商品房買(mǎi)賣(mài)合同（掌握）

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應與購房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2000年建設部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的《商品房購銷(xiāo)合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《示范文本》）。

　?。?）商品房買(mǎi)賣(mài)合同應包括以下主要內容：1）當事人名稱(chēng)和姓名、住所；2）商品房基本情況；3）商品房的銷(xiāo)售方式；4）商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5）交付使用條件及日期；6）裝飾、裝修標準承諾；7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權益、責任；8）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；9）面積差異的處理方式；10）辦理產(chǎn)權登記有關(guān)事宜；11）解決爭議的辦法；12）違約責任；13）雙方約定的其他事項。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。

　?。?）計價(jià)方式

　　商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價(jià)等三種方式進(jìn)行。按照我國現行的房屋權屬登記的有關(guān)規定，房屋權屬登記中對房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記，但按套、&建設工程教育網(wǎng)&套內建筑面積計價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權登記。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價(jià)或者按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　?。?）誤差的處理方式

　　按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：

　　面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　　1）面積誤差比絕對值在3％以?xún)龋ê?％）的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款；

　　2）面積誤差比絕對值超過(guò)3％時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。

　　買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在買(mǎi)受人提出退房日期30日內將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jì)r(jià)款利息。

　　買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％之內（含3％）的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3％部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以?xún)炔糠值姆績(jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對值超過(guò)3％的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

　　按建筑面積計價(jià)的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

　　注：要正確理解面積誤差比及返還金額計算問(wèn)題。