第二章 建設用地制度與政策

　　1、土地所有制指的是城市市區的土地屬于國家所有，由國務(wù)院代表國家行使。具體規定如下：①城市市區的土地②農村和城市郊區中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購為國有的土地③國家依法征收的土地④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地⑤農村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地⑥因國家移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

　　2、取得建設用地使用權的途徑主要有：①通過(guò)行政劃撥方式取得②通過(guò)國家出讓方式取得③通過(guò)房地產(chǎn)轉讓方式（如買(mǎi)賣(mài)、贈與或其他合法）取得④通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。依法取得建設用地使用權后，建設用地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權利。有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施，但不得改變用途，如需要改變應當經(jīng)有關(guān)行政部門(mén)批準。建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書(shū)面形式訂立相應的合同，使用期限由當事人約定但不能超過(guò)建設用地剩余期限。

　　3、集體土地的范圍有：①村農民集體②村內兩個(gè)以上農村集體經(jīng)濟組織的農民集體③鄉鎮農民集體所占用的土地。農村和城市郊區的土地一般屬于農民集體所有。宅基地、和自留地、自留山也屬于集體所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，由法律規定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

　　4、土地管理的基本制度：

　?、偻恋氐怯浿贫?，國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利（抵押權和承租權等）進(jìn)行登記。依法登記的土地所有權、使用權、他項權受法律保護，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗以上土地應當分宗申請登記。兩個(gè)以上使用者共同使用一宗土地也要分別登記?？缈h級使用土地的，也要分別向土地所在地的土地管理部門(mén)分別登記。

　?、谕恋赜袃斢邢奁谑褂弥贫?，除了國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償、有限期使用。

　?、弁恋赜猛竟苤浦贫?，土地被分為農用地、建設用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能隨意改變農用地的用途。農用地轉用須有批準權的人民政府核準。

　?、芨乇Ｗo制度。

　　5、土地征收是所有權改變，征用是使用權改變，當使用結束后被征用的土地如數返還給原權利人。征收土地的特點(diǎn)：①具有一定的強制性②要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟補償。③被征收后的土地所有權發(fā)生轉移，從集體所有變?yōu)閲?。征收土地的原則：①珍惜耕地，合理利用土地的原則②保證國家建設用地原則③妥善安置被征地單位和農民的原則④有償使用土地的原則，土地征收后，除一些公共設施、公益事業(yè)和基礎設施外，國有土地供應原則上都應實(shí)行有償使用。⑤依法征地的原則。

　　6、為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地。在征地依法報批前，當地的土地管理部門(mén)應當書(shū)面形式告知被征地農村集體經(jīng)濟組織的和農民關(guān)于征地情況，并對一些情況與他們共同確認，并可能組織聽(tīng)證。

　　征收土地實(shí)行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府。征收基本農田、基本農田以外的耕地超過(guò)35公頃，其他土地超過(guò)70公頃的由國務(wù)院審批。其他的由省級人民政府審批。一個(gè)建設項目需要征收的土地應當根據總體設計一次申請批準，不得化整為零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗補償費。臨時(shí)使用土地期限，最多不得超過(guò)2年，并且不得改變批準的用途。臨時(shí)用地超過(guò)批準時(shí)間可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)同農村集體經(jīng)濟組織投資興辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)要用集體土地的，由聯(lián)營(yíng)企業(yè)向縣級土地局提出用地申請，按國家建設用地的批準權限，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，經(jīng)批準的土地可以實(shí)行征收，也可以作為農村集體經(jīng)濟組織將土地作為聯(lián)營(yíng)條件。聯(lián)營(yíng)企業(yè)用地可以不改變土地權屬性質(zhì)。

　　被征收土地所在的市縣人民政府在收到征收土地方案后，10日內應以書(shū)面或其他形式進(jìn)行公告。公告中要包含征地補償標準和農業(yè)人口安置途徑。未進(jìn)行征地、補償、安置公告的，被征地單位和個(gè)人有權拒絕辦理征地相關(guān)手續。

　　7、在征地告知后，凡被征地農村集體經(jīng)濟組織和農戶(hù)在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著(zhù)物和青苗，征地時(shí)一律不予補償。

　　征收耕地的補償費用包括：土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗補助費。還應當安排被征地農民的社會(huì )保障費用。征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍，安置補助費為人均該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。在人均耕地特別少的地區，可以增加安置補助費但土地補償費和安置補助費之和不得超過(guò)該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。還不足以使被征地農民保持原有生活水平的當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼。地上附著(zhù)物和青苗補助費標準由省規定。征用臨時(shí)用地要簽訂臨時(shí)用地協(xié)議，并按該土地前三年平均年產(chǎn)值逐年進(jìn)行補償，但最高不超過(guò)按征收土地時(shí)計算的土地補償費和安置補助費的總和。

　　8、征收集體土地的工作程序：①申請用地②受理申請并審查有關(guān)文件，縣級土地局在30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，經(jīng)同級人民政府同意后報上一級土地管理部門(mén)審查。③審查用地，有批準權的人民政府土地行政管理部門(mén)，收到上報土地審批文件，征得有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后，實(shí)行土地管理部門(mén)內部會(huì )審制度審批土地。④征地實(shí)施。征地公告，支付土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗補助費，安置農業(yè)人口，協(xié)調征地爭議。⑤簽發(fā)用地證書(shū)⑥征地批準后的實(shí)施管理。⑦建立征收土地檔案。

　　9、出讓土地中的地下埋藏物歸國家所有。集體土地不經(jīng)征收不得出讓。土地使用權出讓方式有：拍賣(mài)、招標或雙方協(xié)議。商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅用地必須采用拍賣(mài)、招標或掛牌方式出讓。出讓人應當至少在投標、拍賣(mài)或掛牌開(kāi)始日前20日內發(fā)布招標、拍賣(mài)或掛牌公告。招標是以書(shū)面投標形式，拍賣(mài)是競報者輪番報價(jià)，當競買(mǎi)人不足三人或競買(mǎi)人的最高應價(jià)未達到底價(jià)時(shí)，應當終止拍賣(mài)。協(xié)議出讓主要用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì )團體機關(guān)單位用地和特殊用地。掛牌出讓方式是在土地交易所進(jìn)行掛牌公布，掛牌期限不少于10個(gè)工作日。只有一個(gè)人競買(mǎi)人的但報價(jià)高于底價(jià)可以成交。若報價(jià)相同的，先提交者為競得人。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或以上的要求報價(jià)的可以進(jìn)行現場(chǎng)競價(jià)，出價(jià)高者為競得人。工業(yè)用地也要創(chuàng )造條件逐步實(shí)行招標、拍賣(mài)或掛牌出讓。

　　10、土地出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育科技文化衛生體育用地50年，商業(yè)旅游娛樂(lè )用地40年，綜合或其他用地50年。

　　當住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的自動(dòng)續期。對非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，要繼續用地的在屆滿(mǎn)前一年申請續期，除根據社會(huì )公共利益需要收回的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并支付出讓金。未申請或續期未批準的由國家無(wú)償收回。

　　建設用地使用權期間屆滿(mǎn)前因公共利益需要收回的，應當依法對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。

　　因土地使用者不履行土地使用出讓合同的收回土地使用權有兩種情況：未如期交付出讓金，在簽約時(shí)交一定比例定金，60日內應支付全部地價(jià)款。逾期未支付的將收回土地使用權；土地使用者未按合同約定的期限和條件開(kāi)發(fā)和利用土地。

　　土地使用權的終止情形有：因土地滅失而終止；因土地使用者的拋棄而終止。

　　11、建設用地使用權出讓合同有：成片土地使用權出讓合同，項目用地土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同。

　　超過(guò)出讓合同約定地動(dòng)工開(kāi)發(fā)上期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權。用地單位改變土地利用條件及用途的，必須取得出讓方和市縣城市規劃管理部門(mén)同意，并相應調整地價(jià)款。

　　12、國有土地使用權劃撥是在用地者繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或將土地使用權無(wú)償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地沒(méi)有使用期限，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在國家沒(méi)有法規以前，已使用的國有土地除出讓土地以外的土地都是按劃撥土地進(jìn)行管理。

　　劃撥土地的范圍：國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地，其他用地（監獄、收容教育所）。

　　劃撥土地的轉讓有兩種規定：準予轉讓的由受讓方辦理土地使用權出讓手續并繳納出讓金，不辦理出讓手續但轉讓方應將獲得的收益中的土地收益上繳國家。

　　劃撥土地的出租，房產(chǎn)所有權人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。用地單位因轉讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行租賃。租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月的應簽訂租賃合同。

　　劃撥土地抵押時(shí)，其抵押價(jià)值應當為劃撥土地使用權下的市場(chǎng)價(jià)值，因抵押劃撥土地造成使用權轉移的，應辦理土地出讓手續并繳納地價(jià)款后才能變更土地權屬。

　　國有企業(yè)改制中涉及劃撥土地使用權的可以采取國有土地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和保留劃撥土地使用權等方式處置。應當采用出讓或租賃的情形有：①?lài)衅髽I(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團的②國有企業(yè)改組為股份合作制的③國有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的?？梢员Ａ魟潛芡恋厥褂脵嗟那樾斡校孩倮^續作為基礎設施公益事業(yè)和能源、交通、水利等項目用地不改變用途的；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)，非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)仍為國有工業(yè)企業(yè)的③國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④?chē)衅髽I(yè)改造或改組為國有獨資公司的。后3項保留期限不超過(guò)5年。凡上繳土地收益的仍按劃撥土地進(jìn)行管理。對無(wú)償收回的劃撥土地的，對其地上建筑物、其他附著(zhù)物應當依法給予補償。

　　13、閑置地的范圍：建設用地自批準書(shū)頒發(fā)之日起1年內沒(méi)有動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設的。已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設的但面積不足1/3或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準中止開(kāi)發(fā)建設連續滿(mǎn)1年的。

　　閑置地的處置方式有：①延長(cháng)開(kāi)發(fā)期限但最長(cháng)不超過(guò)1年②改變用途但要辦理有關(guān)手續后繼續開(kāi)發(fā)③安排臨時(shí)使用④由政府安排置換用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設⑤政府采取招標、拍賣(mài)等方式確定新的土地使用者進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，對原用地單位進(jìn)行經(jīng)濟補償⑥政府收回土地簽訂回收協(xié)議。

　　1年內未動(dòng)工的要征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)2年的可以無(wú)償收回土地使用權。