【提問(wèn)】問(wèn)題：在現實(shí)生活中，一處房產(chǎn)銀行是不允許多重抵押的，銀行的做法符合法律規定嗎？

　　【回答】學(xué)員h1826844755，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　如何認識房地產(chǎn)中的多重抵押？

　　1、土地使用權實(shí)際是房屋的基地。它和房屋所有權不可分割。如果土地抵押，房屋也就隨著(zhù)抵押。所以對在建工程或者房屋，如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)已經(jīng)明確向房屋的買(mǎi)受人告知土地已設定抵押，但買(mǎi)受人仍愿意購買(mǎi)的，則意味著(zhù)買(mǎi)受人自愿承擔在將來(lái)因抵押權人實(shí)現抵押權而使其房屋所有權不能實(shí)現的后果。如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)沒(méi)向買(mǎi)受人告知抵押情況的，則應由開(kāi)發(fā)商承擔權利瑕疵，擔負責任。

　　2、當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始出售期房時(shí)，則不得將全部房屋作抵押。因為出售期房，實(shí)際上是將整個(gè)大樓的各部分出讓給他人，所以開(kāi)發(fā)商只能將未售部分作抵押。

　　3、當開(kāi)發(fā)商將土地使用權抵押給他人以后，實(shí)際上已經(jīng)影響到期房買(mǎi)受人用期房作抵押的權利。因為在房屋建成后，各買(mǎi)受人以其購買(mǎi)的房屋享有專(zhuān)有權，而專(zhuān)有部分與整個(gè)基地不可分，基地的價(jià)值應分配到大樓的各部分。如果開(kāi)發(fā)商已將土地使用權抵押，買(mǎi)受人又將期房抵押給銀行，開(kāi)發(fā)商就必須向銀行告知土地抵押情況。若銀行自愿接受期房抵押，則在將來(lái)實(shí)現抵押權時(shí)，銀行應承擔其抵押權不能或不能完全實(shí)現的風(fēng)險。若未向銀行告知，因此造成的損失，開(kāi)發(fā)商應負賠償責任。而土地使用權的抵押權人不能以其抵押設立在先而主張優(yōu)先于建筑物的抵押權人的權利。

　　要解決目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的抵押混亂現象，關(guān)鍵在于完善土地使用權和房屋使用權抵押關(guān)系規則。今后，應建立健全抵押登記公示制度，嚴格執行一物一權的原則，建立在建工程的抵押制度，把土地使用權登記與房屋所有權、使用權登記統一于同一機關(guān)管理，為當事人查閱提供方便。

　　★問(wèn)題所屬科目：監理工程師——建設工程合同管理