土地登記申請人及申請方式

　　土地登記申請人為是土地權利人或者土地權利變動(dòng)的當事人，包括自然人、法人和其他組織三種類(lèi)型。其中法人和其他組織均可直接申請，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。因土地價(jià)值重大，土地登記是國家對土地權利狀況或土地權利變動(dòng)狀況在法律上的確認，登記正確與否事關(guān)土地權利關(guān)系人乃至整個(gè)社會(huì )利益，限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人由于年齡、智力和精神健康狀況的緣故，不能很好地理解自己的行為，理智地處理自己的事務(wù)和維護自己的權益，或他人其土地登記申請行為有可能會(huì )給自身造成重大損失。為彌補限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷，土地登記對其施予救濟，規定只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人不可以直接申請土地登記，而必須由其法定代理人代理申請土地登記。限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力的法定代理人由其監護人擔任。

　　土地登記申請人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請。委托代理是基于被代理人的授權而發(fā)生的代理，委托代理土地登記申請，代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書(shū)》（參考樣例見(jiàn)表2-1），如委托專(zhuān)業(yè)土地代理人或代理機構代理，則應簽署《土地登記委托代理合同》�！锻恋氐怯浳�托書(shū)》和《土地登記委托代理合同》是委托代理法律關(guān)系成立的要件，委托書(shū)中應明確載明代理的范圍和權限，代理人應當按照授權書(shū)上約定的內容，辦理代理事項。凡是代理人在代理授權范圍內進(jìn)行的行為，均直接對被代理人產(chǎn)生效力。

　　土地登記申請的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況——指定代理。這是根據人民法院或者有關(guān)機關(guān)的指定而發(fā)生的代理。指定代理中，代理人的代理權限要根據法律規定和指定機關(guān)的指定來(lái)確定。