二手房?jì)r(jià)格評估既是一個(gè)市場(chǎng)化行為，也是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)化的房產(chǎn)研究行為，涉及到的因素很多，過(guò)程也比較復雜，是目前房產(chǎn)交易雙方極其關(guān)心的問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)評估機構對二手房進(jìn)行評估有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法三種方法，但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法。

　　所謂的市場(chǎng)比較法是指，挑選至少3個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶(hù)型等方面相類(lèi)似市場(chǎng)實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據實(shí)例價(jià)格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正。&建設工程教育網(wǎng)$其中，修正價(jià)格的因素包括物業(yè)類(lèi)型、結構、層次、朝向、室內凈高、開(kāi)間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛大小、建筑質(zhì)量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業(yè)內外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。

　　例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5％－6％的系數，西向減10％；多層住宅樓層以3層至4層為準，底層減5％－6％，頂層減10％；新舊主要以建造年代為準，適當看保養程度，最多可減40％；房型的系數加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值（如過(guò)道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛生間以4平方米為準，小于4平方米要減2％－5％，明間與暗間又有區別；同時(shí)，得房率的高低與加減系數也是密切相關(guān)的。

　　進(jìn)行二手房?jì)r(jià)格評估，既要考慮市場(chǎng)供求關(guān)系，更要考慮相關(guān)因素的影響。具體來(lái)說(shuō)需要注意以下幾方面：

　　第一要素，區域地段。地段的好壞對二手房的影響很大，尤其是北京房屋的價(jià)格區域性比較明顯。經(jīng)濟、交通相對比較發(fā)達的區域，房屋的需求量大，價(jià)格也就相對較高。據統計，北京房地產(chǎn)交易熱點(diǎn)區域主要集中在朝陽(yáng)、&建設工程教育網(wǎng)$海淀、豐臺，其中海淀區和朝陽(yáng)區的二手房成交量占總成交量的46％左右，而這些區域的二手房?jì)r(jià)也同樣最高。例如交易量最大的朝陽(yáng)區，在商圈比較成熟的CBD地段，二手房交易價(jià)格約在5800元至7000元每平方米左右，比北京市其他區域高出將近1000元每平方米。同時(shí)由于該區域公司及商務(wù)場(chǎng)所比較集中，這里的租賃市場(chǎng)也十分活躍，二居室每月租價(jià)1800元以上，還處于供不應求狀態(tài)。非常明顯，這些地段的二手房?jì)r(jià)受區域的帶動(dòng)更加明顯。

　　第二要素，房屋所處小區的自身配置和周邊設施。在同一地段，舊房的小區環(huán)境會(huì )遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、居住規模、停車(chē)狀況、綠化以及物業(yè)管理等，舊房都要大打折扣。此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及中、小學(xué)都會(huì )對價(jià)格有較大的影響。房屋位置對房?jì)r(jià)的影響修正百分數一般為0至3％，小區環(huán)境對房?jì)r(jià)的影響，沒(méi)有物業(yè)管理扣減5％；小區沒(méi)有單獨封閉，也減5％；屬于重點(diǎn)中小學(xué)區域的房子要加15％。

　　第三要素，房屋的戶(hù)型朝向以及成新度。以方莊區域一套75平方米的兩居室為例，建筑年代為1995年，樓層為20／25，有小區和物業(yè)，朝向為南、雙氣、普通裝修。折舊率：混合一等結構房屋的折扣期限是50年，年折舊率為2％，即10年×（－2％）＝－20％。樓層：房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣：一層為－2％；二層為0；三四層為2％；五層為1％；頂層為－2％。高層：一層為－3％；二層為－2％；三層為－1％；四五層為0；六層及六層以上為1％；頂層為－3％；本套房屋應該是＋1％。朝向：朝向也會(huì )對價(jià)格產(chǎn)生一定的影響，東向為0；南向為＋2％；西向為－1％；北向－2％，因此這套房屋應該是－1％。重點(diǎn)中小學(xué)區：＋15％。以當地商品新房的房?jì)r(jià)約為6000元／平方米為標準，估算出該房產(chǎn)價(jià)格為：6000－6000×20％＋6000×1％＋6000×2％＝4980（元／平方米）。&建設工程教育網(wǎng)$因此得出該房屋的成交單價(jià)應在4980元。

　　第四要素，房屋內部裝修程度及其他。雖然房屋內部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響不太明顯，但是對于房屋的出售速度有一定的積極影響。在如何對裝修二手房進(jìn)行價(jià)格評估過(guò)程中，主要考慮兩個(gè)因素，首先，判斷材料價(jià)格和人工費必須依據當前的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格；其次，按照市場(chǎng)慣例，裝修折舊一般要按5年制計算，折舊方法按第一年10％、第二年20％的遞進(jìn)方法計算。一般超過(guò)5年的裝修，其價(jià)格可以忽略不計。