第四部分 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　第三章各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內涵及評估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規定

　?。ㄒ唬┛梢栽O定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

　?。ǘ┎坏迷O定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄈ┢渌拗茥l件

　?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線(xiàn)及估價(jià)方法

　?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎煌耆a(chǎn)權房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)

　?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　?。ㄎ澹┼l（鎮）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)目的

　?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┐_認估價(jià)對象可以作為設定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┖侠泶_定假設前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌?chǎng)風(fēng)險防止高估

　?。┕纼r(jià)中的謹慎原則

　?。ㄆ撸┦袌?chǎng)變現能力分析

　?。ò耍┱f(shuō)明與風(fēng)險提示

　?。ň牛┢渌?/P>

　　第二節建設用地使用權出讓價(jià)格評估

　　一、建設用地使用權出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權出讓價(jià)格評估應采用市場(chǎng)價(jià)值標準

　?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚戎夭捎貌煌墓纼r(jià)方法

　?。ㄋ模┧鸭袌?chǎng)資料時(shí)，尤其應注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設用地使用權出讓價(jià)格評估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┘僭O開(kāi)發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/P>

　?。ㄋ模┗鶞实貎r(jià)修正法

　　第三節房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估

　　一、房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┘僭O開(kāi)發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/P>

　?。ㄋ模┦找娣?/P>

　?。ㄎ澹┗鶞实貎r(jià)修正法

　　第四節城市房屋拆遷估價(jià)

　　一、城市房屋拆遷估價(jià)內涵及特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)數量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會(huì )影響大

　?。ㄈ┕纼r(jià)對象復雜，需要協(xié)調各種關(guān)系

　?。ㄋ模┭a償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強

　　二、城市房屋拆遷估價(jià)的標準與方法

　　三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

　?。ㄒ唬皹吮痉课荨笔袌?chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　1．確定“標本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標本房屋”

　　3．評估“標本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格

　　4．評估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

　?。ǘ暗湫头课荨笔袌?chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　?。ㄈ﹨^位指導價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　四、城市房屋拆遷估價(jià)應注意的問(wèn)題

　?。ㄒ唬┎疬w估價(jià)的估價(jià)對象

　?。ǘ┎疬w估價(jià)委托人的合法性

　?。ㄈ┎疬w估價(jià)的價(jià)值標準、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　?。ㄋ模┎疬w估價(jià)價(jià)格內涵

　?。ㄎ澹追N特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

　　五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

　?。ㄒ唬┎疬w估價(jià)前的準備工作

　?。ǘ┤霊?hù)調查

　?。ㄈ┦覂茸鳂I(yè)，出具估價(jià)報告

　?。ㄋ模┈F場(chǎng)答疑

　　六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決

　　第五節房屋租賃價(jià)格評估

　　一、房屋租賃價(jià)格評估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┳≌?lèi)房屋租賃價(jià)格評估分為政策性評估和市場(chǎng)租賃評估兩種類(lèi)型

　?。ǘ┳饧s對租金估價(jià)有一定的影響

　?。ㄈ﹦潛芡恋厣系臓I(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評估應確定土地收益中的國家部分

　　二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規定

　?。ㄒ唬┓课葑赓U價(jià)格應以合同形式載明

　?。ǘ┎煌猛痉课葑赓U價(jià)格管理規定

　?。ㄈ┧椒孔赓U價(jià)格管理規定

　　三、房屋租賃價(jià)格評估常用的估價(jià)方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┦找娣?/P>

　?。ㄈ┏杀痉?/P>

　　第六節房地產(chǎn)保險估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)保險概述二、房地產(chǎn)保險估價(jià)的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┍ｋU價(jià)值和保險金額的區別

　?。ǘ┲苯訐p失和間接損失

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)

　?。ㄋ模┍ｋU事故發(fā)生后的評估

　　第七節房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　一、房產(chǎn)稅估價(jià)

　　二、土地增值稅估價(jià)

　?。ㄒ唬﹨^分評估目的，明確評估內容

　　1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格又無(wú)正當理由的

　　2．提供扣除項目金額不實(shí)的

　?。ǘ┛鄢椖吭u估方法的選擇

　　1．取得土地使用權所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評估價(jià)格

　　三、契稅估價(jià)

　　第八節房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)合并的法律規定

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)是否符合法定的轉讓條件

　?。ǘ┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權取得方式

　?。ㄈ┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地用途

　?。ㄋ模┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權剩余年限

　　三、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)合并前后價(jià)格的計算要客現、準確

　?。ǘ┰鲋殿~的分配要準確、合理

　　第九節房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類(lèi)糾紛及其特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)結果糾紛及其特點(diǎn)

　　三、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)

　　第十節企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移

　　二、估價(jià)的假設前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移的估價(jià)

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的估價(jià)

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

　　2．熟悉建設用地使用權出讓價(jià)格評估

　　3．掌握房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估

　　4．掌握城市房屋拆遷補償估價(jià)

　　5．掌握房屋租賃價(jià)格評估

　　6．熟悉房地產(chǎn)保險估價(jià)

　　7．熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　8．了解房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)

　　9．了解房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

　　10．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

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