第三章 城市房屋拆遷管理制度與政策

　　1、城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規劃區內國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補償安置的行為?！恫疬w條例》適用范圍是城市規劃區內國有土地上實(shí)施房屋拆遷，集體土地上的拆遷行為按《土地管理法》執行。自拆自建行為不需要取得房屋拆遷許可證。

　　拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的拆遷單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人，但對使用人的利益還要予以依法保護。

　　2、申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提交下列資料：建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

　　房屋拆遷管理部門(mén)收到拆遷申請和規定文件后，應對文件進(jìn)行審查并對拆遷范圍進(jìn)行現場(chǎng)調查。房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放拆遷許可證同時(shí)，應當以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個(gè)人不得新建、擴建、改建房屋。不得改變房屋和土地的用途，不得租賃房屋。

　　拆遷人和被拆遷人應當就拆遷和補償和安置簽訂書(shū)面協(xié)議。協(xié)議簽訂后是否公證由雙方當事人自主選擇，但對于拆除代管房屋必須公證。

　　拆遷的實(shí)施方式有：自行拆遷和委托拆遷。拆遷人委托拆遷的，應當向被委托單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同，接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人也不得接受拆遷委托。

　　3、房屋拆遷補償方式有貨幣補償和房屋產(chǎn)權調換兩種。貨幣補償以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

　　拆遷貨幣補償原則是等價(jià)有償。對于拆遷補償款免征個(gè)人所得稅。在確定被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應考慮區位、用途、建筑面積等因素，對于房屋用途的界定以是否依法征得規劃等部門(mén)的同意，是否取得合法手續為依據。對于房屋內部裝修由于會(huì )加大評估成本延長(cháng)評估時(shí)間不利于拆遷工作的進(jìn)行，對裝修進(jìn)行補償主要應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。房地產(chǎn)是實(shí)物、權益和區位三者的結合物。評估時(shí)不但要考慮房屋本身及占用的土地還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設施。

　　產(chǎn)權調換房屋差價(jià)的結算也是以等價(jià)為原則。差價(jià)結算要按差價(jià)多退少補處理。

　　4、對于拆除租賃房屋，由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行補償，由所有人對承租人進(jìn)行安置。對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權益不受損害，在實(shí)行產(chǎn)權調換時(shí)，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

　　5、產(chǎn)權不明確的房屋是指無(wú)權屬證明、產(chǎn)權人下落不明、暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權的合法所有人或因產(chǎn)權關(guān)系正在訴訟的房屋。產(chǎn)權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據保全。

　　設有抵押權的房屋被拆遷時(shí)，按以下程序進(jìn)行補償和安置：①認定抵押的有效性，因為當事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的應當辦理抵押登記，未進(jìn)行抵押登記的視為無(wú)效抵押。②及時(shí)通知抵押權人，一般是接受抵押的銀行③能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權人認可④不能解除抵押關(guān)系的，按法律規定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償的，抵押權人按照法規向抵押人進(jìn)行追償。

　　對于公益事業(yè)房屋的補償一般由政府主管部門(mén)進(jìn)行重新建設或進(jìn)行補償。評估時(shí)由于沒(méi)有足夠交易案例，通常無(wú)收益或收益較少，因此采用成本法評估。

　　對于超過(guò)使用期限的臨時(shí)建筑物不予補償，未超過(guò)使用期限的臨時(shí)建筑物按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當補償。違章建筑不予補償，不過(guò)違章建筑的認定是規劃行政主管部門(mén)的職權范圍，由其出具證明，作為拆遷人和拆遷主管部門(mén)無(wú)權認定。對經(jīng)規劃行政主管部門(mén)處罰并允許保留的，待補辦手續后按合法建筑給予補償。

　　6、拆遷估價(jià)的價(jià)值標準是被拆遷房屋的公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋內自行裝修裝飾補償金額。前三項按省級政府規定執行，后者由拆遷人和被拆遷人協(xié)調確定，協(xié)商不成可以通過(guò)委托評估確定。

　　評估機構的確定可以由被拆遷投標、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人協(xié)商一致共同接受的方式確定估價(jià)機構，受托估價(jià)機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)報告必須由2名以上專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。估價(jià)機構或估價(jià)人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的應當回避。

　　拆遷估價(jià)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市縣人民政府或其授權部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結合拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

　　估價(jià)目的為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日，拆遷規模大分期分段實(shí)施的，以當期（段）房屋拆遷實(shí)施之日。

　　估價(jià)方法一般采用市場(chǎng)比較法，采用其他的估價(jià)方法的，要在報告中充分說(shuō)明原因。

　　實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可，因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價(jià)機構以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報告中做出相應說(shuō)明。原則上同一拆遷范圍的由一家估價(jià)機構評估，若由兩家以上的估價(jià)機構應當進(jìn)行技術(shù)協(xié)調執行共同的標準。

　　7、拆遷當事人對被拆遷房屋性質(zhì)、面積的認定應當注意以下：被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準，各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，從其規定。若雙方當事人對性質(zhì)和面積協(xié)調一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。若雙方對性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。對面積不能協(xié)商一致的，可以向房屋面積鑒定機構申請鑒定，或者向具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位委托測算。

　　8、估價(jià)機構應將分戶(hù)的初步估價(jià)結果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明。公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構應向委托人提供被拆遷房屋的整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告。委托人向被拆遷人轉交分戶(hù)估價(jià)報告。拆遷當事人對估價(jià)結果有異議的，可以自收到估價(jià)報告之日起5日內，向原估價(jià)機構申請復核估價(jià)，也可另行委托估價(jià)機構評估。原估價(jià)機構收到估價(jià)課復核申請的應當在收到申請之日起5日內給予答復。估價(jià)結果改變的，應當重新出具估價(jià)報告。沒(méi)有改變的應出具書(shū)面通知。另行委托估價(jià)機構的，受托估價(jià)機構應當在10日內出具估價(jià)報告。

　　拆遷當事人對復核結果仍有異議的或另行委托估價(jià)的結果與原估價(jià)結果有差異且協(xié)調不一致的，可以自收到復核結果或另行委托的估價(jià)報告之日起5日內，可以向估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )申請技術(shù)鑒定。估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價(jià)報告進(jìn)行技術(shù)鑒定。沒(méi)有問(wèn)題的應維持估價(jià)報告。有技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機構應改正錯誤重新出具估價(jià)報告。估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當指派3人以上單數成員組成鑒定組，處理估價(jià)鑒定事宜。

　　9、估價(jià)機構和估價(jià)人員應當受到處罰的情形：①出具不實(shí)估價(jià)報告的②與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的③以回扣不正當競爭手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的④允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的⑤多次被申請鑒定，經(jīng)查確實(shí)實(shí)在問(wèn)題的⑥違反房地產(chǎn)估價(jià)規范的⑦法律法規其他情形的。

　　10、房屋拆遷糾紛的類(lèi)型有：拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議形成糾紛；拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協(xié)議后被拆遷人、房屋承租人在搬遷期限拒絕搬遷形成糾紛。

　　達不成拆遷補償安置協(xié)議的，直接向法院起訴的，法院不受理。應當先向房屋拆遷管理部門(mén)申請裁決。若房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內做出。若拆遷當事人對裁決不服的，可以自收到裁決書(shū)之日起60日內向上級主管部門(mén)或同級政府申請行政復議，也可以在收到裁決書(shū)之日起3個(gè)月內向法院起訴。在訴訟期間，被拆遷人已接受貨幣補償或安置房的可以不停止拆遷的執行。若被拆遷人或承租人拒絕執行房屋拆遷管理部門(mén)做出的裁決，沒(méi)有在搬遷期限內搬遷的可以依法實(shí)施強制拆遷。實(shí)施強制拆遷必須以裁決為前提。實(shí)施強制拆遷的，由房屋所在地市縣人民政府責成有關(guān)部門(mén)執行或由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請法院執行。

　　達成拆遷補償安置協(xié)議后又發(fā)生糾紛的，應當通過(guò)司法、仲裁途徑來(lái)解決。如果雙方?jīng)]有達成仲裁協(xié)議的，可以直接向法院提起民事訴訟，訴訟期間拆遷人可以依法申請法院先予執行。若要采取仲裁方式，雙方當事人必須自愿達成仲裁協(xié)議（在協(xié)議中有仲裁條款或在糾紛前后達成請求仲裁的協(xié)議），仲裁采用一裁終局制（當事人不得就同一糾紛再向仲裁委員會(huì )申請仲裁或向法院起訴）。若沒(méi)有達成仲裁協(xié)議的，不能向仲裁委員會(huì )申請仲裁，可以直接向法院起訴。若達成仲裁協(xié)議的，則不能向法院起訴。必須向仲裁委員會(huì )申請仲裁。

　　11、拆遷行政裁決的六項制度：行政調解制度、拆遷聽(tīng)證制度、集體決策制度、責任追究制度、不服從行政裁決的救濟制度（申請行政復議和訴訟）、回避制度。

　　拆遷人和被拆遷人都可以提出申請行政裁決。申請行政裁決必須提供申請人與被申請人的協(xié)商記錄，未達成協(xié)議的被拆遷人比例及原因。雙方當事人經(jīng)調解達成一致意見(jiàn)的，可以出具裁決終結書(shū)。達不成一致意見(jiàn)的，由房屋拆遷管理部門(mén)做出書(shū)面裁決。部分事項雙方達成一致的，裁決時(shí)應當予以確認。行政裁決規定的搬遷期限不能少于15日。

　　若未達成拆遷補償安置協(xié)議的戶(hù)數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門(mén)在受理申請前應當進(jìn)行聽(tīng)證。房屋拆遷管理部門(mén)申請強制拆遷前，也要進(jìn)行聽(tīng)證。

　　下達書(shū)面裁決書(shū)前，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)領(lǐng)導班子集體討論決定，房屋拆遷管理部門(mén)申請強制拆遷的，必須經(jīng)領(lǐng)導班子集體討論決定后，方可向政府提出強制拆遷申請。

　　若需要估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )進(jìn)行鑒定房屋價(jià)值的，鑒定時(shí)間（10日內）不計入裁決時(shí)限（30日內）。

　　12、中止裁決的事由有：①發(fā)現新的需要查證的事實(shí)②相關(guān)案件未結案的③申請人死亡，等待其近親屬表明是否參加裁決的④因不可抗拒力或其他特殊情況需要中止的情形。終結裁決的事由有：①受理裁決申請后雙方自行達成協(xié)議的②發(fā)現申請人或被申請人不是裁決當事人的③申請人死亡，15天內近親屬未表明或放棄裁決的④申請人撤回裁決申請的。

　　13、強制拆遷必須要由房屋拆遷管理部門(mén)提出申請，并且要經(jīng)行政裁決后才能申請，拆遷人必須按裁決意見(jiàn)向被拆遷人提供補償資金或安置用房后，才能申請。要申請強制拆遷，應當提前15日通知被拆遷人。強制拆遷時(shí)，街道辦事處或居委會(huì )、被拆遷人單位代表到現場(chǎng)作為強制拆遷證明人，并由公證部門(mén)對被拆遷房屋及其房屋內物品進(jìn)行證據保全。