“我們的報告就是我們的觀(guān)點(diǎn)”，在《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》發(fā)布的第二天，一位央行權威人士如是說(shuō)。分析人士指出，宏觀(guān)調控的決策權在國務(wù)院而不在央行，但央行報告無(wú)疑會(huì )成為國務(wù)院實(shí)施調控的基本依據。

　　這是央行第一份向社會(huì )公開(kāi)發(fā)表的房地產(chǎn)金融報告，而央行權威人士認為，今后會(huì )把房地產(chǎn)金融報告經(jīng)�；�，通過(guò)報告方式，“央行將定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢有個(gè)說(shuō)法”；至于內容，“央行的報告會(huì )針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況，在全面關(guān)注的基礎上，有重點(diǎn)地進(jìn)行分析�！�

　　據悉，這份報告是由央行的研究局、貨幣政策司、調查統計司，以及金融市場(chǎng)司組成的房地產(chǎn)金融分析小組完成的。其中的數據來(lái)源主要是國家統計局、建設部等相關(guān)部門(mén)的統計數據，但一些比較專(zhuān)業(yè)的數據，如結構性問(wèn)題是央行自己組織調查得出的，報告中所涉及的房地產(chǎn)投資資金的來(lái)源，外資投資情況分析，是央行通過(guò)組織地方分支機構對一些重點(diǎn)地區跟蹤監測得出的，從而保證了基礎數據的真實(shí)性、準確性和權威性。

　　政策引導小戶(hù)型發(fā)展

　　小戶(hù)型是是此次央行報告中著(zhù)力倡導的。

　　央行報告指出，要引導以中小戶(hù)型為主的住房消費，滿(mǎn)足絕大多數居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少數人有多個(gè)房屋產(chǎn)權。

　　此前，央行金融市場(chǎng)司分管房地產(chǎn)信貸處的時(shí)文朝副司長(cháng)曾在研討會(huì )上對比了中國和美國的情況后表示：“要維護社會(huì )的可持續發(fā)展，中國就必須發(fā)展小戶(hù)型�！�

　　時(shí)文朝認為，應該設定一個(gè)住房的基本標準。比如國家提倡的三口之家的住宅使用面積為90平方米，實(shí)際購房面積在標準規定之內的，可以在稅收方面給予相應優(yōu)惠；而超過(guò)相應標準的，超出部分應該按面積實(shí)行累進(jìn)稅率，面積越大，稅率越高。他說(shuō)，我們可以將住宅看做是在有限可居住面積上的家庭住戶(hù)的福利，如果大家的平均住宅福利是90平方米，有人愿意住1000平方米的別墅也可以，但必須要為超出的部分支付相應的費用，“因為你既然占用了別人的社會(huì )福利，就應該為此付出更高的成本�！痹诠┙o調控方面，時(shí)文朝表示，建設部門(mén)應該按照中國住宅產(chǎn)業(yè)的實(shí)際現狀和發(fā)展的趨勢，制定一個(gè)總體規劃，在此基礎上，協(xié)調有關(guān)部門(mén)制定配套政策。

　　然而也有分析人士表示，央行所謂節約住房的消費理念是否只是一廂情愿仍有待觀(guān)察。從供給角度看，房地產(chǎn)商的主要利潤來(lái)源是大戶(hù)型和高檔住宅，而小戶(hù)型和廉租房如果沒(méi)有相應的補貼，基本上是無(wú)利可圖的，用什么辦法來(lái)調劑供給很關(guān)鍵。從需求角度看，住什么樣的房子是老百姓自己的事兒，買(mǎi)不買(mǎi)、買(mǎi)幾套不是政府說(shuō)了就能算的。

　　同時(shí)，這位權威人士表示，目前國內的確有炒房隊伍，但真正炒房的都是有錢(qián)人，遠未達到全民參與的程度。歷史上，的確出現過(guò)“以房養房”的階段，但隨著(zhù)二手房租金的不斷下降，通過(guò)銀行貸款買(mǎi)了房子拿去出租，正呈不合算趨勢。真正刺激部分人買(mǎi)房的是對房?jì)r(jià)上漲的預期。

　　地產(chǎn)融資要逐漸市場(chǎng)化

　　報告認為，房地產(chǎn)貸款中存在風(fēng)險。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個(gè)人購房貸款的不良率較低，但隨著(zhù)未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現風(fēng)險。

　　事實(shí)上，為防范這些風(fēng)險，自2001年以來(lái)央行陸續出臺了一系列政策，以防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融風(fēng)險。其中包括對開(kāi)發(fā)商自有資金和資質(zhì)的要求，限制對開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金貸款等多項措施。

　　而去年的宏觀(guān)調控使得不少開(kāi)發(fā)商出現了資金緊張問(wèn)題，于是市場(chǎng)上出現了拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的意見(jiàn)。一些地方已經(jīng)開(kāi)始嘗試設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金。

　　“高利潤行業(yè)不用政府引導也會(huì )有資金進(jìn)去，”顯然，在央行權威人士看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金問(wèn)題并不需要政府牽腸掛肚，“在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，政府越來(lái)越不會(huì )對哪個(gè)行業(yè)進(jìn)行資金分配，不單是房地產(chǎn)，其他很多行業(yè)的融資渠道今后都要走向市場(chǎng)化�！�