估價(jià)報告指錯

　　一、答題技巧

　　1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，這樣的情況下應該如何取舍？

　　這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺(jué)得有把握的錯誤寫(xiě)在前面，否則，13個(gè)錯誤寫(xiě)完了，后面你再寫(xiě)得多也沒(méi)分！

　　2、揣摩評卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　二、答題思路

　?。ㄒ唬?閱讀報告：

　　1、先了解估價(jià)基本事項。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據全不全，假設限制條件，特殊說(shuō)明。5、測算過(guò)程。6、估價(jià)結果

　?。ǘ?錯誤類(lèi)型

　　1、不全面。

　?、偃庇行?、價(jià)格內涵、資質(zhì)等；②假設限制條件；③估價(jià)依據、基準地價(jià)、估價(jià)人員現場(chǎng)調查；④估價(jià)結果。

　　2、不規范。①術(shù)語(yǔ)不規范；② 表達方式不規范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。

　　3、不充分。

　?。?）取值依據不充分（數據來(lái)源、資本化率取值）；

　?。?）推理說(shuō)明不充分。① 時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據。

　　4、不一致。

　?、俳Y果報告與技術(shù)報告不一致；②兩種方法之間參數不一致（基準地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個(gè)估價(jià)對象，分開(kāi)評時(shí)參數不對應；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說(shuō)明與結論不一致。

　　5、不正確。

　?、倜恳豁椕枋霾徽_（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線(xiàn)不正確（公式、價(jià)值內涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程）

　?。ㄈ?常見(jiàn)錯誤

　　一、報告書(shū)不完整（共8項內容）

　　1. 封面2. 目錄3. 致委托方函：時(shí)點(diǎn)、對象、目的、結果、有效期、簽字、蓋章4. 估價(jià)師聲明5. 估價(jià)假設和限制條件① 說(shuō)明不全（評估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設……）；

　?、?他項權利（抵押權對資產(chǎn)的影響）；

　?、?特殊處理（無(wú)法確認的數據特殊處理）；

　?、軝嘧C說(shuō)明（證與用途不一致，產(chǎn)權問(wèn)題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉讓的說(shuō)明）。

　　6. 估價(jià)結果報告

　　7. 估價(jià)技術(shù)報告

　　8. 附件二、估價(jià)結果報告書(shū)漏項（共13項內容）

　　一） 委托方（委托單位全稱(chēng)、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）

　　二） 估價(jià)方（估價(jià)機構全稱(chēng)、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級）

　　三）估價(jià)對象（概要說(shuō)明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權益狀況。其中：對土地的說(shuō)明應包括：名稱(chēng)，坐落，面積，形狀，四至、周?chē)h(huán)境、景觀(guān)，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；

　　對建筑物的說(shuō)明應包括：名稱(chēng)，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）

　　另外注意：

　　1）土地使用權人交代不清

　　2）土地使用權性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等

　　3）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）

　　4）是否具有土地使用權證沒(méi)有交代

　　5）是否具有房屋所有權證沒(méi)有交代

　　6）房屋用途交代不清

　　7）建筑物結構交代不清

　　8）房屋建成年代交代不清

　　9）房屋的權屬交代不清（特別是抵押的情況）

　　10）房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數量）

　　11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；

　　12）建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途

　　四）估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應用方向）

　　著(zhù)重察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對象適用，估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是否正確

　　五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說(shuō)明所評估的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值對應的年月日）

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準確（注意各種估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)）

　　與后面引用的時(shí)間數據是否吻合。（交易時(shí)間修正、匯率）

　　六）價(jià)值定義（說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標準或價(jià)值內涵）

　　采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準，還是特殊估價(jià)

　　七）估價(jià)依據（說(shuō)明本次估價(jià)依據的本房地產(chǎn)估價(jià)規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機構和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

　?。ㄌ峁┡c估價(jià)目的、估價(jià)對象類(lèi)型及數據有關(guān)

　　1、 估價(jià)規范2、委托書(shū)3、少重要法規

　　八）估價(jià)原則（說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）

　?。ㄈ鄙倥c估價(jià)方法對應原則）

　　九）估價(jià)方法（說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）

　　1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。

　　3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規定6、缺少估價(jià)方法定義。

　　十）估價(jià)結果（說(shuō)明本次估價(jià)的最終結果，應分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示，應說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）

　?。?）評估結果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有寫(xiě)成大寫(xiě)。

　?。?）對外幣表達的結果，沒(méi)有寫(xiě)明折算成人民幣的匯率。

　?。?）缺少單價(jià)或總價(jià)

　　十一）估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱(chēng)，并由本人簽名、蓋章）

　　十二）估價(jià)作業(yè)日期（說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日）

　　十三）估價(jià)報告應用的有效期（說(shuō)明本估價(jià)報告應用的有效期，可表達為到某個(gè)年月日止，也可表達為多長(cháng)年限，如一年）

　　以估價(jià)報告完成時(shí)間開(kāi)始

　　三、估價(jià)技術(shù)報告漏項（共7項內容）

　　一）個(gè)別因素分析注意分析因素與估價(jià)對象類(lèi)型相吻合（還要補充）

　　商業(yè)：臨街狀況、內部格局、樓層、面積、裝修住宅：建筑物結構、類(lèi)型、式樣，設施、設備，質(zhì)量，朝向、樓層。

　　工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件

　　二）區域因素分析（注意分析因素與估價(jià)對象類(lèi)型相吻合（還要補充）

　　商業(yè)：繁華程度、交通條件住宅：交通條件、生活服務(wù)設施、公用設施、環(huán)境狀況。

　　工業(yè)：區域：交通、基礎、地理位置

　　三） 市場(chǎng)背景分析（詳細說(shuō)明分析類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現在和可預見(jiàn)的未來(lái)）

　　四）最高最佳使用分析（詳細分析、說(shuō)明估價(jià)對象最高最佳使用）

　　五）估價(jià)方法選用（詳細說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）

　　1、未說(shuō)明選用方法理由

　　六）估價(jià)測算過(guò)程（詳細說(shuō)明測算過(guò)程，參數確定等）

　　1、收益法

　?。?）收益期限確定錯誤。

　?。?）沒(méi)有以客觀(guān)收益和正常費用作為價(jià)格評估的依據。

　?。?）對于客觀(guān)收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。

　?。?）收益的測算錯誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿(mǎn)客率；求取的方法錯誤；收益計算中有關(guān)面積套錯了。

　?。?）正常費用的測算錯誤

　　A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。

　　第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀(guān)收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時(shí)，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個(gè)組成部分。

　　B、費用的計算中計費基礎錯誤。

　　C、費用的計算方法錯誤。

　　D、參數確定錯誤。

　　E、總費用中包含了折舊費。

　　F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項目沒(méi)有按租賃合同的約定。

　?。?）報酬率確定錯誤

　　A、報酬率選定錯誤B、用途不同的部分采用了相同的報酬率C、安全利率選擇錯誤D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟增長(cháng)率作為報酬率。

　　2、市場(chǎng)法

　?。?）修正系數的確定沒(méi)有充足的理由

　?。?）比較實(shí)例的數量不夠，即沒(méi)有達到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例

　?。?）修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。

　　4）單項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調整幅度超過(guò)了20%，或者各項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調整幅度超過(guò)了30%.

　?。?）比較修正的方向錯誤。

　?。?）可比實(shí)例不符合條件。

　　7）區位狀況與實(shí)物狀況混淆不請。

　　8）區位狀況與實(shí)物狀況具體比較修正項目的選擇沒(méi)有結合估價(jià)對象與可比實(shí)例的差異。

　　9）區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒(méi)有與評估對象的特點(diǎn)結合起來(lái)。

　?。?0）比較修正項目有漏項。

　?。?1）間接比較與直接比較混淆不清。

　　成本法：

　　1、成本應為社會(huì )平均成本，即客觀(guān)成本

　　2、注意各種物業(yè)的價(jià)格構成（及商品房，農地征用，拆遷房屋）

　　3、注意保險估價(jià)不計地價(jià)，評估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復，應有說(shuō)明

　　4、銷(xiāo)售稅費的依據是銷(xiāo)售收入不是成本，稅費的構成是否正確

　　5、入股的估價(jià)應說(shuō)明入股后的用途

　　6、注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%

　　7、折舊計算是否正確（包括年限和項目，公式）

　　8、用成本計算而非成本價(jià)9長(cháng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格

　　假設法

　　1、預期的價(jià)值應減去管理費銷(xiāo)售費稅和購入土地的稅費

　　2、察看項目是否齊全

　　3、看傳統方法和現金流法的注意事項，現金流不計利潤和利息，傳統不折現

　　4、注意項目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　5、其未來(lái)的用途應該合法和符合最高最佳使用原則

　　6、最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；

　　7、估算開(kāi)發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過(guò)程中應有相當的說(shuō)明，若用收益法要注意收益法中常見(jiàn)的問(wèn)題；

　　七） 估價(jià)結果確定（詳細說(shuō)明估價(jià)結果及其確定的理由）

　　再仔細看看以下：

　　1、對照估價(jià)規范看估價(jià)報告案例是否符合規范格式，內容描述項目是否完全、合適，書(shū)寫(xiě)方式，用詞稱(chēng)呼、符號、序號、術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯別字等是否準確。

　　2、察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對象適用，估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是否正確

　　3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準確

　　4、修正年限是否正確

　　5、檢查計算是否正確，前后數據是否照應一致

　　6、對采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由

　　7、任何一項數據都應有來(lái)源依據，必要時(shí)說(shuō)明

　　8、注意利息的計算方式，期限

　　9、報告有效期應以報告完成之日為準

　　10、現實(shí)用途和法定用途相符

　　11、注意對價(jià)格的稱(chēng)謂是否錯誤（比準，收益，積算）