物業(yè)管理的策劃階段

　　這一階段的工作包括物業(yè)管理的早期介入：制定物業(yè)管理方案、制定業(yè)主臨時(shí)公約及有關(guān)制度、選聘物業(yè)管理企業(yè)四個(gè)基本環(huán)節。

　　1．物業(yè)管理的早期介入

　　所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段（項目決策、可行性研究、規劃設計、施工建設等階段）就參與介入，從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、配套設施、管線(xiàn)布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見(jiàn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把好規劃設計關(guān)、建設配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng )造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎。

　　2．制定物業(yè)管理方案

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目確定后，開(kāi)發(fā)企業(yè)就應盡早制定物業(yè)管理方案，也可聘請物業(yè)管理企業(yè)代為制定。

　　3．制定業(yè)主臨時(shí)公約及有關(guān)制度

　　建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)&建設工程教育網(wǎng)&公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。建設單位還應制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度。

　　4．選聘物業(yè)管理企業(yè)

　　達到一定規模的住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得超越資質(zhì)承接物業(yè)管理項目。建設單位應與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。