房地產(chǎn)業(yè)的增長(cháng)不僅可以拉動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且拉動(dòng)了投資需求和消費需求。在我國現有市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個(gè)新產(chǎn)業(yè)的繁榮—融資服務(wù)。

　�。ㄒ唬┿y行貸款一直以來(lái)，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%.而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)信托信托因其制度優(yōu)勢，寬廣的創(chuàng )新空間以及巨大的靈活性已成為房地產(chǎn)融資的新熱點(diǎn)。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權投資、資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)，可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

　　但是，房地產(chǎn)融資的迅猛勢頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險，已受到有關(guān)部門(mén)重視。銀監會(huì )已經(jīng)開(kāi)始限制信托對房地產(chǎn)貸款的支持。另外，信托資金的規模，尤其是集合式信托的規模因為受到信托法的限制，有最多200份的限額。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。

　�。ㄈ�）國內ipo（四）境外ipo（五）借殼上市（六）上市公司資產(chǎn)置換（七）房地產(chǎn)投資基金等綜合比較：由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無(wú)幾，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金直接融資占較小比例。

　　我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道可以分為內部融資和外部融資1.內部融資方式包括：

　�。�1）企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設立時(shí)各出資方投入的資金，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價(jià)等形成）等資本由企業(yè)自有支配、長(cháng)期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎和保證，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴格要求。開(kāi)發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過(guò)多的企業(yè)的自有資金，只有當項目的贏(yíng)利性可觀(guān)、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。

　�。�2）預收賬款：是指開(kāi)發(fā)商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委托開(kāi)發(fā)單位開(kāi)發(fā)建設項目，按雙方合同規定預收委托單位的開(kāi)發(fā)建設資金。對開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)這種方式可以提前籌集到必需的開(kāi)發(fā)資金。其中預購房款主要指購房者的個(gè)人按揭貸款，是我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。

　　2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

　�。�1）上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

　�。�2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會(huì )閑散資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規模的長(cháng)期資金，用于土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)項目投資等。當房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中有長(cháng)期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。

　�。�3）銀行信貸：從銀行借款是開(kāi)發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉資金，在開(kāi)發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長(cháng)期信貸。我國的開(kāi)發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。

　�。�4）房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)（一般為收益性房地產(chǎn)）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機構。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì )大眾投資者的資金，并委托專(zhuān)門(mén)管理機構進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。它通過(guò)多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。

　�。�5）商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款中，通過(guò)證券化過(guò)程及債券形式向投資者發(fā)行。

　�。�6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買(mǎi)融資、租賃融資、夾層融資等等。