某大廈8套公寓房地產(chǎn)糾紛估價(jià)報告
封面（略）
目錄（略）
致委托方函（略）
估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設和限制條件

　　一、本報告所依據的與估價(jià)對象有關(guān)的法律文件來(lái)源。
　　1.由委托方提供的資料
　　鑒定委托書(shū)（原件）。
　　2.由××物業(yè)管理公司提供的資料
　?。?）國有土地使用證（復印件）；
　?。?）關(guān)于××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請預售“××大廈”的批復（復印件）；
　?。?）××市商品房銷(xiāo)售許可證（復印件），
　?。?）××區××路××號樓單元面積匯總表（復印件）；
　?。?）××大廈××單元房屋預售合同、××單元租轉售合同、××單元商品房買(mǎi)賣(mài)合同、××單元商品房買(mǎi)賣(mài)合同（復印件）。
　　本報告中所采用的由××物業(yè)管理公司提供的文件，我公司未向政府有關(guān)部門(mén)核實(shí)，其真實(shí)性由該公司負責。
　　二、根據××物業(yè)管理公司的介紹及評估人員向××市房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員的咨詢(xún)和了解，1997年、1998年××市商住樓的租金水平和售價(jià)水平基本無(wú)重大變化，高檔外銷(xiāo)公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情況都比較平穩，因此此次評估的結果中，1998年6月18日與1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格相同，不做調整。
　　三、根據××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區××路××號樓單元面積匯總表》，估價(jià)對象8套房屋的建筑面積、戶(hù)型、結構、裝修等情況一致。評估人員在現場(chǎng)勘察過(guò)程中，對其中五套房屋進(jìn)行了入戶(hù)調查。此次評估假設這8套房屋在建筑面積、戶(hù)型、結構、裝修方面情況一致。
　　四、××大廈的土地用途為商業(yè)、寫(xiě)字樓、高級住宅，此次評估的估價(jià)對象為其公寓部分的8套住宅，因此，本報告的市場(chǎng)比較法中也同樣選取了比較實(shí)例中的公寓部分進(jìn)行因素比較和系數修正。
五、在房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和租賃過(guò)程中，不同樓層、戶(hù)型的房屋的價(jià)格有所不同。根據估價(jià)對象分布于不同樓層的特點(diǎn)，此次在評估過(guò)程中所選取的比較實(shí)例的價(jià)格為平均價(jià)，修正后的估價(jià)結果也為平均價(jià)，不再作樓層、朝向的價(jià)格調整。
　　六、本報告中對估價(jià)對象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的現狀而言，市場(chǎng)價(jià)格在具體實(shí)現過(guò)程中會(huì )受市場(chǎng)環(huán)境變化、處置費用、交易稅費等因素的影響，本報告的使用者在使用本報告的結果時(shí)應予充分考慮。
　　七、本次評估的目的是為委托方對涉及上述估價(jià)對象的民事裁判提供價(jià)值參考依據，評估結果的價(jià)格定義是估價(jià)對象在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。在評估過(guò)程中，評估人員并未考慮對估價(jià)對象進(jìn)行強制處分和短時(shí)間變現的特殊性。
　　八、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容所導致的可能損失，本評估公司不承擔責任。
　　九、本報告中數據全部采用電算化連續計算得出，由于在報告中計算的數據均按四舍五入保留兩位小數或取整數，因此，可能出現個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結果及最終評估結論的準確性。
　　十、根據估價(jià)對象的實(shí)際情況，估價(jià)人員在測算1997年、1998年的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)采用了美元作為計算單位，測算2001年的價(jià)格時(shí)采用了人民幣作為計算單位。

房地產(chǎn)估價(jià)結果報告

　　一、委托方（略）
　　二、受托方（略）
　　三、估價(jià)對象
　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對象界定
　　××大廈位于××市××區××路××號，××路與××路交叉口的東南角，建設用地面積為4995㎡，總建筑面積約為54000㎡，為地下2層和地上31層建筑，地上分A、B兩座，1～4層為商業(yè)裙樓，6～28層為公寓，29～31層為純寫(xiě)字樓。
　　此次委托方委托評估的估價(jià)對象是指××大廈××單元8套房屋。8套房屋的戶(hù)型相同，每套建筑面積均為135.55㎡，評估總建筑面積為1084.4㎡。
　?。ǘ嗬麪顩r
　　根據評估人員掌握的資料.××大廈由××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，1993年5月申請立項并開(kāi)工建設。截止估價(jià)作業(yè)日期，××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已取得××大廈的《國有土地使用證》（證號：×國用××字第××號），土地使用權性質(zhì)為出讓用地，土地用途為商業(yè)、寫(xiě)字樓、高級住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
　　根據委托方的《鑒定委托書(shū)》，××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與××保稅區××貿易有限公司、××開(kāi)發(fā)建設公司產(chǎn)生法律糾紛，涉及標的為××大廈××單元8套房屋。我公司此次評估的是該8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全產(chǎn)權的市場(chǎng)價(jià)格。
　?。ㄈ┙ㄖ餇顩r
　　××大廈占地面積為4995㎡，銷(xiāo)售建筑面積為54046.66㎡，大廈外形為底部裙樓托舉兩棟橋角相對的方形大廈，外墻采用高級釉面錦磚與天然花崗石和玻璃幕墻貼面，地上高度約100m，建筑結構及風(fēng)格在××商業(yè)區具有一定的標志性。大廈地下1～2層為設備層，地上1～4層為商業(yè)用房，5層為設備層，6～28層為公寓，29～31層為純寫(xiě)字樓。大廈的A、B座各裝有三部芬蘭“通力”電梯；商業(yè)用房及寫(xiě)字樓用房采用中央空調，公寓用房采用分體式空調。此次評估的對象為××大廈××單元的8套房屋，每套建筑面積為935.55㎡，總建筑面積為108.44㎡。該8套房屋的客廳與臥室內墻刷乳膠漆，實(shí)木地板，鋁合金窗，衛生問(wèn)與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋裝有1～2部分體式空調。
　　四、估價(jià)目的
　　為委托方對涉及上述估價(jià)對象的民事裁判提供價(jià)格參考依據。
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　?。?）1997年4月25日；
　?。?）1998年6月18日；
　?。?）2001年6月5日。
　　六、價(jià)值定義
　　本報告的估價(jià)結果是指估價(jià)對象（建筑面積1084.4㎡，土地用途為公寓），土地出讓年限為50年，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估價(jià)對象具備完整產(chǎn)權（能夠在市場(chǎng)上公開(kāi)、自由地出售）條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
　　七、估價(jià)依據
　　本次評估的估價(jià)依據包括中華人民共和國全國人大及其常委會(huì )、國務(wù)院、建設部、國土資源部等有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)法規和政策文件，委托方及××物業(yè)管理公司提供的有關(guān)資料，我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。具體資料如下：
　?。?）《中華人民共和國土地管理法》。
　?。?）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
　?。?）《房地產(chǎn)估價(jià)規范》。
　?。?）《中國房地產(chǎn)統計年鑒》。
　?。?）委托方與××物業(yè)管理公司提供的涉及估價(jià)對象的有關(guān)法律文件、圖表和資料（詳見(jiàn)附件）（略）。
　?。?）我公司掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的材料。
　　八、估價(jià)原則
　　我們在估價(jià)時(shí)遵循了以下原則：
　?。ㄒ唬┖戏ㄔ瓌t：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。
　?。ǘ┳罡咦罴咽褂迷瓌t：能給估價(jià)對象帶來(lái)最高收益的使用，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行。
　?。ㄈ┨娲瓌t：房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規律，有相同使用價(jià)格或相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會(huì )相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。
　?。ㄋ模┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平，本報告對估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已知或假設的狀況為準。
　　九、估價(jià)思路和方法
　　本評估報告對估價(jià)對象在三個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行測算
　　1.1997年4月25日
　　估價(jià)對象于1993年開(kāi)始銷(xiāo)售，1996年年底竣工并人住使用，1997年屬于該大廈的平穩銷(xiāo)售階段，根據估價(jià)人員掌握的資料，1997年高檔外銷(xiāo)公寓的租賃及銷(xiāo)售市場(chǎng)都比較穩定，有一定的市場(chǎng)交易量，與估價(jià)對象類(lèi)似的房地產(chǎn)項目有A廣場(chǎng)、B大廈、C大廈等，因此本次評估采用市場(chǎng)比較法測算估價(jià)對象在1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格。
　　2.1998年6月18日
根據評估人員對××市房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員的咨詢(xún)、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高檔外銷(xiāo)公寓的銷(xiāo)售市場(chǎng)變化不大，1998年類(lèi)似房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格與1997年基本持平，因此本次評估不對1998年6月18日估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調整。
　　3.2001年6月5日
根據××物業(yè)管理公司的介紹以及評估人員對××市房地產(chǎn)市場(chǎng)所掌握的資料，高檔外銷(xiāo)公寓市場(chǎng)在該估價(jià)時(shí)點(diǎn)的銷(xiāo)售情況低迷，成交案例較少，基礎數據不足。相反，租賃市場(chǎng)相對平穩，雖租金下降，但仍維持一定的市場(chǎng)交易量，因此，本次評估采用收益法測算估價(jià)對象在2001年6月5日的房地產(chǎn)價(jià)格。
　　十、估價(jià)結果我公司估價(jià)人員本著(zhù)公平、公正、客觀(guān)的原則，在對現場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對象信息的基礎上，全面分析了影響估價(jià)對象市場(chǎng)價(jià)格的因素，并運用科學(xué)的估價(jià)方法對估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評估。最終確定估價(jià)對象具備完整產(chǎn)權（能夠在市場(chǎng)上公開(kāi)、自由地出售）條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
　　十一、估價(jià)人員（略）
　　十二、估價(jià)作業(yè)日期　　2001年6月5日至2001年7月10日。

房地產(chǎn)估價(jià)計算書(shū)

　　一、個(gè)別因素分析
　?。ㄒ唬┩恋赜猛荆骸痢链髲B的國有土地使用證所載的土地用途為商業(yè)、寫(xiě)字樓、高級住宅，估價(jià)對象的實(shí)際用途為公寓，依據房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，此次評估設定用途為公寓。
　?。ǘ┩恋厥褂脵嘈再|(zhì)：××大廈的土地使用權性質(zhì)為出讓土地，出讓編號為××，土地出讓年限為50年（自1993年1月5日至2043年1月4日），截至1997年4月25日，剩余土地使用年限為45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限為44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限為41.58年。
　?。ㄈ┙ㄖ娣e：估價(jià)對象建筑面積為1084.4㎡，每套房屋的建筑面積為135.5㎡。
　?。ㄋ模└鶕痢廖飿I(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區××路××號樓單元面積匯總表》，估價(jià)對象8套房屋的建筑面積、戶(hù)型、結構、裝修等情況一致。評估人員在現場(chǎng)勘察過(guò)程中，對其中五套房屋進(jìn)行了人戶(hù)調查。此次評估假設這8套房屋在建筑面積、戶(hù)型、結構、裝修方面情況一致，均為木質(zhì)地板，乳膠漆涂刷內墑，鋁合金窗，衛生問(wèn)與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋配有1～2部分體式空調。
　　二、區域因素分析
　?。ㄒ唬┑乩砦恢茫骸痢链髲B位于××市××區××路××號，屬于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區，該大廈是××地區第一家外資開(kāi)發(fā)的，集辦公、商住、商業(yè)、娛樂(lè )、餐飲等多功能為一體的綜合性大廈。
　?。ǘ┙煌ū憬荻龋骸痢链髲B位于××市××路與××路的交叉口，周邊鄰運河通道海河，馬場(chǎng)道、解放路等，距××國際空港約7km，距××火車(chē)站約8分鐘車(chē)程，交通便捷度較高。
　?。ㄈ┲苓叚h(huán)境及商業(yè)繁華度：××大廈位于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區，周邊分布有××大飯店、××大廈、××大廈，××大廈、××世貿廣場(chǎng)等高層建筑I除大廈裙樓的××百貨外，附近還有××集團購物中心等綜合性商場(chǎng)，距勸業(yè)場(chǎng)、××商廈、××道步行街、××路僅1.5km左右。各類(lèi)物業(yè)相輔相成，互為推動(dòng)，形成規模效應。
　?。ㄋ模┗A設施條件：區域內基礎設施條件達到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整。
　　三、市場(chǎng)背景分析
　　××位于華北平原的東北部，瀕臨渤海灣，京哈、京滬鐵路在此交匯，成為連接海內外、南北交通的樞紐，為首都北京門(mén)戶(hù)，是北方對外貿易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中國北方的經(jīng)濟中心。
××是一座有600年歷史的文化名城，××的建筑享有“萬(wàn)國博覽會(huì )”的美稱(chēng)。近年來(lái)，隨著(zhù)房改的深化、住房供給量和需求量的大幅上升，××加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設步伐。
　　四、估價(jià)思路及方法（同估價(jià)結果報告）
　　五、估價(jià)測算過(guò)程
　?。ㄒ唬y算1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格
　　1.對采用收益法進(jìn)行評估的解釋
　　收益法是指運用適當的資本化率，將預期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的一種方法。
根據房地產(chǎn)評估的準則，針對房地產(chǎn)過(guò)去價(jià)值的評估，評估人員雖可以采用該估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的數據，以證實(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方在當時(shí)已充分考慮到此價(jià)格將來(lái)的合理浮動(dòng)趨勢，但若該數據不能真實(shí)反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格時(shí)，估價(jià)人員應進(jìn)行邏輯上的取舍。
　　根據評估人員所掌握的資料，××大廈1993年起動(dòng)工興建即開(kāi)始預售，直至1998年都屬于銷(xiāo)售和租賃的穩定時(shí)期，根據《中國房地產(chǎn)統計年鑒》所載的數據顯示，××大廈于1997年的平均租金水平約為0.8美元/（㎡/d），與之類(lèi)似項目的租金約為1.1～1.3美元/（㎡/d）。自1999年中期至今，隨著(zhù)××市高檔住宅小區的興起，人們的居住觀(guān)念逐漸朝薔小區化、規?；姆较虬l(fā)展，類(lèi)似××大廈這樣與寫(xiě)字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷(xiāo)公寓市場(chǎng)處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。根據我方的調查，1999～2001年該類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售成交案例較少.租賃價(jià)格較低，不僅不再以美元支付租金.平均的租金價(jià)格也降至人民幣2～3元/（㎡/d）。
　　顯然，1999年以前的買(mǎi)賣(mài)雙方對于這種租金劇烈下降的趨勢無(wú)法做出準確的預測，租金遞減比率太大超過(guò)了平均資本化率，因此采用1997年4月25日以后的、變動(dòng)幅度如此大的實(shí)際租金收益數據不能客觀(guān)反映該估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，因此本次評估無(wú)法采用收益還原法對估價(jià)對象予1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估。
　　2.采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估
　　根據評估人員所掌握的資料，與××大廈相類(lèi)似的物業(yè)于1997年4月處于銷(xiāo)售市場(chǎng)比較平穩狀態(tài)。選取周邊類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例，將估價(jià)對象與在較近時(shí)期內已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生的交易價(jià)格，修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格。
　?。?）比較實(shí)例選擇。選擇三個(gè)與估價(jià)對象的用途相近、交易類(lèi)型相同、區域及個(gè)別因素條件相近、交易情況正常的交易案例，以它們的價(jià)格作比較，結合影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行因素修正，求取估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格。
　　實(shí)例A：××廣場(chǎng)
　　位于××市××區××路××號，××路的南側，商業(yè)繁華度較高，公用設施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況好，公寓部分采用中央空調，分布三部電梯，智能化系統完備，每套公寓內采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷(xiāo)售單價(jià)為1600美元/㎡。
　　實(shí)例B：××大廈
　　位于××市××區××路××號，××路的南側，商業(yè)繁華度較高，公用設施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況較好，公寓部分無(wú)中央空調，備有分體空調，分布兩部電梯，智能化系統基本完備，每套公寓內采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷(xiāo)售單價(jià)為1350美元/㎡。
　　實(shí)例C：××大廈
　　位于××市××區××廣場(chǎng)××號，××站站前廣場(chǎng)，商業(yè)繁華度高，公用設施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況好，公寓部分采用中央空調，分布六部電梯，智能化系統完備，每套公寓內采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷(xiāo)售單價(jià)為1700美元/㎡。
　　估價(jià)對象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見(jiàn)表1。

表1 比較因素條件說(shuō)明表

比較因素		估價(jià)對象	實(shí)例A	實(shí)例B	實(shí)例C
名 稱(chēng)		××大廈	××廣場(chǎng)	××大廈	××大廈
物業(yè)位置		××市××區 ××路××號	××市××區 ××路××號	××市××區 ××路××號	××市××區 ××廣場(chǎng)××號
土地使用年限		50年	50年	50年	50年
交易日期		1997年4月	1997年4月	1997年4月	1997年4月
土地用途		公寓	公寓	公寓	公寓
變易情況		正常	正常	正常	正常
市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)（美元/㎡）		待估	1600	1350	1700
區 域 因 素	交通通達度	××路與××路交叉口	××路南側	××路南側	××站廣場(chǎng)
	商業(yè)繁華度	高	較高	較高	高
	公用設施完備度	完備	完備	完備	完備
	環(huán)境條件優(yōu)劣度	較好	較好	較好	較好
個(gè) 別 因 素	物業(yè)管理	較好	好	較好	好
	空調系統	分體空調	中央空調	分體空調	中央空調
	電梯系統	3部	3部	2部	6部
	智能化系統	基本完備	完備	基本完備	完備

　　估價(jià)對象與三個(gè)交易實(shí)例在土地使用年限、土地用途、交易狀況方面情況相同，因此不作修正。
　　1）日期修正。由于估價(jià)對象與三個(gè)比較實(shí)例于1997年期間都屬于交易市場(chǎng)較穩定時(shí)期，銷(xiāo)售價(jià)格較透明且一年中變化不大，因此此次設定估價(jià)對象與三個(gè)比較實(shí)例的交易日期為1997年4月，并不對估價(jià)對象的交易日期進(jìn)行修正。
　　2）區域因素。
　　A.交通通達度：××大廈與三個(gè)比較實(shí)例交通通達度情況接近，但××大廈與實(shí)例C兩面臨街，出入較方便；實(shí)例A與實(shí)例B位于××路的南倆，出入皆依靠××路。交通通達度分為一般、較高、高三個(gè)等級，以估價(jià)對象為100，每相差一個(gè)等級相應修正2％；則實(shí)例A、B為98，實(shí)例C不作修正。
　　B.商業(yè)繁華度：××大廈與三個(gè)比較實(shí)例都位于商業(yè)繁華區內，實(shí)例A與實(shí)例B雖臨××路，但周邊分布有一些政府機關(guān)或企事業(yè)單位，隔××路北側才為步行街及××街，商業(yè)繁華度稍差于××大廈及實(shí)例C。商業(yè)繁華度分為一般、較高、高三個(gè)等級，以估價(jià)對象為100，每相差一個(gè)等級相應修正1％；則實(shí)例A、B為99，實(shí)例C不作修正。
　　C.公用設施完備度：××大廈與三個(gè)比較實(shí)例都位于××市歷史上比較繁華地區，公用設施完備，以估價(jià)對象為100，三個(gè)實(shí)例不作修正。
　　D.環(huán)境優(yōu)劣度：××大廈與三個(gè)比較實(shí)例都位于××市歷史上比較繁華地區，較適合商住兩用公寓、寫(xiě)字樓使用或投資，以估價(jià)對象為100，三個(gè)實(shí)例不作修正。
　　3）個(gè)別因素。
　　A.物業(yè)管理：物業(yè)管理情況是客戶(hù)在選擇購買(mǎi)物業(yè)中非常重要的因素?！痢链髲B與三個(gè)比較實(shí)例都采用國內較知名的物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，但根據評估人員對四個(gè)房地產(chǎn)的現場(chǎng)勘察，實(shí)例A和實(shí)例C的物業(yè)管理水平屬于較高的檔次；××大廈與實(shí)例B的物業(yè)管理水平稍差于二者，物業(yè)管理狀況分一般、較好、好三個(gè)等級，以估價(jià)對象為100，每相差一個(gè)等級相應修正3％，實(shí)例A、C為103，實(shí)例B不作修正。
B.空調系統：估價(jià)對象和三個(gè)比較實(shí)例同為高檔外銷(xiāo)綜合樓，本次比較的公寓部分定位為高檔外銷(xiāo)公寓，不同的空調系統決定了物業(yè)的不同市場(chǎng)定位I對于高層建筑，室內溫度的調節及新風(fēng)的更換是非常重要的。因此，高層建筑使用中央空調系統明顯優(yōu)于使用分體空調來(lái)調節室內溫度。以估價(jià)對象為100，實(shí)例A、C為103，實(shí)例　　　　B不作修正。
　　C.電梯系統：××大廈與實(shí)例A、實(shí)例B的電梯使用狀況基本相同，實(shí)例C略?xún)?yōu)于前三者。以估價(jià)對象為100，實(shí)例A、B不作修正，實(shí)例C為102。
　　D.智能化系統：估價(jià)對象與三個(gè)比較實(shí)例的智能化系統都比較完備，水平布線(xiàn)、垂直布線(xiàn)到位；設置了國際衛星電視系統；保安監控系統；消防監控系統；網(wǎng)絡(luò )通訊系統等，根據評估人員的現場(chǎng)勘察，實(shí)例A和實(shí)例C的智能化系統略好于××大廈及實(shí)例C，智能化系統分基本完備、完備兩個(gè)等級，每相差一個(gè)等級相應修正1％。以估價(jià)對象為100，實(shí)例A、C為101，實(shí)例B不作修正。
　?。?）根據以上比較因素指數的說(shuō)明，編制比較因素條件指數表（見(jiàn)表2）。

表2比較因素條件指數表

比較因素		估價(jià)對象	實(shí)例A	實(shí)例B	實(shí)例C
土地使用年限		100	100	100	100
交易日期		100	100	100	100
土地用途		100	100	100	100
交易情況		100	100	100	100
區 域 因 素	交通通達度	100	98	98	100
	商業(yè)繁華度	100	99
	公用設施完備度	100	100	100
	環(huán)境條件優(yōu)劣度	100	100	100	100
個(gè) 別 因 素	物業(yè)管理	100	103	100	103
	空調系統	100	103	100	103
	電梯系統	100	100	100	102
	智能化系統	100	101	100	101

　?。?）編制比較因素修正系數表根據比較因素條件指數表，編制比較因素修正系數表見(jiàn)表3。

表3比較因素修正系數表

比較因素		實(shí)例A	實(shí)例B	實(shí)例C
土地使用年限		100/100	100/100	100/100
交易日期		100/100	100/100	100/100
土地用途		100/100	100/100	100/100
交易情況		100/100	100/100	100/100
區 域 因 素	交通通達度	100/98	100/98	100/100
	商業(yè)繁華度	100/99	100/99	100/100
	公用設施完備度	100/100	100/100	100/100
	環(huán)境條件優(yōu)劣度	100/100	100/100	100/100
個(gè) 別 因 素	物業(yè)管理	100/103	100/100	100/103
	空調系統	100/103	100/100	100/103
	電梯系統	100/100	100/100	100/102
	智能化系統	100/101	100/100	100/101
修正后的房地產(chǎn)價(jià)格（美元）		1539	1391	1555
比準價(jià)格（美元）		1495

　　取上述三個(gè)實(shí)例修正后的房地產(chǎn)單價(jià)的平均值作為此次市場(chǎng)比較法測算的價(jià)格：
　　房地產(chǎn)單價(jià)=（1539+1391+1555）÷3=1495（美元/㎡）
　　房地產(chǎn)總價(jià)=1495×1084.4=1621178美元=162.12（萬(wàn)美元）
　?。ǘy算1998年6月18日的房地產(chǎn)價(jià)格
　　根據××物業(yè)管理公司的介紹及評估人員對××市房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員的咨詢(xún)和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高檔外銷(xiāo)公寓的銷(xiāo)售市場(chǎng)變化不大，1998年類(lèi)似房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格與1997年基本持平，因此本次評估不對1998年6月18日估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，仍采用1997年4月25It的房地產(chǎn)價(jià)格：
　　房地產(chǎn)單價(jià)=（1539+1391+1555）÷3=1495（美元/㎡）
　　房地產(chǎn)總價(jià)=1495X1084.4—1621178（美元）=162.12（萬(wàn)美元）
　　根據××物業(yè)管理公司向評估人員出示1997～1998年××大廈的部分銷(xiāo)售合同，經(jīng)過(guò)××市房管部門(mén)有關(guān)人員的確認，認為該合同能夠客觀(guān)反映當時(shí)的市場(chǎng)狀況，特摘錄見(jiàn)表4。

表4銷(xiāo)售合同摘錄表

購房日期（年.月.日）	單 元	面積（㎡）	成交單價(jià)（美元/㎡）	成交金額（美元）
1996.8.20	B-10-A	157.96	1808.7	254111
1997 12.4	A-17-D	86.34	1527.31	131868
1998.5.29	B-23-D	86.34	1320.36	114000
1998.11.25	A-18-C	135.55	1581.14	214323

　　雖然不同樓層、不同朝向、不同戶(hù)型的房屋售價(jià)不同，但從上述交易案例可以看出，估價(jià)對象1997年4月25日和1998年6月18目的評估結果能夠基本反映××大廈的正常銷(xiāo)售水平。
　?。ㄈy算2001年6月5日的房地產(chǎn)價(jià)格
　　自1999年中期至今，隨著(zhù)××市高檔住宅小區的興起，人們的居住觀(guān)念逐漸朝著(zhù)小區化、規?；姆矫姘l(fā)展，類(lèi)似××大廈這樣與寫(xiě)字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷(xiāo)公寓市場(chǎng)處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。根據有關(guān)部門(mén)所掌握的情況，1999～2001年該類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商報價(jià)已明顯低于1997年、1998年，交易成交案例較少。相反，由于該類(lèi)物業(yè)無(wú)法啟動(dòng)銷(xiāo)售市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)相比略顯活躍，雖然租金價(jià)格較低，但類(lèi)似估價(jià)對象的房地產(chǎn)實(shí)際成交租金比較透明，所以采用收益法測算其市場(chǎng)價(jià)格能客觀(guān)真實(shí)反映該項目的經(jīng)營(yíng)運作情況和現時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。
收益法是指運用適當的資本化率，將預期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的一種方法。
　　1.租金收入
　?。?）年租金毛收入。與估價(jià)對象在同一區域內類(lèi)似項目租金在2～3元人民幣/（㎡/d）（建筑面積），目前該區域內的公寓供應量較大，市場(chǎng)的選擇面廣，可替代性的物業(yè)較多，通過(guò)對硬件、軟件等影響市場(chǎng)租金的因素比較，估價(jià)對象的市場(chǎng)租金定位在2.5元人民幣/（㎡/d）（建筑面積）時(shí)將具有較強的市場(chǎng)競爭力，估價(jià)對象總建筑面積為1084.4㎡，則估價(jià)對象的年租金毛收入為：2.5×365×1084.4=989515（元）
　?。?）年有效租金收入。按正常出租空置率20％計算，并考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的5％，則年有效租金收入為：989515×（1-20％）×（1-5％）=752031（元）
　　2.年客觀(guān)運營(yíng)費用
　?。?）房產(chǎn)稅。按年有效租金收入的12％計算：

752031×12％=902414（元）

　?。?）營(yíng)業(yè)稅。按年有效租金收入的5.5％計算：

752031×5.5％=41362（元）

　?。?）物業(yè)維修費用。根據目前物業(yè)維修費的統計資料，維修費約占年有效租金收入的3.0％，則物業(yè)維修費為：

752031×3.0％=22561（元）

　?。?）物業(yè)管理費。包括正常使用下的能源費、清潔費以及員工工資、福利等費用，按年有效租金收入的8％計算：

752031×8％=60162（元）

　?。?）租賃代理費。由于該類(lèi)物業(yè)一般由物業(yè)管理公司負責對外出租，因此應向物業(yè)管理公司支付一個(gè)月的租金毛收入作為租賃代理費。雖然不同房屋的租期長(cháng)短不同，半年期租約和兩年期租約的租賃代理費有所不同，本報告假設年租賃代理費按一個(gè)月（30天）租金毛收入計算：

2.5×30×1084.4=81330（元）

　?。?）保險費。保險費是指為使房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，根據目前財產(chǎn)保險費率的標準，取估價(jià)對象所在區域內類(lèi)似項目的平均市場(chǎng)售價(jià)的0.3％。該區域公寓平均市場(chǎng)售價(jià)取7000元/㎡，估價(jià)對象的建筑面積為1084.4㎡，則年保險費為：

7000×1084.4×0.3％=22772（元）

　?。?）年客觀(guān)運營(yíng)成本。年客觀(guān)運營(yíng)成本=房產(chǎn)稅+營(yíng)業(yè)稅+物業(yè)維修費+物業(yè)管理費+租賃代理費+保險費=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431（元）
　　3.年凈收益

年凈收益=年有效租金收入-年客觀(guān)運營(yíng)成本=752031—318431=433600（元）

　　4.確定資本化率及凈收益遞增比率
　?。?）資本化率的實(shí)質(zhì)為投資的收益率，即估價(jià)時(shí)選用的資本化率應等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的收益率。本次評估采用市場(chǎng)提取法測算資本化率。
　　1）選取可比實(shí)例。選取市場(chǎng)上與估價(jià)對象類(lèi)似的房地產(chǎn)實(shí)例A一套建筑面積為120㎡的公寓、實(shí)例8一套建筑面積為112㎡的公寓以及××大廈的一套建筑面積為86.34㎡。二手房出租及轉讓的價(jià)格，設定三個(gè)物業(yè)的客觀(guān)運營(yíng)成本及剩余土地使用年限基本一致，能夠反映同類(lèi)物業(yè)的平均水平，得出三個(gè)物業(yè)的凈收益見(jiàn)表5。

表5　三實(shí)例收益比較

序號	項 目	運 算	實(shí)例A	實(shí)例B	估價(jià)對象
1	建筑面積（㎡）		120	112	86.34
2	租金收人[元/㎡·d]		3	3	1.15
3	年租金毛收入（元）	1×2×365	131400	122640	36241
4	年有效租金收入（元）	3×（1-20%）×（1-5%）	99864	93208	27543
4.1	房產(chǎn)稅（元）	4×12%	11984	11185	3305
4.2	營(yíng)業(yè)稅（元）	4×5.5%	5493	5126	1515
4.3	維修費（元）	4×3%	2996	2796	826
4.4	物業(yè)管理費（元）	4×8%	7989	7456	2203
4.5	租賃代理費（元）	2×1×30	10800	10080	2979
4.6	保險費（元）	9×0.3%	2880	3000	1500
5	年客觀(guān)運營(yíng)成本（元）	SUM（4.1）：（4.6）	42142	39643	12328
6	凈收益（元）	4～5	57722	53563	15215
7	剩余年限（年）	41.58
8	房產(chǎn)單價(jià)（元/㎡）		8000	8928	5790
9	房產(chǎn)總價(jià)（元）		960000	999936	499909

　　2）采用平均法求取資本化率三個(gè)比較實(shí)例采用平均法得出的資本化率見(jiàn)表6。

表6三個(gè)比較實(shí)例資本化率表

物業(yè)名稱(chēng)	凈收益（元）	售價(jià)（元）	資本化率（%）
實(shí)例A	57722	980000	5.31
實(shí)例B	53563	999936	4.5
估價(jià)對象	15215	499909	1 16

　　根據評估人員所掌握的資料××大廈的實(shí)例為已購買(mǎi)該大廈的業(yè)主自行刊登廣告報價(jià)，是否存在一個(gè)公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)不可知，是否存在急于交易而壓低價(jià)格的因素不可知，且該資本化率明顯低于其他類(lèi)似房地產(chǎn)的資本化率，因此在求取估價(jià)對象資本化率時(shí)，不采用該實(shí)例。
　　采用實(shí)例A、實(shí)例B的資本化率的平均值得出估價(jià)對象房地產(chǎn)在2001年6月5日的資本化率：

（5.31％+4.5％）÷2=4.91％

　?。?）估價(jià)對象及類(lèi)似房地產(chǎn)自1999年至今，一直保持著(zhù)銷(xiāo)售市場(chǎng)滯銷(xiāo)、租金價(jià)格較低的狀態(tài)，在測算2001年6月5目的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，估價(jià)人員假設估價(jià)對象的年凈收益在剩余的41.58年的經(jīng)營(yíng)年限將保持平穩狀態(tài)。
　　5.完整產(chǎn)權條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

P=a/r[1-1/（1+r）ⁿ]

　　式中p——完整產(chǎn)權的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；
　　a——年凈收益（433600元/a）；
　　r——資本化率（4.91％）；
　　n——土地使用年限（按剩余土地使用年限41.58年計）。
　　根據上述公式以及上述分析取得的數據，測算出估價(jià)對象具備完整產(chǎn)權條件下的房地產(chǎn)價(jià)格為762.75萬(wàn)元人民幣，折合單價(jià)為7034元/㎡。

　　附件　　附件一：《中華人民共和國土地管理法》（復印件）
　　附件二：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（復印件）
　　附件三：《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（復印件）
　　附件四：《中國房地產(chǎn)統計年鑒》（相關(guān)內容復印件）
　　附件五：《鑒定委托書(shū)》（復印件）
　　附件六：《國有土地使用證》（××國用[××]字第××號）（復印件）
　　附件七：關(guān)于××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請預售“××大廈的批復”（復印件）
　　附件八：商品房銷(xiāo)售許可證（（19933×房權售字第××號）（復印件）
　　附件九：××區××路××號樓單元面積匯總表（復印件）
　　附件十：物業(yè)位置示意圖
　　附件十一：物業(yè)現狀照片
　　附件十二：評估機構營(yíng)業(yè)執照及資質(zhì)證書(shū)（復印件）

　　答案：

　?。?）估價(jià)結果報告中缺估價(jià)應用的有效期。
　?。?）使用“房地產(chǎn)估價(jià)計算書(shū)”欠妥。
　?。?）區域因素分析中用詞不當。
　?。?）估價(jià)測算過(guò)程中“對于采用收益法進(jìn)行評估的解釋”不正確。