1、價(jià)值標準與估價(jià)方法，估價(jià)對象與估價(jià)方法，估價(jià)目的與估價(jià)方法之間分別存在什么關(guān)系？

　　2、征地補償估價(jià)中，土地補償費和安置補助費有哪些要求或標準？

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)報告應包括哪些要素？

　　4、某公司欲以其通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權及其地上一棟廠(chǎng)房作為抵押物抵押貸款，現委托一評估公司進(jìn)行評估，請問(wèn)針對劃撥土地使用權的特性，處理土地使用權出讓金問(wèn)題可以采取哪兩種處理方式？有何內涵？

　　5、影響居住房地產(chǎn)的主要區位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　6、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)？

　　7、房地產(chǎn)估價(jià)方法包括哪些方法？它們各自反映的是哪種技術(shù)路線(xiàn)？它們分別怎樣體現公開(kāi)價(jià)值標準？

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的確定過(guò)程。

　　9、房地產(chǎn)產(chǎn)保險估價(jià)中，保險價(jià)值與保險金額有何關(guān)系？

　　10、在建工程已完工部分如何抵押評估？

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)抵押如何評估？

　　12、影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要區位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　13、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　14、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估有哪些特點(diǎn)？

　　15、為什么說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系？

　　16、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告應包括哪些內容？

　　17、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)，應注意哪些方面？

　　18、估價(jià)報告寫(xiě)作用詞上有哪些要求？

　　19、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)首先應對哪些基本事項有充分的認識？

　　20、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)要遵循哪些房地產(chǎn)估價(jià)原則，為什么？

　　21、房地產(chǎn)轉讓主要有哪些合法的方式？?jì)r(jià)格評估有何特點(diǎn)？

　　22、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　23、房地產(chǎn)估價(jià)結果報告應記載哪些事項？

　　答案

　　1、根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的相關(guān)條文，對于不同的估價(jià)對象應該選擇適合的估價(jià)方法進(jìn)行評估，如“6．2．3房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉讓價(jià)格評估應采用假設開(kāi)發(fā)法”。

　　但是對于各種估價(jià)目的并沒(méi)有要求選擇對應的估價(jià)方法，如前面提到6．2．3中要求對“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉讓價(jià)格評估應采用假設開(kāi)發(fā)法”，是針對“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”這類(lèi)評估對象，并不是針對“房地產(chǎn)轉讓”這類(lèi)目的而言。又如“6．2．2房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估，應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。優(yōu)‘6．3．2從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準?！笨梢?jiàn)，針對不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題，是確定估價(jià)的價(jià)值標準，而不是選擇估價(jià)方法。

　　綜上所述，估價(jià)對象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無(wú)嚴格的對應關(guān)系。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　2、《土地管理法》第四十七條對征地估價(jià)內容及補償標準作了明確的規定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補償?！逼渲?，征用耕地的安置補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數量計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個(gè)需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　3、依據《規范》8．0．2條，估價(jià)報告應包括下列要素：①封面；②目錄；③致委托人函；④估價(jià)師聲明：⑤估價(jià)的假設和限制條件；⑥估價(jià)結果報告；⑦估價(jià)技術(shù)報告；⑧附件。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　4、（1）首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預計由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計。

　?。?）用成本法估價(jià)，價(jià)格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　5、（1）影響居住房地產(chǎn)區域因素主要有：交通條件；生活服務(wù)設施；教育配套設施；環(huán)境質(zhì)量：

　?。?）影響居住房地產(chǎn)個(gè)別因素主要有：建筑結構、類(lèi)型和等級：裝修；設備與質(zhì)量；質(zhì)量；朝向與樓層。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　6、（1）涉及的行業(yè)多。

　?。?）非標準廠(chǎng)房多，單價(jià)相差大。

　?。?）要區分設備和建筑物的造價(jià)。

　?。?）受腐蝕的可能性大。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　7、（1）房地產(chǎn)估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法。

　?。?）市場(chǎng)比較法反映的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數買(mǎi)家和賣(mài)家認可的價(jià)格。正是按照這種技術(shù)路線(xiàn)，市場(chǎng)比較法采用選取類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評估價(jià)格的技術(shù)路線(xiàn)。

　?。?）市場(chǎng)法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的抑制價(jià)格作適當的修正，以此推算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。從中可以看出：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對象的客觀(guān)價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　收益法是通過(guò)預計估價(jià)對象未來(lái)的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。收益法是通過(guò)估算估價(jià)對象未來(lái)的預期收益，利用時(shí)間價(jià)值的概念折算到現在確定估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值。

　　成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值。

　　假設開(kāi)發(fā)法是預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設開(kāi)發(fā)法針對估價(jià)對象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，反算估價(jià)對象現在的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　8、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)就是確定房地產(chǎn)的價(jià)格內涵和價(jià)格形成過(guò)程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)時(shí)，首先要明確估價(jià)對象的價(jià)格內涵，其次要確定其價(jià)格形成的過(guò)程，然后再確定估價(jià)的測算過(guò)程和需要采用的估價(jià)方法。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　9、保險價(jià)值又稱(chēng)為保險價(jià)額，是指保險標的在訂立保險合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險價(jià)值為確定保險金額的基礎?！ｋU金額是保險雙發(fā)當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱(chēng)“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務(wù)的最高限額。保險金額不能大于保險價(jià)值。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　10、在建工程已完工部分作為抵押物，進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，應充分考慮后續工程的成本、費用，確定開(kāi)發(fā)成本中開(kāi)發(fā)商利潤的取值時(shí)，因其利潤在完全竣工時(shí)才可能全部體現，應采取保守原則。估價(jià)方法可選用成本法、假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，可采用房產(chǎn)和土地分別估價(jià)再綜合的方法?？刹捎贸杀痉?、市場(chǎng)法；也可先假設估價(jià)對象為具有完全產(chǎn)權的商品房，用成本法和市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去需要補交的土地出讓金的方法。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　12、（1）主要區位狀況因素：繁華程度；交通條件。

　?。?）影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要實(shí)物狀況因素有：臨街狀況：內部格局；樓層；面積；裝修等。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　13、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區域有：交通條件；基礎設施；地理位置。

　　影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要個(gè)別因素有：用地面給與形狀；地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　14、（1）注重預期風(fēng)險，在估價(jià)時(shí)，對預期會(huì )降低估價(jià)對象價(jià)值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

　?。?）分析市場(chǎng)的變現能力。

　?。?）考慮抵押期間的耗損。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　15、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是對房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認識，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認識，可以說(shuō)每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現了一種估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的估計，可以采用成本法，求取土地的價(jià)格，已體現投入的假設成本和各項相關(guān)費用、利息、利潤、稅費、累加即得到其價(jià)格。這既是成本法的估價(jià)過(guò)程，也是體現了一種技術(shù)路線(xiàn)，他反映的價(jià)格形成過(guò)程是：產(chǎn)品的價(jià)格是由構成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設開(kāi)發(fā)法，首先確定該項目完成后的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續建造完成所需要的各項投入和利息、利潤、稅費，由此可以得出估價(jià)對象的價(jià)格，這種方法所反映的價(jià)格系形成過(guò)程是：未完成產(chǎn)品的價(jià)格最終取決于它開(kāi)發(fā)建設后的市場(chǎng)價(jià)格，由后者可以推算出前者。所以說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　16、依據《規范》附錄第A(yíng)．O．7條，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告應包括以下內容：①實(shí)物狀況分析；②區位狀況分析；③市場(chǎng)背景分析；④最高最佳使用分析；⑤估計方法選用；⑥估價(jià)測算過(guò)程；⑦估價(jià)結果確定。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　17、（1）經(jīng)營(yíng)內容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì )有不同的經(jīng)營(yíng)內容，不同的經(jīng)營(yíng)內容一般會(huì )有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應該對經(jīng)營(yíng)內容不同的各部分采用不同的報酬率。

　?。?）轉租經(jīng)營(yíng)多，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調查清楚產(chǎn)權狀況，避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權所有人的身份委托估價(jià)。

　?。?）裝修高檔而復雜，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì )有高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價(jià)值需要單獨計算。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　18、（1）用詞準確。

　?。?）語(yǔ)義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。

　?。?）用詞不可帶有較強烈的感情色彩。

　?。?）用詞簡(jiǎn)練、標準、不堆砌、不生造。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　19、（1）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價(jià)格，而房地產(chǎn)權益是由法律法規所規定確定的，所以估價(jià)所要考慮的也只能是合法的權益的價(jià)格。又由于房地產(chǎn)價(jià)格是在其使用和處分的過(guò)程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，就必須堅持其使用和處分的合法性。

　?。?）合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：估價(jià)時(shí)必須首先確認估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權，其次要求估價(jià)對象的用途必須是合法的，同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　20、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)所反映的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程，而房地產(chǎn)估價(jià)原則體現的也正是房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)時(shí)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則也就十分自然了。根據《規范》房地產(chǎn)估價(jià)基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。相應的，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)也應該遵循以上各原則。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　21、（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權、另一方或者多方提供資金、合資、．合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規規定的其他情形。

　?。?）房地產(chǎn)轉讓估價(jià)具有以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：

　　第一，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉讓估價(jià)多數是在轉讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日起之后。第二，從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉讓估價(jià)可以委托社會(huì )上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人即可能是買(mǎi)方和賣(mài)方單獨委托，也可能是買(mǎi)賣(mài)雙方共同委托，這是一種自愿行為。第三，從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉讓評估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有咨詢(xún)性，其評估結果可能是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區間，估價(jià)人只對估價(jià)信息和結論合乎估價(jià)技術(shù)規范和職業(yè)規范負責，而對房地產(chǎn)轉讓定價(jià)決策不負直接責任。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　22、（1）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區域有：是否位于中央商務(wù)區或政府機構附近；交通條件；周?chē)h(huán)境。

　?。?）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素有：外觀(guān)；內部裝修；設備、設施；是否具有智能化辦公條件；滿(mǎn)足不同公司的不同要求；物業(yè)管理條件。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　23、依據《規范》附錄第A(yíng).O.6條，估價(jià)結果報告應記載下列事項：⑴標題；⑵委托人；⑶估價(jià)機構；⑷估價(jià)對象；⑸估價(jià)目的；⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑺價(jià)值定義；⑻估價(jià)依據；⑼估價(jià)原則；⑽估價(jià)方法；⑾估價(jià)結果；⑿估價(jià)人員；⒀估價(jià)作業(yè)時(shí)期；⒁估價(jià)報告應用的有效期。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考