一、建設用地使用權的概念和特征

　　建設用地使用權是因建筑物或其他工作物而使用國家所有的土地的權利。在我國現行的法律概念體系中，沒(méi)有使用地上權這一概念。建設用地使用權具有以下的特征：

　　第一，建設用地使用權是存在于國家所有的土地之上的物權。建設用地使用權的標的僅以土地為限；而且由于我國城市土地屬于國家所有，農村和城郊土地，除法律規定屬于國家所有以外，屬于集體所有。所以，建設用地使用權只能存在于國家或集體所有的土地上。

　　第二，建設用地使用權是以保存建筑物或其他工作物為目的的權利。這里的建筑物或其他工作物是指在土地上下建筑的房屋及其他設施，如橋梁、溝渠、銅像、紀念碑、地窯，建設用地使用權即以保存此等建筑物或工作物為目的。

　　第三，建設用地使用權是使用國家所有的土地的權利。建設用地使用權雖以保存建筑物或其他工作物為目的，但其主要內容在于使用國家所有的土地。因此，上述建筑物或其他工作物的有無(wú)與建設用地使用權的存續無(wú)關(guān)。也就是說(shuō)，有了地上的建筑物或其他工作物后，固然可以設定建設用地使用權；沒(méi)有地上建筑物或其他工作物的存在，也無(wú)妨于建設用地使用權的設立；即使地上建筑物或其他工作物滅失，建設用地使用權也不消滅，建設用地使用權人仍有依原來(lái)的使用目的而使用土地的權利。

　　由于人類(lèi)文明的進(jìn)步、科學(xué)與建筑技術(shù)的發(fā)展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下擴展，由平面而趨向立體化。在這種情況下，理論上有主張采納空間權制度，以促進(jìn)并規范對空間的有效利用。所謂空間權或稱(chēng)空間利用權，是指對地上或者地下空間依法進(jìn)行利用，并排除他人干涉的權利。但是，在建設用地使用權制度中，建設用地使用權人對于土地的利用，并不以地面為限，而包括土地上下之空間。因而土地所有人亦可依據建設用地使用權制度，就地面上下空間的一定范圍為他人設定建設用地使用權。建設用地使用權人也可以在自己的建設用地使用權之上設定次建設用地使用權。所以，建設用地使用權制度應當能夠滿(mǎn)足土地的立體化與多層次利用的需要。我國物權法規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

　　二、建設用地使用權的產(chǎn)生和期限

　?。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權的產(chǎn)生

　　建設用地使用權的產(chǎn)生，如果從建設用地使用權人的角度來(lái)考察，就是建設用地使用權的取得。建設用地使用權作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權，則不動(dòng)產(chǎn)物權的一般取得原因（如繼承），自然也適用于建設用地使用權。在此只敘述建設用地使用權取得的幾項特殊原因。根據承載建設用地使用權的土地法律屬性，可將建設用地使用權的取得分為兩大類(lèi)：在國家所有的土地上設立的建設用地使用權和在集體所有的土地上設立的建設用地使用權。

　　1．在國家所有的土地上設立的建設用地使用權，它的產(chǎn)生方式包括：

　?。?）劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經(jīng)主管機關(guān)批準即可取得土地使用權，而不必向土地所有人支付租金及其他費用。我國物權法規定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關(guān)于土地用途的規定?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第43條規定：“劃撥土地使用權是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權。”根據土地管理法的有關(guān)規定，可以通過(guò)劃撥方式取得的建設用地包括：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規規定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設用地，須經(jīng)縣級以上地方人民政府依法批準。

　?。?）出讓方式。建設用地使用權出讓是國家以土地所有人身份將建設用地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。土地使用者通過(guò)這種出讓建設用地使用權的行為即取得建設用地使用權。建設用地使用權出讓有三種形式：協(xié)議、招標和拍賣(mài)。協(xié)議是由市、縣人民政府土地管理部門(mén)（代表國家作為出讓方），與土地使用人按照平等、自愿、有償的原則協(xié)商一致后，簽訂建設用地使用權出讓合同。招標和拍賣(mài)，應當先由市、縣土地管理部門(mén)發(fā)出招標、拍賣(mài)公告，通過(guò)招標、拍賣(mài)程序，簽訂建設用地使用權出讓合同。根據我國物權法的規定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應當采取拍賣(mài)、招標等公開(kāi)競價(jià)的方式出讓。采取拍賣(mài)、招標、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書(shū)面形式訂立建設用地使用權出讓合同。設立建設用地使用權，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書(shū)。

　　采取招標、拍賣(mài)、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書(shū)面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱(chēng)和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費用及其支付方式；⑦解決爭議的方法。

　?。?）流轉方式。建設用地使用權流轉，是指土地使用人將建設用地使用權再轉移的行為，如轉讓、互換、出資、贈與等。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記?；谕恋厥褂脵嗔鬓D的法律事實(shí)，新建設用地使用權人即取得原建設用地使用權人的建設用地使用權。

　　2．在集體所有的土地上設立的建設用地使用權，根據我國物權法的規定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

　?。?）鄉（鎮）村公益用地使用權。農村集體經(jīng)濟組織或者由農村集體經(jīng)濟組織依法設立的公益組織，在經(jīng)過(guò)依法審批后，對用于本集體經(jīng)濟組織內部公益事業(yè)的非農業(yè)用地所享有的建設用地使用權。根據土地管理法和《土地管理法實(shí)施條例》的規定，鄉（鎮）村公共設施、公益事業(yè)建設，需要使用土地的，經(jīng)鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。

　?。?）鄉（鎮）村企業(yè)建設用地。農村集體經(jīng)濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請，按省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。如果其中涉及占用農用地的，應當依照土地管理法的有關(guān)規定辦理審批手續。

　?。ǘ┙ㄔO用地使用權的期限

　　我國法律、法規中對于土地使用權的期限，是分別不同種類(lèi)的土地使用權進(jìn)行規定。通過(guò)土地劃撥及鄉（鎮）村建設用地程序取得的土地使用權，是無(wú)期限的。通過(guò)這種程序取得土地使用權的土地使用權人，除了法律規定的使土地使用權消滅的原因外，可以無(wú)期限地使用土地。

　　通過(guò)建設用地使用權出讓取得建設用地使用權的，根據《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定，按照土地的不同用途，土地使用權出讓的最高年限為：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實(shí)際使用年限，在最高年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。根據我國物權法的規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與的，當事人應當采取書(shū)面形式訂立相應的合同。合同的期限由當事人約定，但不得超過(guò)建設用地使用權的剩余期限。

　　三、建設用地使用權的內容

　　建設用地使用權的內容就是地上權人享有的權利和承擔的義務(wù)。

　?。?）建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。既然建設用地使用權是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著(zhù)于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。但是，在設定建設用地使用權時(shí)如果當事人對建設用地使用權的轉讓做了限制，則建設用地使用權人不得轉讓其建設用地使用權。

　?。?）抵押。建設用地使用權可以為抵押權的標的物，此時(shí)，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當地上的建筑物或其他工作物抵押時(shí)，其使用范圍內的建設用地使用權也隨之抵押。

　?。?）出租。建設用地使用權人可以作為出租人將建設用地使用權連同地上的建筑物或其他工作物租賃給他人使用并收取租金。在建設用地使用權出租后，建設用地使用權人（出租人）仍須向土地所有人履行義務(wù)。

　　但是，通過(guò)土地劃撥取得的建設用地使用權，只有在下列幾種情況下，才可以轉讓、抵押、出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個(gè)人；②領(lǐng)有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著(zhù)物合法的產(chǎn)權證明；④簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。在其他情況下，通過(guò)劃撥土地取得的建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押。

　　3．附屬行為。建設用地使用權人可以在其地基范圍內進(jìn)行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為，如修筑圍墻、種植花木、養殖等。

　　4．取得地上建筑物或其他工作物的補償。建設用地使用權人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附著(zhù)物，其所有權應當屬于建設用地使用權人。立法例上有認定建設用地使用權人對于建筑物或其他工作物有取回權。但取回難免會(huì )使物受到毀損，而且即使取回后恢復土地的原狀，也往往對土地不利，從社會(huì )的利益上看是有害的。因此，立法例上又往往確認土地所有人對建筑物或其他工作物以購買(mǎi)權補救之，即土地所有人以時(shí)價(jià)購買(mǎi)地上的建筑物或其他工作物時(shí)，地上權人不得拒絕。這種購買(mǎi)權是否行使，由土地所有人決定，建設用地使用權人不得勉強；而且該項購買(mǎi)權一旦行使，建設用地使用權人即不得再行使其取回權。我國物權法規定，建設用地使用權期間屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照法律規定對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補償，并退還相應的土地出讓金。另一方面，住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

　?。ǘ┙ㄔO用地使用權人的義務(wù)

　　1．建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

　　2．建設用地使用權人在建設用地使用權消滅時(shí)，應當將士地返還給所有權人，原則上應恢復土地的原狀。因此，如果建設用地使用權人以取回地上建筑物或其他工作物及附著(zhù)物為恢復原狀的手段時(shí)，則取回不但是建設用地使用權人的權利，也是他的義務(wù)。

　　3．建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準。