1.4.2.6政策風(fēng)險

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實(shí)現產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險。我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀(guān)調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現其預期收益目標時(shí)遇到困難。避免這種風(fēng)險的最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。

　　1.4.2.7政治風(fēng)險

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰爭、經(jīng)濟制裁、外來(lái)侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會(huì )直接給建筑物造成損害，而且會(huì )引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

　　1.4.2.8或然損失風(fēng)險

　　或然損失風(fēng)險是指火災、風(fēng)災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉移給保險公司，然而在有關(guān)保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時(shí)也需要安排單獨的保單。

　　盡管置業(yè)投資者可以要求租客來(lái)?yè)撈渌凶馕飿I(yè)保險的責任，但是租客對物業(yè)的保險安排對業(yè)主來(lái)說(shuō)往往是不完全的。一旦發(fā)生火災或其他自然災害，房子不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒(méi)有了。所以，有些投資者在物業(yè)投保的同時(shí)，還希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益進(jìn)行保險。然而，雖說(shuō)投保的項目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費用的，如果保險費用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險公司投資了。所以，最好的辦法是加強物業(yè)管理工作，定期對建筑物及其附屬設備的狀況進(jìn)行檢查，防患于未然。

　　1.4.3個(gè)別風(fēng)險

　　1.4.3.1收益現金流風(fēng)險

　　收益現金流風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資目的實(shí)際收益現金流未達到預期目標要求的風(fēng)險。不論是開(kāi)發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著(zhù)收益現金流風(fēng)險。對于開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì )對開(kāi)發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；而對置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉售收入等，也會(huì )對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。

　　1.4.3.2未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用風(fēng)險

　　未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用風(fēng)險，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費用支出超過(guò)預期經(jīng)營(yíng)費用而帶來(lái)的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔的情況下，也會(huì )由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開(kāi)始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會(huì )面對著(zhù)建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也開(kāi)始注意到未來(lái)的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。

　　其他未來(lái)會(huì )遇到的經(jīng)營(yíng)費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見(jiàn)的法律費用（例如租金調整時(shí)可能會(huì )引起爭議而訴諸法律）。

　　1.4.3.3資本價(jià)值風(fēng)險

　　資本價(jià)值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用水平。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì )隨著(zhù)收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種變化并不像證券市場(chǎng)那樣頻繁，但是在幾個(gè)月或更長(cháng)一段時(shí)間內的變化往往也很明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場(chǎng)、資本市場(chǎng)并沒(méi)有直接聯(lián)系。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒(méi)有對這個(gè)問(wèn)題給出權威的理論解釋。但是，預期資本價(jià)值和現實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險，在很大程度上影響著(zhù)置業(yè)投資的績(jì)效。

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