一、單項選擇題

　?。ㄒ唬┠彻S(chǎng)有甲、乙兩個(gè)廠(chǎng)區，當初兩個(gè)廠(chǎng)區的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠(chǎng)區在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續?，F在甲廠(chǎng)區為危險房，乙廠(chǎng)區為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)已通知工廠(chǎng)停止使用。該工廠(chǎng)為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠(chǎng)區、抵押乙廠(chǎng)區房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠(chǎng)區經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準后重新建造廠(chǎng)房?，F請某估價(jià)機構同時(shí)對兩廠(chǎng)區進(jìn)行估價(jià)。

　　1、針對以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當的做法是（ ?。?。
　　A．將兩個(gè)廠(chǎng)區視為一個(gè)估價(jià)項目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報告
　　B．將兩個(gè)廠(chǎng)區視為兩個(gè)估價(jià)項目分別估價(jià)，每個(gè)項目出具一份估價(jià)報告
　　C．兩個(gè)廠(chǎng)區分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報告
　　D．視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報告

　　2、委托人要求估價(jià)機構按照委托人的估價(jià)目的對甲、乙兩個(gè)廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機構認為（ ?。?。
　　A．可以按委托人要求對兩個(gè)廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　B．只能對兩個(gè)廠(chǎng)區的土地進(jìn)行估價(jià)
　　C．可以對甲廠(chǎng)區的土地、乙廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　D．可以對乙廠(chǎng)區的土地、甲廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　3、對乙廠(chǎng)區土地估價(jià)的思路應當是（ ?。?。
　　A．按出讓土地使用權評估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　B．按出讓土地使用權評估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
　　C．用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
　　D．用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤和投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應負擔的稅費

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)的用途為工業(yè)，現狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

　　4、若估價(jià)目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應按（ ?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價(jià)師確定的用途
　　D．商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5、若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說(shuō)明，但尚未辦理相關(guān)手續，進(jìn)行抵押貸款委托評估時(shí)應按（ ?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價(jià)師確定的用途
　　D．委托方確定的用途

　　6、若委托方提供了城市規劃行政主管部門(mén)同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時(shí)應假設估價(jià)對象用途為（ ?。?。
　　A．工業(yè)用途
　　B．商業(yè)用途
　　C．工業(yè)用途，且不考慮補地價(jià)因素的影響
　　D．商業(yè)用途，并考慮補地價(jià)因素的影響

　　7、若以改變用途的假設為前提進(jìn)行評估，需在估價(jià)的假設和限制條件中對估價(jià)結果進(jìn)行限制。以下說(shuō)法中，不正確的是（ ?。?。
　　A．本次評估未考慮變更用途費用對估價(jià)結果的影響
　　B．本次評估已考慮補地價(jià)因素對估價(jià)結果的影響并予以扣減
　　C．若估價(jià)對象變更用途未獲批準，則估價(jià)結果不能成立，需另行評估
　　D．若估價(jià)對象變更用途未獲批準，則估價(jià)結果應適當調整　

　?。ㄈ┠匙诜康禺a(chǎn)現行的價(jià)格為2000元/m²，年凈收益為200元/m²，報酬率為10%?，F獲知該地區將興建一座大型的現代化火車(chē)站，該火車(chē)站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區將達到該城市現有火車(chē)站地區的繁華程度。在該城市現有火車(chē)站地區，同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m²。據此預計新火車(chē)站建成投入使用后，新火車(chē)站地區該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格將達到5000元/m²。

　　8．獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ?。┰?m²。
　　A．2983.72
　　B．3203.78
　　C．3693.42
　　D．5000元/m²

　　9．收益法的本質(zhì)是（ ?。?。
　　A．以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益為導向求取估價(jià)對象的價(jià)值
　　B．以房地產(chǎn)的現期收益為導向求取估價(jià)對象的價(jià)值
　　C．將房地產(chǎn)收益直接資本化
　　D．將房地產(chǎn)收益報酬資本化

　　10．以資金時(shí)間價(jià)值觀(guān)念考慮，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現值之和，該價(jià)值的高低不取決于（ ?。┮蛩?。
　　A．未來(lái)凈收益的報酬率
　　B．未來(lái)凈收益的大小
　　C．獲得凈收益期限的長(cháng)短
　　D．獲得凈收益的可靠性

　　答案：（一）1、B　2、C　3、D?。ǘ?、B　5、B　6、D　7、A?。ㄈ?、C　9、A　10、A