（二）、房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)

　　真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無(wú)形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨一無(wú)二和價(jià)值量大的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)。

　　在經(jīng)濟學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：

　?、偻|(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)的手里購買(mǎi)；

　?、谫I(mǎi)者和賣(mài)者的人數眾多；

　?、圪I(mǎi)者和賣(mài)者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；

　?、苜I(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當前價(jià)格的完全信息，并能預測未來(lái)的價(jià)格；

　?、菥统山豢傤~而言，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購銷(xiāo)額是無(wú)關(guān)緊要的；

　?、拶I(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為；

　?、呦M者要求總效用最大化，銷(xiāo)售者要求總利潤最大化；

　?、嗌唐房赊D讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。

　　一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場(chǎng)通常被看作近似于完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權或使用權可以轉讓?zhuān)康禺a(chǎn)實(shí)物無(wú)法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，并且市場(chǎng)信息不對稱(chēng)，不會(huì )自動(dòng)地形成常人容易識別的適當價(jià)格，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，在其判斷中要求有專(zhuān)門(mén)知識和經(jīng)驗，所以需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導向正?；?，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　值得指出的是，在需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的不同類(lèi)型的資產(chǎn)中，由于各自的特性不同，把握影響其價(jià)值的質(zhì)量因素、功能因素、產(chǎn)權狀況、占有使用情況、市場(chǎng)狀況等所需的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗差異很大，它們的價(jià)值評估一般不是同一個(gè)估價(jià)人員甚至同一家估價(jià)機構所能勝任的。

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