租賃國有土地使用權定義

　　租賃土地使用權是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價(jià)而原始取得的一定期限的國有土地使用權。

　　“租賃”是在一方保留租賃物所有權或合法使用權的前提下，另一方依約在一定期限內占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權，具有用益物權的性質(zhì)。也就是說(shuō)，承租人在租賃期間，對租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權人對租賃物的占有、使用受到不法侵害時(shí)，可以獲得物權保護意義上的法律救濟，如排除妨害、返還財產(chǎn)等。這種現象在現代民法上被稱(chēng)作“租賃權物權化”。民法上的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規則，即不動(dòng)產(chǎn)所有權轉移時(shí)，已有的租賃關(guān)系得保持存續（參見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第2款），就是一個(gè)明證。從實(shí)踐的意義上講，將租賃土地使用權界定為一種土地物權，有利于穩定租賃關(guān)系，保護承租人的合法權益，鼓勵承租人在土地上進(jìn)行投資，從而實(shí)現土地的高效利用，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展。

　　需要注意的是，租賃土地使用權與土地使用權租賃是兩個(gè)不同的概念。前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來(lái)取得。從交易實(shí)務(wù)的角度講，租賃土地使用權發(fā)生在一級土地市場(chǎng)，土地使用權租賃發(fā)生在二級土地市場(chǎng)。在土地登記實(shí)務(wù)中，租賃土地使用權應作為土地使用權登記，土地使用權租賃應作為土地他項權利登記。但是，從租賃關(guān)系的內容看，兩者的基本權利義務(wù)是一致的。不過(guò)，在土地使用權租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權出讓合同的規定。