三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策

　　（一）運用價(jià)值工程

　　價(jià)值工程又稱(chēng)價(jià)值分析，是指通過(guò)集體智慧和有組織的活動(dòng)對產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標以最低的總成本，可靠地實(shí)現產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。

　　價(jià)值工程的核心思想是通過(guò)對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價(jià)值。這里的價(jià)值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數學(xué)比例式表達如下：價(jià)值=功能/成本。提高價(jià)值的基本途徑有五種，即：

　　1.提高功能，降低成本，大幅度提高價(jià)值；

　　2.功能不變，降低成本，提高價(jià)值；

　　3.功能有所提高，成本不變，提高價(jià)值；

　　4.功能略有下降，成本大幅度降低，提高價(jià)值；

　　5.提高功能，適當提高成本，大幅度提高功能，從而提高價(jià)值。

　　（二）追蹤作業(yè)成本

　　追蹤作業(yè)成本就是控制作業(yè)成本。目前，物業(yè)管理企業(yè)的成本控制一般都是簡(jiǎn)單地控制單位或部門(mén)成本。就是以責任會(huì )計控制、標準成本制度等為核心，依據組織機構的職能、權限、目標和任務(wù)來(lái)劃分責任中心，形成縱橫交錯的責任控制系統。橫的方面建立按職能部門(mén)劃分的責任費用中心，縱的方面建立總部、管理處（項目中心）二級責任中心。這種控制方法的局限性就是不易分清許多不屬于單一職能部門(mén)但又具有關(guān)聯(lián)性和同質(zhì)性的費用的歸屬，容易造成不同責任中心為了本部門(mén)或本單位的利益而損害企業(yè)整體利益，成本控制難以達到全局的最優(yōu)。作業(yè)成本控制是著(zhù)眼于成本動(dòng)因，依照資源耗費的因果關(guān)系進(jìn)行成本分析。從成本計算的角度看，它是以作業(yè)為核算對象，而不是以為管理處（項目中心）為核算對象。這樣就能從整體上控制作業(yè)或工作成本�？刂谱鳂I(yè)成本有助于物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立“以業(yè)主為中心”的管理思想，并改變傳統成本管理只注重成本本身水平高低的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)著(zhù)眼于成本效益水平的高低，以資源的消耗是否對業(yè)主發(fā)生價(jià)值增值作為評價(jià)成本管理水平的標準，而不再以成本本身水平高低為標準。

　　（三）完善細節管理

　　細節出效益。物業(yè)管理企業(yè)要降低成本，就必須完善細節管理。如前所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本呈現出“點(diǎn)多、面廣、線(xiàn)長(cháng)”的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)除了要求我們規范和完善物業(yè)管理企業(yè)成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外，也要求我們更多地關(guān)注成本管理的細節，要將成本管理的重點(diǎn)鎖定在管理和服務(wù)中的每一個(gè)細節。關(guān)注細節就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”現象，要從控制一度電、一滴水、一張紙抓起，要一分一分地摳，一厘一厘地省。物業(yè)管理企業(yè)的每個(gè)崗位、每個(gè)成本發(fā)生點(diǎn)都要制訂耗費標準，要責任到人，日常消耗和所發(fā)生的費用要分別建立臺賬，每月底由專(zhuān)人計算匯總，進(jìn)行量化考核。要通過(guò)多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細節的技巧和方法。讓人人動(dòng)腦筋、個(gè)個(gè)想辦法，群策群力，集思廣益，防堵成本管理中的“管涌”。