房地產(chǎn)估價(jià)報告

　　項目名稱(chēng)：××市××區××路66號綜合樓（地下室及地上一至十二層）房地產(chǎn)價(jià)值評估
　　委托方：××人民法院
　　估價(jià)方：××房地產(chǎn)評估有限公司
　　估價(jià)人員：×××　×××
　　估價(jià)作業(yè)日期：×××

估價(jià)的假設和限制條件

　　一、估價(jià)假設條件

　?。ㄒ唬┍敬喂纼r(jià)參考公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準確定其客觀(guān)合理價(jià)格，但考慮到短期強制處分（快速變現）等因素的影響，其拍賣(mài)底價(jià)可能會(huì )低于其市場(chǎng)價(jià)值。
　?。ǘ┍敬喂纼r(jià)基于以下概念：
　　所稱(chēng)估價(jià)，是指專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員。根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，運用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，對估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格進(jìn)行估算、制定的活動(dòng)。
　　所稱(chēng)客觀(guān)合理價(jià)格，是指對應于某種估價(jià)目的特定條件下形成或成立的正常價(jià)格，它能夠為當事人或社會(huì )一般人所信服和接受，通?？陀^(guān)合理價(jià)格是指在公開(kāi)市場(chǎng)上形成或成立的價(jià)格。
　　公開(kāi)市場(chǎng)，是指一個(gè)競爭性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較為充裕的時(shí)闖，對交易對象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識，交易條件公開(kāi)且不具有排他性。
　　同一估價(jià)對象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據及采用的價(jià)值標準會(huì )有所不同，估價(jià)結果的客觀(guān)合理價(jià)格也會(huì )有所不同。
　　本次價(jià)格評估，采用基于市場(chǎng)的價(jià)值標準，但報告使用者需考慮短期強制處置等因素，估價(jià)對象拍賣(mài)價(jià)格可能會(huì )低于其市場(chǎng)價(jià)格。

　　二、估價(jià)限制條件

　?。ㄒ唬┍竟纼r(jià)報告是為委托方拍賣(mài)估價(jià)對象提供價(jià)格參考，若改變估價(jià)目的及使用條件需向本評估機構咨詢(xún)后作必要修正甚至重新估價(jià)。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)由法院根據有關(guān)法規確定。
　?。ㄈ┍痉康禺a(chǎn)估價(jià)報告經(jīng)估價(jià)機構加蓋公章并由估價(jià)師簽字后方可使用。
　?。ㄋ模┌从嘘P(guān)規定本估價(jià)報告自估價(jià)目期起半年內有效。隨著(zhù)時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對象自身情況發(fā)生變化，估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應變化，估價(jià)結果也需做相應調整。
　?。ㄎ澹┍敬喂纼r(jià)所依據的有關(guān)房地產(chǎn)權屬、土地使用權面積及建筑面積資料由委托方提供，委托方對其所提供資料的真實(shí)性負責。由于委托方提供資料不實(shí)造成的失誤，受托方不承擔責任。
　?。┕纼r(jià)人員對估價(jià)對象進(jìn)行了現場(chǎng)勘察，并對估價(jià)對象現場(chǎng)勘察的客觀(guān)性、真實(shí)性、公正性承擔責任。但評估人員對評估估價(jià)對象的勘察，限于估價(jià)對象的外觀(guān)和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估估價(jià)對象建筑結構質(zhì)量進(jìn)行調查的責任，也不承擔對木質(zhì)工程、其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責任。此外，評估人員也沒(méi)有組織對電子空調或其他設備等服務(wù)性設施進(jìn)行測試的責任。
　?。ㄆ撸┳裱瓏H評估準則有關(guān)內容，估價(jià)報告僅按既定目的提供給委托方使用。評估人員對委托方負有這樣的責任：作為一名稱(chēng)職的估價(jià)人員，他將熟練地運用專(zhuān)業(yè)技術(shù)，仔細、勤奮地編制估價(jià)報告。
　?。ò耍┨厥庹f(shuō)明事項：
　?。?）估價(jià)對象土地使用權類(lèi)型原為劃撥，根據委托方提供的××地房證第×××號，估價(jià)對象已辦理國有土地使用設定出讓手續，土地使用權設定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，設定出讓用途為工業(yè)，應繳交的出讓金為3585844.88元。本報告中有關(guān)土地出讓年限均以上述為準。另根據委托方提供的××市國土資源與房產(chǎn)管理局于2002年4月22日出具的協(xié)助執行書(shū)回執載明：拍賣(mài)估價(jià)對象時(shí)，應從拍賣(mài)價(jià)款所得中優(yōu)先扣除應補交的土地出讓金人民幣3585844.88元，土地用途仍為工業(yè)。
　?。?）估價(jià)對象批準用途為工業(yè)用途，雖現用途為商業(yè)、辦公、酒店，但至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托方、產(chǎn)權人、承租人均未提供估價(jià)對象改變用途有關(guān)部門(mén)的批準文件。本次按批準用途——工業(yè)用途評估。并充分考慮造價(jià)、租金等對價(jià)值的影響。
　?。?）如本次評估對象能按現狀用途商業(yè)補辦變更手續，其一層價(jià)值初估預計為6000～6500元/㎡（含應向政府補交的土地出讓金按樓面價(jià)約2100元/㎡），二層價(jià)值在3800～4000元/㎡（含應向政府補交的土地出讓金接樓面價(jià)約1680元/㎡）。該數據僅供委托方參考。
　?。?）根據委托方提供的租賃合同，權屬人××廠(chǎng)與××有限公司簽訂了20年的租賃合同，租賃期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已將該大樓按酒店，辦公、商業(yè)等用途進(jìn)行改造并裝修。本次評估遵循合法原則，評估中未考慮租賃合同及改變用途對估價(jià)對象價(jià)格的影響。
　?。ň牛┍驹u估報告估價(jià)結果為設定完全產(chǎn)權狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值，其中包括應補交的地價(jià)款。因此拍賣(mài)成交后，應先按設定出讓合同規定扣除需補交的地價(jià)款。
　?。ㄊ┍竟纼r(jià)報告書(shū)一式五份全部交于委托方。

估價(jià)結果報告

　　一、委托方　　委托估價(jià)人：××區人民法院
　　二、估價(jià)方（略）
　　三、估價(jià)對象　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對象調查情況見(jiàn)表1

表1估價(jià)對象調查情況表

　?。ǘ┕纼r(jià)對象權利狀況
　?。?）估價(jià)對象為××廠(chǎng)于1992年建造，土地用途為工業(yè)，土地使用權類(lèi)型原為劃撥，1998年辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又與抵押權人續期三年，1998年在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)間時(shí)設定為出讓?zhuān)O定出讓年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限為46年（取整）。
　?。?）估價(jià)對象所處建筑物建成于1992年。為鋼混結構，房屋經(jīng)濟耐用年限60年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該建筑物已使用10年。
　?。?）本次評估為委托估價(jià)方拍賣(mài)估價(jià)對象提供價(jià)格參考。
　?。ㄈ┕纼r(jià)對象狀況
　　估價(jià)對象為坐落于××區××路西北側××××廠(chǎng)所屬的綜合樓。估價(jià)對象緊臨××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估價(jià)對象門(mén)前即有公交站點(diǎn)，有多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通便捷度較高。估價(jià)對象所在區域工業(yè)企業(yè)較少，沿××路兩側分布較多商業(yè)小店面，商業(yè)繁華度已形成一定規模。估價(jià)對象所在宗地總面積為4296.32㎡，用途為工業(yè)，土地使用權類(lèi)型原為劃撥，設定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該宗地已使用了4年，土地剩余使用年限為46年。
　　估價(jià)對象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結構的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為17542.50㎡。該建筑東南側設有兩部客用電梯、西北側設有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層商為5m，第二至第十二層層高約為4m。估價(jià)對象房屋規劃批準用途為工業(yè)廠(chǎng)房。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象未按原規劃用途用，主要作為“××酒店”使用，具體使用與裝修情況如下：
　　底層用途為酒店大堂、××餐館、琴行及若干間待租店面。其中酒店大堂地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂；其余店面地面大部分鋪瓷磚，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。
　　二層用途為××餐廳，裝修為地面鋪瓷磚，墻面及頂棚為乳膠漆粉刷，頂棚飾有木角線(xiàn)。
　　三層用途為健身房，裝修為地面局部鋪缸磚、局部為本地板及地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為油漆粉刷。
　　為中餐廳，正在裝修，內設有若干間包間。
　　五層呈內走廊式布置，隔為若干問(wèn)套房，無(wú)裝修。
　　六層內部無(wú)隔斷，無(wú)裝修。
　　七層用途為××汽車(chē)配件有限公司辦公場(chǎng)所，裝修為地面鋪地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。內局部為石膏板隔墻隔為若干間辦公室。
　　八層用途為英語(yǔ)休閑酒茶坊及酒店會(huì )議室，裝修為地面鋪地毯，其余裝修與底層大致相同。
　　九至十二層用途為客房，裝修為走廊地面鋪地毯，客房為木門(mén)，地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。
　　地下室用途為設備層，無(wú)裝修。
　　根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察，估價(jià)對象的使用與維護狀況良好。
　　四、估價(jià)目的（略）
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（略）
　　六、價(jià)值定義（略）

　　七、估價(jià)依據

　?。ㄒ唬┍敬喂纼r(jià)所依據的有關(guān)法律、法規和政策文件
　?。?）《中華人民共和國擔保法》。
　?。?）《中華人民共和國土地管理法》。
　?。?）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
　?。?）《中華人民共和國拍賣(mài)法》。
　?。?）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》。
　?。?）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。
　?。?）××市人民政府文件××府[2000]××綜號“××市人民政府關(guān)于調整土地綜合配套費收取標準的通知”。
　?。ǘ┍敬喂纼r(jià)采用的技術(shù)規程
　　中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》。
　?。ㄈ┪蟹教峁┑挠嘘P(guān)資料
　?。?）××××區人民法院估價(jià)委托書(shū)：[2002]×執字第××號復印件。
　?。?）《××市土地房屋權證》：×地房證第××號復印件。
　?。?）《××市土地房屋他項權證》：×地房證第××號復印件。
　?。?）委托方提供的裝修資料。
　?。?）房屋租賃合同。
　?。?）××市國土資源與房產(chǎn)管理局協(xié)助執行書(shū)回執。
　?。ㄋ模┕纼r(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調查所獲取的資料等

　　八、估價(jià)原則

　　本評估報告在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀(guān)、科學(xué)原則的前提下，具體依據如下原則：
　?。?）合法原則：遵循合法原則，應以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。
　?。?）最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。
　?。?）替代原則：遵循替代原則，要求估價(jià)結果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結果應是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。

　　九、估價(jià)方法

　　因估價(jià)對象規劃批準用途為工業(yè)廠(chǎng)房。與估價(jià)對象類(lèi)似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法評估其市場(chǎng)價(jià)格；另估價(jià)對象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評估其價(jià)格，然后綜合兩種方法的評估結果來(lái)估價(jià)確定其最終價(jià)格。

　　十、估價(jià)結果

　　估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年5月23日的價(jià)值為人民幣3637.33萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬(wàn)叁仟叁佰圓整）（估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期和估價(jià)報告應用的有效期略）

估價(jià)技術(shù)報告

　　一、個(gè)別因素分析

　?。?）估價(jià)對象土地使用權類(lèi)型原為劃撥，設定出讓土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。
　?。?）估價(jià)對象建成于1992年，為鋼混結構，經(jīng)濟耐用年限為60年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該建筑物已使用10年（取整）。
　?。?）估價(jià)對象坐落于××區××路西北側××廠(chǎng)所屬綜合樓，估價(jià)對象緊臨××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估價(jià)對象門(mén)前即為公交站點(diǎn)，有多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通便捷度較高。
　?。?）估價(jià)對象所在區域工業(yè)企業(yè)較少。沿××路兩側分布較多商業(yè)小店面，商業(yè)繁華度已形成一定水平。
　?。?）估價(jià)對象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結構的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為175542.50㎡。該建筑東南側設有兩部客用電梯、西北側設有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層高為，5m，第二至十二估價(jià)對象房屋規劃批準用途為工業(yè)廠(chǎng)房。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象未按原規劃用途使用，已改作“××酒店”使用。
　?。?）估價(jià)對象，原批準用途為工業(yè)廠(chǎng)房，由××廠(chǎng)于1992年建造。但該建筑物現已被出租并同時(shí)改變用途。據調查產(chǎn)權人改變土地及房屋用途未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準，亦未補辦相關(guān)手續。

　　二、區域因素分析

　?。ㄒ唬﹨^位條件
　　估價(jià)對象位于××市××區××路西北側，土地級別為B—B1區，為××市老市區，根據××市總體規劃。該區域為商住綜合區，該區域特點(diǎn)是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路兩側多為店面，只有少量的零星的幾棟工業(yè)廠(chǎng)房，計劃也將逐漸遷至××島外。
　?。ǘ┙煌l件
估價(jià)對象所處區域道路路網(wǎng)密度較大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交車(chē)和小巴經(jīng)過(guò)，交通條件較好。
　?。ㄈ┉h(huán)境條件
　　區域內有中山公園、植物園等景觀(guān)公園，但估價(jià)對象附近私有住宅較多，且較陳舊，建筑密度大，綠化率低，環(huán)境條件一般。
　?。ㄋ模┏鞘谢A設施和公用設施的完備程度
　　該區域基礎設施達“五通一平”（通上水、通下水、通電、通信、通路及場(chǎng)地平整），銀行、菜市場(chǎng)、郵局、學(xué)校等各項公共配套設施齊全，完全能夠滿(mǎn)足人們正常的生產(chǎn)及生活需要。

　　三、市場(chǎng)背景分析

　　根據××市房地產(chǎn)交易權籍登記中心統計數據顯示，該市的商品房及二手房的交易量在去年達到歷史最高水平，合計為380萬(wàn)㎡。但廠(chǎng)房的交易量與去年持平，而且廠(chǎng)房銷(xiāo)售均價(jià)為1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅達24.6％。下跌的主要原因為市區規劃布局的調整，新增工業(yè)項目近年全部安排在新區.舊城區的工業(yè)企業(yè)也逐漸搬遷改造到新區，新區工業(yè)廠(chǎng)房?jì)r(jià)格較低。目前該市工業(yè)用地總體上是供大于求的狀況。但該市已基本形成外向型經(jīng)濟格局，每年引進(jìn)外資的數量及增長(cháng)速度都排在全國各城市前列，對工業(yè)廠(chǎng)房還存在有相當的需求。

　　四、最高最佳使用分析

　　估價(jià)對象規劃批準用途為工業(yè)用途，根據其所處的區位等級、區位條件及其所處城市內部經(jīng)濟地理位置、城市建設和土地資源優(yōu)化配置的長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看，估價(jià)人員認為工業(yè)用途不是最佳用途。但本次評估從合法的原則考慮，仍以原規劃用途——工業(yè)廠(chǎng)房進(jìn)行評估。同時(shí)，出于估價(jià)對象處在市區，區域內工業(yè)廠(chǎng)房較少，適合中小型的加工企業(yè)使用，作為工業(yè)廠(chǎng)房仍有較好的市場(chǎng)條件。

　　五、估價(jià)方法選用

　　因估價(jià)對象規劃用途為工業(yè)廠(chǎng)房，與估價(jià)對象類(lèi)似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法評估其市場(chǎng)價(jià)格I另估價(jià)對象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評估其價(jià)格，然后綜合兩種方法的評估結果來(lái)確定其最終價(jià)格。

　　六、估價(jià)測算過(guò)程

　　評估思路：遵循合法原則，同時(shí)考慮估價(jià)目的對價(jià)格的影響，本次仍以批準的合法用途估價(jià)，不考慮改變用途對價(jià)格的影響。
　　由于待估地下室不計地價(jià)，本次評估僅用成本法評估地下室的建造成本；待估綜合樓底層層高較高為5m，第二至第十二層層高為4m，第二至第十二層造價(jià)及使用功能均較底層低。因此本次評估用收益法及成本法將底層與第二至第十二層分別計算，最后加總求得估價(jià)對象總價(jià)值。
　?。ㄒ唬┑叵率?BR>　　采用成本法。
　?。?）計算公式：根據成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為：

房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本+建筑物開(kāi)發(fā)成本+
管理費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤一建筑物折舊

　?。?）計算過(guò)程：根據市場(chǎng)調查及有關(guān)規定，確定以下指標見(jiàn)表2。

表2重置價(jià)格構成表

　?。?）計算結果：成本法評估地下室房產(chǎn)單價(jià)為1002元/㎡。
　?。ǘ┚C合樓底層
　　1.收益法
　?。?）計算公式：V=A/R[1-1/(1+R)ⁿ]
　　式中V——收益法評估價(jià)格，
　　A——房地產(chǎn)年純收益；
　　R——報酬率；
　　n——房地產(chǎn)收益年期。
　?。?）具體計算過(guò)程見(jiàn)表3。

表3收益價(jià)格計算表

　?。?）計算結果：收益法評估綜合樓底層房地產(chǎn)單價(jià)為2638元/㎡。
　　2.成本法
　?。?）計算公式；根據成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為；

房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本+建筑物開(kāi)發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤-建筑物折舊

　?。?）計算過(guò)程：根據市場(chǎng)調查及××市的有關(guān)規定.確定以下指標。

表4成本法評估價(jià)格計算表

　?。?）計算結果：成本法評估房地產(chǎn)單價(jià)為2445元/㎡。
　?。ㄈ┚C合樓房第二至十二層
　　1.收益法
　?。?）計算公式：V=A/R[1-1/（1+R）ⁿ]
　　式中V——收益法評估價(jià)格；
　　A——房地產(chǎn)年純收益；
　　R——報酬率；
　　n——房地產(chǎn)收益年期。
　?。?）具體計算過(guò)程見(jiàn)表5：

表5收益法價(jià)值計算表

　?。?）計算結果：2040元/㎡。
　　2.成本法
　?。?）計算公式：根據成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為：

房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本+建筑物開(kāi)發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤-建筑物折舊

　?。?）計算過(guò)程：根據市場(chǎng)調查及××的有關(guān)規定，確定以下指標。

表6重置價(jià)格計算表

　?。?）計算結果：成本法評估房地產(chǎn)單價(jià)為2245元/㎡

　　七、估價(jià)結果確定

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對象單價(jià)的確定
　?。?）地下室：以上采用成本法測算地下室價(jià)值為1002元/㎡。
　?。?）綜合樓底層：采用以上兩種方法測算估價(jià)對象結果，成本法測算結果為2445元/㎡，收益還原法測算結果為2638元/㎡，兩種方法評估結果相差不大。本次評估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評估結果，則估價(jià)對象的房地產(chǎn)單價(jià)為：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。
　?。?）綜合樓第二至第十二層：以上采用兩種方法測算估價(jià)對象結果，成本法測算結果為2245元/㎡，收益還原法測算結果為2040元/㎡，兩種方法評估結果相差不大。本次評估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評估結果，則估價(jià)對象的房地產(chǎn)單價(jià)為：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。
具體如下表：

表7估價(jià)對象價(jià)值的確定表

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)評估結果
　　估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年5月23日的價(jià)值為人民幣3637.33萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬(wàn)叁仟叁佰圓整）。

　?。?）房地產(chǎn)估價(jià)報告中缺目錄。

　?。?）房地產(chǎn)估價(jià)報告中缺致委托方函。

　?。?）房地產(chǎn)估價(jià)報告中缺估價(jià)師聲明。

　?。?）估價(jià)報告未在估價(jià)機構存檔。

　?。?）估價(jià)結果缺單價(jià)。

　?。?）未在報告中說(shuō)明待估地下室不計地價(jià)的原因。

　?。?）在用成本法計算時(shí)公式中缺銷(xiāo)售費用一項。

　?。?）在用成本法列表計算中“銷(xiāo)售費用”應是“銷(xiāo)售稅費”。

　?。?）在用成本法列表計算“建筑物的投資利潤”中的“開(kāi)發(fā)利潤”應表述為“建筑物投資利潤率”。

　?。?0）在用成本法列表計算“土地的開(kāi)發(fā)利潤”中的“開(kāi)發(fā)利潤取15％”應表述為“土地投資利潤率取15％”。

　?。?1）在用收益法計算年總費用（運營(yíng)費用和有效毛收入）時(shí)，也應說(shuō)明這是客觀(guān)正常情況下的費用。

　?。?2）在用收益法計算年總費用（運營(yíng)費用和有效毛收入）時(shí)，應包括設備的折舊費（由于裝修是由承租方負擔的，所以裝修部分的折舊費不用計算在內）。

　?。?3）在用收益法計算可獲得收益年限時(shí)，建筑物建成年代應是1992年，而不是1993年。

　?。?4）在計算土地取得成本及開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應說(shuō)明土地報酬率4.01％的由來(lái)。

　?。?5）在計算土地取得成本及開(kāi)發(fā)成本時(shí)，年期修正計算中分子分母應顛倒過(guò)來(lái)。

　?。?6）缺附件。收入計算應為190086萬(wàn)元×（1-10％-5％）=161573元（兩率不是連乘是連加）。