抵押是一種民事法律關(guān)系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規定的平等、自愿、等價(jià)、有償的一般原則。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。依據《物權法》的規定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內請求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應當參照市場(chǎng)價(jià)格。

　　依據《物權法》的規定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　人民法院依法對抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定；未作評估的，參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)當事人的意見(jiàn)。人民法院確定保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評估價(jià)格或者市價(jià)的80％；如果出現流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20％。抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規定履行償還債務(wù)義務(wù)的，依照法律規定，房地產(chǎn)抵押權人有權解除抵押合同，拍賣(mài)抵押物，并用拍賣(mài)所得價(jià)款，優(yōu)先得到補償，而不使自己的權利受到侵害。

　　對于設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。土地承包經(jīng)營(yíng)權、鄉鎮、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實(shí)現抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地用途。

　　抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。抵押權人應當在主債權訴訟時(shí)效期內行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

　　此外，根據《最高人民法院關(guān)于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，對于被執行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。但同時(shí)規定，人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債后，應當給予被執行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。六個(gè)月寬限期屆滿(mǎn)后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規定執行。強制遷出時(shí)，被執行人無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時(shí)住房。申請執行人提供的臨時(shí)住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執行人原住房，面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準確定。申請執行人提供的臨時(shí)住房，應當計收租金。租金標準由申請執行人和被執行人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院參照當地同類(lèi)房屋租金標準確定，當地無(wú)同類(lèi)房屋租金標準可以參照的，參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準確定。已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣(mài)或者變賣(mài)價(jià)款中優(yōu)先扣除。被執行人屬于低保對象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應強制遷出。

　　例題部分：

　　例題1：下列房地產(chǎn)中，不得設定抵押的有（?。?006年試題）

　　A.共有房地產(chǎn)

　　B.未解決權屬爭議的房屋

　　C.已出租的房屋

　　D.被執法機關(guān)查封的房屋

　　E.經(jīng)濟適用住房

　　答案：BD

　　解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設部令第98號）也規定下列房地產(chǎn)不得設定抵押權：（1）權屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（5）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　例題2：設定房地產(chǎn)抵押辦理房屋他項權利登記后，該房屋的《房屋所有權證》應由（?。┦請?。（2006年試題）

　　A.抵押人

　　B.抵押權人

　　C.房屋權屬登記機關(guān)

　　D.公證機關(guān)

　　答案：A

　　解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條規定，以依法取得的房屋所有權證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。

　　例題3：在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)。（?。?004年試題）

　　答案：√

　　解析：在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　例題4：抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。（?。?005年試題）

　　答案：√

　　解析：抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。