(題 干) 估價(jià)對象為某三星級賓館，土地使用權性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

(問(wèn)題1) 業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中，正確的是（?。?。
A.抵押期限內房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預期風(fēng)險
B.抵押期限內房地產(chǎn)不當使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險
C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)降價(jià)形成耗損風(fēng)險
D.選用估價(jià)方法不恰當形成適宜性風(fēng)險

(問(wèn)題2) 如果該賓館的財務(wù)數據能客觀(guān)反映同類(lèi)賓館的客觀(guān)經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運用收益法評估該賓館的價(jià)值時(shí)（?。?。
A.該賓館財務(wù)數據中的當年凈利潤可視作年凈收益
B.按當地同類(lèi)賓館的正常經(jīng)營(yíng)利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益
C.該賓館財務(wù)數據中的年凈利潤減當地同類(lèi)賓館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益
D.根據該賓館財務(wù)數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況，扣減當地同類(lèi)賓館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

(問(wèn)題3) 若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（?。?。
A.應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊
B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應計算利息
c.在估價(jià)測算過(guò)程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金
D.在最終積算價(jià)值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

(問(wèn)題4) 假如以投?；馂碾U為估價(jià)目的評估該賓館的保險價(jià)值，估價(jià)結果為3500萬(wàn)元，則（?。?。
A.3500萬(wàn)元是該賓館的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
B.3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
C.3500萬(wàn)元是保險事故發(fā)生后的損失價(jià)值
D.投保時(shí)，保險金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元

(問(wèn)題5) 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。甲開(kāi)發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款，下列表述中正確的是（?。?。
A.甲開(kāi)發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動(dòng)資金貸款
B.甲開(kāi)發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔保
C.該在建工程只有取得銷(xiāo)售許可證后方可用于抵押貸款
D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款

(問(wèn)題6) 下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（?。?。
A.該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記
B.該宗地無(wú)論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，即可單獨辦理抵押登記
C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后，才能辦理抵押登記手續
D.該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續

(問(wèn)題7) 若該在建工程已整體抵押，在無(wú)法定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現價(jià)值，測算結果應為（?。?。
A.抵押價(jià)值
B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費用及稅費
D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費用及稅費

(問(wèn)題8) 若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出，甲開(kāi)發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（?。?。
A.土地出讓臺同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
B.建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

(問(wèn)題9) 某公司于2002年6月18日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價(jià)值的80％提供貸款，該評估公司在評估過(guò)程中評估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權法定最高年期的條件下，評估價(jià)值為500萬(wàn)元；應繳納的出讓金為60萬(wàn)元。該公司2004年6月18日破產(chǎn)，拍賣(mài)價(jià)值扣除應繳稅費后為445萬(wàn)元。2002年6月18日，該房地產(chǎn)抵押評估價(jià)值P應為（?。┤f(wàn)元。
A.500
B.560
C.440
D.400

(問(wèn)題10) 該公司2004年6月18日破產(chǎn)時(shí)，該公司能有（?。┤f(wàn)元拍賣(mài)款償還銀行。
A.448
B.445
C.385
D.352

(問(wèn)題11) 假若銀行對甲評估公司的評估結果有異議，申請重新評估，則重新評估的日期應為（?。?。
A.2002年6月18日
B.2004年6月18日
C.銀行指定的日期
D.2002年6月18日到2004年6月18日

答案：

(答案1) A

(答案2) D

(答案3) C

(答案4) D

(答案5) B

(答案6) A

(答案7) D

(答案8) D

(答案9) C

(答案10) D

(答案11) A