××××房地產(chǎn)估價(jià)報告
封面及目錄（略）
致委托人函

×××（委托人全名）：
　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區××大道××號1～2層243.7㎡商鋪（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對象）的現時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。
　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉讓價(jià)格提供參考依據而評估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。
　　估價(jià)人員根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，經(jīng)嚴謹測算，確定估價(jià)對象的完整權利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項假設限制條件下的現實(shí)客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣l70.41萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整），單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/㎡（大寫(xiě)：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。
　　附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報告2份。

估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設和限制條件（略）
××××房地產(chǎn)估價(jià)結果報告

　　一、委托人（略）
　　二、估價(jià)機構（略）
　　三、估價(jià)對象　?。ㄒ唬﹨^位狀況（略）
　?。ǘ?shí)物狀況
　　1.建筑物實(shí)物狀況
　　建筑面積：243.70㎡
　　建筑結構：鋼筋混凝土結構
　　總層數及所在層數：估價(jià)對象所在建筑物數為14層，估價(jià)對象位于第1、2層
　　竣工日期：2005年9月10日
　　成新率：現狀成新為十成新
　　層高：經(jīng)現場(chǎng)查勘，估價(jià)對象1層層高約4.5米，2層層高約3.2米
　　建筑物實(shí)際用途：1～2層為商鋪，其余為寫(xiě)字樓
　　裝修情況：（略）
　　設施設備：（略）
　　工程質(zhì)量：（略）
　　維護、保養情況：良好
　　大廈利用現狀：經(jīng)現場(chǎng)查勘，估價(jià)對象所在大廈商鋪均處營(yíng)業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對象商鋪由業(yè)主自營(yíng)食品超市。
　　物業(yè)管理狀況：（略）
　　綠化等其他情況：（略）
　　2.土地實(shí)物狀況
　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。
　　土地等級：商業(yè)Ⅲ級
　　土地開(kāi)發(fā)程度：七通一平
　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止。
　　形狀、地勢、地質(zhì)；水文狀況：（略）
　?。ㄈ嘁鏍顩r
　　1.建筑物權益狀況
　　根據委托人提供的《房屋所有權證》（證號××號）相關(guān)內容，估價(jià)對象建筑物產(chǎn)權人為王某，無(wú)共有權人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)，建筑面積共243.7㎡。其中1層121.85㎡，2層121.85㎡，鋼筋混凝土結構。
　　2.土地使用權權益狀況
　　根據委托人提供的《國有土地使用證》，（證號××號）相關(guān)內容，使用權人為王某，估價(jià)對象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權取得方式為出讓?zhuān)鲎屇晗?0年，截止至2044年4月9日。
　　3.他項權利狀況
　　據權證記載，估價(jià)對象曾設定抵押權。抵押權人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權已注銷(xiāo)。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象無(wú)其他他項權利登記，據調查估價(jià)對象也無(wú)權屬、經(jīng)濟等糾紛。
　　四、估價(jià)目的　　為確定房地產(chǎn)轉讓價(jià)格提供參考依據而評估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)　　2006年10月10日
　　六、價(jià)值定義　　本次估價(jià)結果為估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項估價(jià)假設限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。其中土地使用權價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
　　七、估價(jià)依據（略）
　　八、估價(jià)原則（略）
　　九、估價(jià)方法　　根據本次估價(jià)的特定且的，估價(jià)人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對鄰近地區的調查之后，針對估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定運用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對以上兩種方法測算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對象的總價(jià)格和單位價(jià)格。
　　十、估價(jià)結果　　經(jīng)過(guò)估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計算論證，并結合××市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對象在2006年10月10日、完整權利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項假設限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整；按建筑面積計，平均單價(jià)為6993元/㎡，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
　　十一、估價(jià)人員（略）
　　十二、估價(jià)作業(yè)期　　2006年10月l0日至l0月15日
　　十三、估價(jià)報告應用的有效期　　本估價(jià)報告自估價(jià)報告出具之日起有效期一年。如果超過(guò)應用有效期，本公司不負任何責任。估價(jià)報告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。
　　十四、有關(guān)說(shuō)明（略）

××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告

　　一、估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況分析（略）
　　二、市場(chǎng)背景分析（略）
　　三、最高最佳使用分析（略）
　　四、估價(jià)方法選用（略）
　　五、估價(jià)測算過(guò)程　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法
　　根據估價(jià)對象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料。分別測算1、2層商鋪的價(jià)格。
　　1.測算1層商鋪價(jià)格
　　估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎上，經(jīng)過(guò)對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對象處予同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過(guò)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調整后，確定估價(jià)對象的比準價(jià)格。具體評估過(guò)程如下：
　?。?）可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對象房地產(chǎn)所處地區相近，結構及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表1。

表1 可比實(shí)例資料表

　?。?）比較修正。
　　1）交易情況修正：經(jīng)調查可比實(shí)例均為市場(chǎng)上正常成交的交易實(shí)例，交易價(jià)格無(wú)異常，無(wú)需修正。各交易情況修正系數均為100/100。
　　2）交易日期調整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于××市該區域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情幾乎無(wú)波動(dòng)，無(wú)需修正。修正系數均為100/100。
　　3）房地產(chǎn)狀況因素調整：根據商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設施完備程度等因素，以估價(jià)對象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結果見(jiàn)表2。

表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數及計算表

　?。?）比準價(jià)格計算
　　根據表2中列舉的各因素修正系數，運用直接比較法公式分別計算出可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結果如下：
　　利用實(shí)例A計算：為10606元/㎡；
　　利用實(shí)例B計算：為9958元/㎡；
　　利用實(shí)例C計算：為9285元/㎡。
　　從測算結果來(lái)看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準價(jià)格：即估價(jià)對象l層平均單位建筑面積比準價(jià)格取整為9950元/㎡。
　　2.測算2層商鋪價(jià)格
　　估價(jià)對象為1、2層組合式商鋪，據調查，××市類(lèi)似組合式商鋪第2層單獨轉讓的市場(chǎng)交易案例極少，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)比較法直接測算估價(jià)對象2層商鋪價(jià)格。
　　××市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )對本市類(lèi)似1、層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統計分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50％，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：9950×50％=4975（元/㎡）。
3.測算估價(jià)對象比準價(jià)格
　　估價(jià)對象總建筑面積為243.70㎡，1、2層面積均為121.85㎡，故估價(jià)對象比準價(jià)格為：121.85㎡×（9950+4975）元/㎡=181.86萬(wàn)元。
　?。ǘ┦找娣?BR>　　1.估算有效毛收入
　?。?）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下獲得的收入：根據估價(jià)人員對同一供需圈內位置、結構相同的商業(yè)用房的市場(chǎng)調整，估價(jià)對象為自營(yíng)，但周邊商鋪出租較多，并結合估價(jià)對象所在的××大道的具體情況，確定其潛在租金水平l、2層平均為每建筑面積65元/（月/㎡），則年潛在毛收人為：65×243.70×12元=190086元。
　?。?）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收人，其公式為：有效毛收入=潛在毛收入×（1-收入損失率）空置率和租金損失率分別為l0％和5%，則年有效毛收入為：190086元×（1-10％）×（1-5％）=162524元
　　2.確定年運營(yíng)費用
　　為維護房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營(yíng)的收入，即為運營(yíng)費用。估價(jià)對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計算如下：
　?。?）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。根據國家及××市稅費征收標準，房產(chǎn)稅為租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％，則年稅金為：162524×（12％+5.85％）=29011元。
　?。?）管理費和租賃費用。指對出租房屋實(shí)行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數據為租金收入的2.5%，則：162524×2.5％=4063元。
　?。?）維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費，為4800元（取值及計算過(guò)程略）。
　?。?）保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價(jià)人員經(jīng)調查，××市保險行業(yè)保險收費平均標準為建筑物價(jià)值的0.15％。根據××市房地產(chǎn)管理部門(mén)頒布的建筑物重置價(jià)格標準，估價(jià)對象建筑物重置價(jià)為2000元/㎡。則保險費為：
　　2000×243.70×0.15％=731（元）
　?。?）運營(yíng)費用合計：年運營(yíng)費用=（1）+（2）+（3）4-（4）=38605元
　　3.確定房地產(chǎn)年凈收益
　　房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收人一年運營(yíng)費用
　　　　　　　　　=162524元-38605元=123919元
　　4.確定報酬率
　　報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉換為價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險調整值法確定，報酬率為8％（取值理由及過(guò)程略）。
　　5.確定收益年限n
　　估價(jià)對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現場(chǎng)查勘現狀成新為十成新。根據部頒標準，鋼筋混凝土結構非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0H，尚可使用年限為58.9年。另外，根據估價(jià)對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價(jià)對象的土地使用權終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長(cháng)于土地使用權年限，故：（來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)）
　　未來(lái)可獲收益的年限n=58.9年
　　6.計算房地產(chǎn)收益價(jià)格
　　V=A/r[1-1/（1+Y）n]=123919/8%×[1-1/（1+8%）58.9]=1532338（元）
　　即估價(jià)對象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為l53.23萬(wàn)元。
　　六、估價(jià)結果確定　　經(jīng)以上計算，估價(jià)對象房地產(chǎn)的比準價(jià)格為181.86萬(wàn)元，收益價(jià)格為l53.23萬(wàn)元。以上兩種估價(jià)方法的估價(jià)結果有一定差異，估價(jià)人員在對此類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后，認為市場(chǎng)法的結果更接近估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值，故采用加權算術(shù)平均數確定估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值。本次評估取比準價(jià)格的權重為60％，收益價(jià)格的權重為40％，則：估價(jià)對象最終估價(jià)結果：
　　房地產(chǎn)總價(jià)=181.86萬(wàn)元×60％+153.23萬(wàn)元×40％=170.41萬(wàn)元
　　房地產(chǎn)單價(jià)=170.41元/㎡×10000÷243.70=6993元/㎡
　　估價(jià)結論：估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年10月10日、完整權利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項假設限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬(wàn)元，大寫(xiě)金額：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整,按建筑面積計，平均單價(jià)為6993元/㎡，大寫(xiě)金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
　　附件（略）

　?。?）致委托方函缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
　?。?）致委托方函缺少估價(jià)報告應用的有效期。
　?。?）結果報告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分攤土地面積）。
　?。?）結果報告估價(jià)方法中缺少估價(jià)方法定義（或各種方法未做說(shuō)明）。
　?。?）結果報告中估價(jià)報告應用有效期關(guān)于不負任何責任的表達錯誤，因為如果本報告超過(guò)應用有效期還未使用，則估價(jià)責任期就是估價(jià)報告應用的有效期。
　?。?）技術(shù)報告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級與估價(jià)對象不一致，不具可比性。
　?。?）比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、土地尚可使用年期、容積率、可收益年限等到是否相近。
　?。?）缺少可比實(shí)例因素的分析說(shuō)明。
　?。?）可比實(shí)例C的繁華程度修正系數取值與實(shí)際描述不符。
　?。?0）市場(chǎng)法中可比實(shí)例B、C設施設備因素修正與實(shí)際描述不符。
　?。?1）估價(jià)對象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應修正處理。
　?。?2）技術(shù)報告中市場(chǎng)法缺少計算公式（或市場(chǎng)法求取比準價(jià)格缺少計算過(guò)程）。
　?。?3）1、2層平均租金確定65元/（月/㎡）過(guò)于簡(jiǎn)單（應用調查實(shí)例確定租金；應說(shuō)明1、2層是否是組合商鋪）。
　?。?4）租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。
　?。?5）10％空置率和租金損失率5％應說(shuō)明確定理由。
　?。?6）有效毛收入計算應為190086萬(wàn)元×（1-10％-5％）=161573元（兩率不是連乘是連加）。
　?。?7）營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％不準確。
　?。?8）運營(yíng)費用中缺少土地使用稅。
　?。?9）出租房屋管理費和租賃費用，按經(jīng)驗數據取值不妥。
　?。?0）保險費的計算基礎錯誤，應為建筑物現值（計算保險費時(shí)，取建筑物重置價(jià)為2000元/㎡錯，應減去折舊）。
　?。?1）收益法公式的選用沒(méi)有理由。
　?。?2）土地剩余使用年限為37.5年。
　?。?3）收益法中采用建筑物耐用年限是錯誤的，應按土地使用權剩余年限計算。
　?。?4）可比實(shí)例缺少幣種。