一、地下停車(chē)庫物業(yè)特點(diǎn)

　　地下停車(chē)庫屬于一種較為特殊的物業(yè)，一般位于住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓的地下部分，其產(chǎn)生主要為解決地上停車(chē)困難的問(wèn)題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。相對于其他物業(yè)，地下停車(chē)庫存在如下特點(diǎn)：

　　1、權屬比較特殊。地下停車(chē)庫一般存在兩種不同情況：開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)庫單獨產(chǎn)權，可對車(chē)庫自由行使收益、處分權；地下車(chē)庫作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分攤，車(chē)庫不能單獨出售。上述情況的存在，導致了地下停車(chē)庫是否存在經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現形式多樣化。另外，也會(huì )存在利用人防工程作為地下車(chē)庫的情況。

　　2、計量單位比較特殊。商品房的存在多種計量單位（套、建筑面積、套內建筑面積、使用面積等），國家有關(guān)部門(mén)對于應該以何種計量單位作為商品房銷(xiāo)售單位也有相關(guān)規定，但對于地下停車(chē)庫物業(yè)，由于地下停車(chē)庫物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認同的則只有一種：車(chē)位，與此同時(shí)，也會(huì )出現相同建筑面積產(chǎn)生不同車(chē)位數的問(wèn)題。

　　3、日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車(chē)庫除滿(mǎn)足停車(chē)這一基本功能外，可能會(huì )衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解決與機動(dòng)車(chē)相關(guān)的問(wèn)題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車(chē)輛安全、車(chē)輛清潔、停車(chē)的方便和舒適、維修等等。由此，也導致另外一個(gè)話(huà)題，地下停車(chē)庫的日常管理和服務(wù)，這也類(lèi)似于住宅物業(yè)的小區配套問(wèn)題，從某種意義上說(shuō)，這在一定程度上決定了地下停車(chē)庫的檔次。

　　4、存在對租售對象的限制。由于地下停車(chē)庫與地上物業(yè)一同建設，主要作為地上物業(yè)的配套服務(wù)設施，一般情況下主要面對地上物業(yè)使用者，這在客觀(guān)上限制了其租售對象。同時(shí)，不同地區政府管理部門(mén)也出臺了關(guān)于地下停車(chē)庫的出售規定，如上海市房地局在《關(guān)于地下車(chē)庫預售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問(wèn)題的操作口徑》中就明確規定：“商品房項目附屬的地下車(chē)庫應優(yōu)先滿(mǎn)足本地塊范圍內房地產(chǎn)權利人購買(mǎi)、租賃。取得預售許可證的地下車(chē)庫，在預售期間僅可預售給本地塊范圍內的商品房預購人�！绷硗�，開(kāi)發(fā)商在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中也會(huì )面臨魚(yú)和熊掌的選擇問(wèn)題，因此，其地下停車(chē)庫的租售方案總體上不能影響地上物業(yè)的租售是其基本原則。

　　二、地下停車(chē)庫物業(yè)的價(jià)格特點(diǎn)

　　由于地下停車(chē)庫物業(yè)本身所具有的特殊性，因此其價(jià)格除具備一般房地產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)，往往會(huì )表現出如下特點(diǎn)：

　　1、價(jià)格往往和車(chē)位數掛鉤，與一般商品房不同，地下停車(chē)庫的銷(xiāo)售價(jià)格往往會(huì )以“元/車(chē)位”的形式體現，因此，地下停車(chē)庫的價(jià)格和最初原始投入緊密程度較低。

　　2、同一地區單位價(jià)格不會(huì )出現較大的變化，由于地下停車(chē)庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價(jià)格往往不會(huì )象其他物業(yè)那樣，呈現出比較鮮明的獨特性。同一地區地下停車(chē)庫單位價(jià)格比較一致，也是地下停車(chē)庫物業(yè)的價(jià)格特點(diǎn)之一。

　　3、價(jià)格受地上物業(yè)租售狀況的影響，與地上物業(yè)相比，地下停車(chē)庫物業(yè)在一定程度上處于從屬地位，其價(jià)格的高低也受地上物業(yè)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上物業(yè)租售情況極不理想，而地下停車(chē)庫會(huì )出現租售勢頭良好的情況。

　　三、地下停車(chē)庫物業(yè)常見(jiàn)的評估方法

　　地下停車(chē)庫物業(yè)價(jià)格評估方法的選擇，首先應該重點(diǎn)考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)；其次，應該考察其周邊物業(yè)中類(lèi)似物業(yè)的出租、銷(xiāo)售情況，以此來(lái)決定采用何種評估方法。一般而言，地下停車(chē)庫物業(yè)價(jià)格評估可以采用市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本法。

　　市場(chǎng)比較法的選擇，取決于是否擁有大量地下停車(chē)庫物業(yè)交易實(shí)例資料，同時(shí)評估對象應為可轉讓的物業(yè)。在具體的評估過(guò)程之中，應注意區域因素和個(gè)別因素修正時(shí)指標選擇和修正幅度的把握。

　　收益還原法的選擇，主要基于評估對象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較為穩定收益，而在同類(lèi)地區未能收集到可比交易案例時(shí)采用。在運用收益還原法的過(guò)程中，同樣應注意收益和費用的客觀(guān)性，也應該將評估對象進(jìn)行分類(lèi)，看其屬于出租型、商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型中的哪一類(lèi)。另外，還原利率的確定也是一個(gè)難點(diǎn)。

　　成本法的選擇，一般作為其他評估方法的補充，在前兩種方法均不適用的前提下也可以作為主要評估方法。在運用成本法時(shí)，各項成本費用原則上應該取客觀(guān)成本，利潤率應按照開(kāi)發(fā)地下停車(chē)庫物業(yè)的平均利潤水平確定，困難之處主要在于土地取得費用的確定，在土地取得費用分攤體系標準尚未建立時(shí)可采用平均分攤的方法。

　　評估案例介紹：

　　某估價(jià)對象是位于××小區19號西地塊公寓組團地下車(chē)庫，評估時(shí)為在建工程，評估目的為向銀行辦理抵押貸款手續提供價(jià)格參考依據，該評估對象為可轉讓項目，各項手續齊全。根據評估對象的特點(diǎn)和周邊房地產(chǎn)的實(shí)際情況，我們選取市場(chǎng)比較法和成本法作為最終的評估方法，在對這兩種評估方法評估結果進(jìn)行加權的基礎上確定最終的評估價(jià)格。報告的技術(shù)過(guò)程為：

　　房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 技 術(shù) 報 告

　　一、個(gè)別因素分析

　　委估對象是位于某市××國際公寓地下車(chē)庫的對應分攤的出讓國有土地使用權及在建工程（建筑面積14700平方米，分攤土地面積3207平方米）。

　　××國際公寓項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：總規劃建筑面積111700平方米，其中地上建筑面積87100平方米，地下建筑面積24600平方米。地下建筑面積中機動(dòng)車(chē)停車(chē)庫建筑面積14700平方米（設計停車(chē)位共526個(gè)，其中機械車(chē)位54個(gè)，非機械車(chē)位472個(gè)），人防建筑面積9900平方米（設計人防停車(chē)位共100個(gè)，其中機械車(chē)位40個(gè)，非機械車(chē)位60個(gè)）。本次評估對象為可銷(xiāo)售的地下車(chē)庫，建筑面積為14700平方米，共設計機動(dòng)車(chē)位526個(gè)，其中機械車(chē)位54個(gè)，非機械車(chē)位472個(gè)，所有可銷(xiāo)售的地下車(chē)位都已取得了《北京市商品房預售許可證》，目前尚未對外進(jìn)行銷(xiāo)售。自評估基準日起地下車(chē)庫用地尚可使用46.5年。

　　委估對象目前已經(jīng)取得了《建設工程施工許可證》。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2003年2月17日，地上部分建筑已經(jīng)完成主體結構施工和外裝修工程；地下車(chē)庫工程已基本完成，其中非機械車(chē)位已全部建成且可投入使用；機械車(chē)位主要結構已安裝完畢，所需的機械車(chē)位輔助材料都已購備入庫。

　　該宗地紅線(xiàn)外基礎設施達到“七通”，紅線(xiàn)內達到場(chǎng)地平整狀態(tài)。

　　二、區域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)人員在認真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據估價(jià)對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng)比較法和成本法作為本次估價(jià)的基本方法。（估價(jià)方法和估價(jià)步驟略）。

　　六、估價(jià)測算過(guò)程

　�、�、市場(chǎng)比較法求取地下車(chē)庫房地產(chǎn)價(jià)格

　　1、市場(chǎng)比較法求取非機械地下車(chē)庫房地產(chǎn)價(jià)格

　�、�、選擇交易案例

　　根據替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近地區的三個(gè)同類(lèi)用途項目在全新條件下的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較。

　　案例情況說(shuō)明表

　　案例項目、名稱(chēng)、位置、用途、交易日期、售價(jià) （人民幣）

　　1××××中路西側地下車(chē)庫2003.2 100000元/個(gè)

　　2××委估對象北側地下車(chē)庫2003.2 100000元/個(gè)

　　3××委估對象東側地下車(chē)庫2003.2 120000元/個(gè)

　�、�、比較因素的選擇

　�。ㄟ^(guò)程略）。

　�、�、比較因素修正及市場(chǎng)比較法結果

　�。ㄟ^(guò)程略）。

　　非機械地下車(chē)位價(jià)格為：

　�。�111917+111897+121100）÷3=114971（元/個(gè)）

　　地下非機械車(chē)位共有472個(gè)，則：

　　非機械車(chē)位總價(jià)=114971×472=5426.63（萬(wàn)元）

　　2、市場(chǎng)比較法求取機械地下車(chē)庫房地產(chǎn)價(jià)格

　�。ㄟ^(guò)程略）

　　地下機械車(chē)位價(jià)格為：

　�。�104527+104507+112005）÷3=107013（元/個(gè)）

　　地下非機械車(chē)位共有54個(gè)，則：

　　非機械車(chē)位總價(jià)=107013×54=577.87（萬(wàn)元）

　　3、市場(chǎng)比較法求取地下車(chē)位總價(jià)

　　地下車(chē)庫總價(jià)=5426.63+577.87=6004.50（萬(wàn)元）

　　地下車(chē)庫樓面單價(jià)=6004.5÷14700=4085（元/平方米）

　�、�、成本法求地下車(chē)庫房地產(chǎn)價(jià)格

　�。�1）土地取得費用

　�。ㄟ^(guò)程略），土地取得費用樓面單價(jià)為每平方米1000元。

　�。�2）土地開(kāi)發(fā)費

　�。ㄟ^(guò)程略），土地開(kāi)發(fā)費為樓面單價(jià)200元/平方米。

　�。�3）投資利息

　�。ㄟ^(guò)程略），計算公式為：

　　投資利息= 土地取得費×[（1+貸款利息率）2-1]+土地開(kāi)發(fā)費×[（1+貸款利息率）1.5-1]= 130（元/平方米）

　�。�4）投資利潤

　　考慮××市地下停車(chē)庫項目土地開(kāi)發(fā)的正常投資利潤率及委托方投資利潤收益實(shí)際情況，以10%作為本次土地評估的投資利潤率。則：

　　投資利潤=（土地取得費＋土地開(kāi)發(fā)費）×利潤率= 120（元/平方米）

　�。�5）土地成本費用=（1）+（2）+（3）+（4）= 1450（元/平方米）

　�。�6）土地增值收益

　�。ㄟ^(guò)程略），土地增值收益=145元/平方米

　�。�7）年期修正系數

　�。ㄕf(shuō)明過(guò)程略），年期修正系數=0.9570

　�。�8）土地使用權價(jià)格的求取

　　待估宗地46.5年期土地使用權價(jià)格（樓面熟地價(jià)）=（土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益）×年期修正系數= 1526（元/平方米）

　�。�9）建筑物的建造成本

　�。ㄟ^(guò)程略），建造成本為1908元/平方米。

　�。�10）管理費用和專(zhuān)業(yè)人士費用

　�。ㄟ^(guò)程略），管理費用和專(zhuān)業(yè)人士費用為167元/平方米。

　�。�11）建造成本的利息和利潤

　�。ㄟ^(guò)程略），建造成本的利息和利潤為262元/平方米。

　�。�12）建筑物成新率

　　考慮到委估對象地下庫尚未竣工投入使用，其裝修及設備情況良好，故本次評估中建筑物綜合成新率取100%，則：

　　建筑物價(jià)值=（1908+167+262）×100%=2337（元/平方米）

　�。�13）銷(xiāo)售費用

　�。ㄟ^(guò)程略），銷(xiāo)售費用為251元/平方米。

　�。�14）在建工程單價(jià)=1526+2337+251=4114（元/平方米）

　�。�15）在建工程總價(jià)=4114×14700=6047.58（萬(wàn)元）

　　七、估價(jià)結果的確定

　　委估對象為地下車(chē)庫，由于周邊同類(lèi)物業(yè)交易市場(chǎng)較為活躍，市場(chǎng)比較法能夠充分體現評估對象的市場(chǎng)價(jià)值；同時(shí)由于委估對象車(chē)庫分為機械式和非機械式兩種類(lèi)型，運用成本法也能在一定程度上體現其組成部分市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)性。因此，最終采用算術(shù)平均法計算最終評估價(jià)格結果，結果如下：

　　在建工程樓面單價(jià)=4085×0.5+4114×0.5=4100（元/平方米）

　　在建工程總價(jià)=4100×14700=6027.00（萬(wàn)元）