房貨幣化分配各個(gè)環(huán)節的管理。

　�。ㄎ澹└骷壉O察、審計、財政和房改部門(mén)要密切配合，加強對各項房改政策執行情況的監督檢查，嚴格審批制度，對違反規定侵占國家、集體利益的要嚴肅查處。

　�。�六）各市（區）應根據國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》精神和省政府的有關(guān)規定，參照本方案并結合實(shí)際制定適合本市（區）的房改方案，報市住房委員會(huì )批準后施行。

　　本方案自1998年12月31日起施行。