二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現狀

　　1.成本管理起點(diǎn)的滯后性。

　　即物業(yè)管理企業(yè)的成本管理起始于物業(yè)接管驗收以后。事實(shí)上，物業(yè)管理成本的高低很大程度上取決于物業(yè)自身的特點(diǎn)，如物業(yè)的規模、物業(yè)的設計特點(diǎn)、物業(yè)所使用的材料、物業(yè)的質(zhì)量、物業(yè)的風(fēng)格等。這些先天因素在很大程度上決定了物業(yè)管理成本的高低。因此，物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點(diǎn)應該是物業(yè)的規劃設計階段，而不是物業(yè)接管驗收以后。盡管現在物業(yè)開(kāi)發(fā)商也邀請物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期介入，但介入的重點(diǎn)是對物業(yè)的功能進(jìn)行評估，而很少對成本進(jìn)行評估，即是對成本進(jìn)行評估，也主要是物業(yè)自身的建造成本，而非物業(yè)的使用成本或物業(yè)管理企業(yè)的管理成本。成本管理起點(diǎn)的滯后性，嚴重影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本。

　　2.成本管理體制的兩難性。

　　物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制存在“一管就死，一放就亂”的兩難選擇。以前大部分物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制是“統一管理，分級核算”，實(shí)行財務(wù)一支筆，會(huì )計全部集中在公司總部，下屬管理處（項目中心）只設出納，以強化總部對下屬管理處（項目中心）的成本管理。但因物業(yè)管理公司的下屬管理處（項目中心）處于分散狀態(tài)，且分布面較廣，這樣對管理處（項目中心）的日常管理帶來(lái)一定影響，特別是一些大的物業(yè)管理公司，因為下屬管處（項目中心）每發(fā)生一筆費用都要到總部各職能部門(mén)及公司領(lǐng)導哪里去報批，效率較低。采取這一管理體制，也增加了相應的監管成本，實(shí)質(zhì)上也很難真正監管到位。于是一些物業(yè)管理企業(yè)嘗試將成本管理權下放，但一放，在成本管理中就出現了混亂現象。因此，管理體制的不順，影響了物業(yè)管理企業(yè)的成本管理。

　　3.成本管理思路的片面性。

　　現在物業(yè)管理企業(yè)一提成本管理就是降低成本，一降低成本就是裁員減人、減少工作時(shí)間，減少費用支出等等。殊不知這樣的管理思路，已嚴重不適應現代市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，也不適應物業(yè)管理市場(chǎng)自身的發(fā)展。成本管理思路的片面性導致物業(yè)管理企業(yè)成本管理的深度、廣度都嚴重不夠。在管理深度上，往往只重視服務(wù)與管理過(guò)程的節約，而沒(méi)有通過(guò)成本與技術(shù)的有機結合、成本與業(yè)主需要的有機結合、成本與服務(wù)質(zhì)量的最佳匹配，實(shí)現成本的深度控制。在管理廣度上，往往只側重于企業(yè)內部成本要素的控制，而忽視了企業(yè)外部影響成本變化因素的控制。

　　4.成本管理方法的局限性。

　　物業(yè)管理企業(yè)現行的成本管理方法包括標準成本法、責任成本法等，都是傳統的成本管理方法。這些方法在一定條件下能發(fā)揮一定的作用，但在現代市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，特別是在強調業(yè)主為主導的條件下，這樣的成本管理方法有其局限性。標準成本、責任成本實(shí)際上體現的是一種差額管理思想，即根據企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標和經(jīng)濟效益的要求，預先制定成本控制的標準和目標，核算后對產(chǎn)生的實(shí)際成本和標準成本之間的差異進(jìn)行分析、評價(jià)、考核，以確保經(jīng)濟效益目標的實(shí)現�？梢�(jiàn)，這種方法立足的是企業(yè)內部，核算的是企業(yè)內部的耗費，成本管理的目標是以盡可能少的價(jià)值犧牲換取利潤最大化。這樣的方法忽略了市場(chǎng)的競爭、忽略了業(yè)主的需求、忽略了行業(yè)的發(fā)展，不利于企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。

　　5.成本管理主體的單一性。

　　在現代大企業(yè)中，成本企劃人員大多是從事成本企劃工作多年、有著(zhù)豐富經(jīng)驗的成本規劃師。他們在企業(yè)工作多年，熟悉本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的各項流程，對市場(chǎng)中同行業(yè)的成本趨勢比較敏感，視野比較開(kāi)闊，也較容易發(fā)現降低成本的途徑。但在物業(yè)管理企業(yè)，成本控制的主體是財務(wù)人員，他們既要從事日常的會(huì )計工作，又要進(jìn)行成本規劃和管控工作。而事實(shí)上，財務(wù)人員往往缺乏對物業(yè)管理各項業(yè)務(wù)流程實(shí)質(zhì)的認識，對成本控制往往只限于對部門(mén)上報費用的監控，這樣就很難真正起到對成本的監控作用。