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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第七章知識點(diǎn)（2）
4. 不確定型決策方法
概念
未來(lái)事件的狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且概率也不能確定
一般要依靠決策者的個(gè)人經(jīng)驗、分析判斷能力和創(chuàng )造能力，借助于經(jīng)驗方法
具體方法
小中取大法
大中取大法
最小最大后悔值法
5. 房地產(chǎn)投資決策
房地產(chǎn)投資決策的核心（三個(gè)方面）
準確估算投資收益
分析投資面臨的風(fēng)險
在權衡收益和風(fēng)險的基礎上作出投資決策
房地產(chǎn)投資決策的階段（三個(gè)階段）
策略階段－界定可接受的收益和風(fēng)險
分析階段－衡量可能的收益與風(fēng)險
決策階段－評估各種收益與風(fēng)險
6. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素（8大因素）
| 不確定因素 | 不確定的原因 |
| 土地費用 | 土地成本占總成本比重大 招掛掛的出讓方式使土地價(jià)格難以確定 |
| 建筑安裝工程費 | 建安費用估算價(jià)與承包商報價(jià)之間有差異 開(kāi)工后建材和人工費會(huì )發(fā)生變化 |
| 租售價(jià)格 | 物業(yè)的供求關(guān)系變化 各種因素會(huì )發(fā)生變化 |
| 開(kāi)發(fā)期與租售期 | 準備期的不確定 建造期的不確定 租售期的不確定 |
| 容積率及有關(guān)設計參數 | 政府批準容積率的不確定 可供出租出售面積不確定（公攤） |
| 資本化率 | 評估時(shí)所選取的資本化率與將來(lái)實(shí)際投資收益率之間會(huì )出現誤差 |
| 貸款利率 | 影響財務(wù)杠桿的有效性及融資成本 |
| 資本金的比例 | 借貸資金所占比例越大融資成本越高 |
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