09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導:物權法解釋?zhuān)ㄈ唬?/h1>
物權法解釋?zhuān)旱谌粭l[非依法律行為享有的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)]
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動(dòng)產(chǎn)物權的,處分該物權時(shí),依照法律規定需要辦理登記的,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權效力。
[解釋]本條是關(guān)于非依法律行為享有的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的規定。
物權變動(dòng)的公示方式,在動(dòng)產(chǎn)一般為交付,在不動(dòng)產(chǎn)各國立法例多采登記。通過(guò)此種方法,物權變動(dòng)可以被人們從外部察知,從而保護了交易的安全。但依照本法第二十八條至第三十條的規定,物權的變動(dòng)還可因法院判決、政府征收決定、繼承或者遺贈以及合法建造房屋等,直接發(fā)生效力,而不必遵循依法律行為而進(jìn)行的物權變動(dòng)應當遵循的一般公示方法,這必然可能損害到交易秩序和交易安全,尤其是涉及不動(dòng)產(chǎn)的物權變動(dòng)時(shí)更甚。
因此各國立法皆對此做了限制規定。例如依照德國土地登記法的規定,依繼承、夫妻共同財產(chǎn)制度之權利取得等,可不依登記而發(fā)生物權取得之效力,但物權人非經(jīng)登記不得處分其物權;瑞士民法典也有類(lèi)似規定,因先占、繼承、征收、強制執行或者法院判決等情況取得不動(dòng)產(chǎn),可以不經(jīng)登記,但未經(jīng)登記,不得處分;我國臺灣地區“民法”規定,因繼承、強制執行、公用征收、法院判決等而取得物權,以及定作人新建筑物之取得、因除斥期間完成時(shí)之典物聽(tīng)有權之取得、對于無(wú)主土地之國庫取得以及因沒(méi)收而取得等,皆可在登記之前取得物權,但非經(jīng)登記不得處分。
考慮到對交易安全的保護,本法明確,依照本法第二十八條至第三十條 的規定享有的物權,處分該不動(dòng)產(chǎn)物權時(shí),依照法律規定需要辦理登記的,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權效力。舉例說(shuō)明,甲乙向法院訴請離婚,法院判決原甲的房屋歸乙所有,在判決生效之時(shí),乙已經(jīng)取得該房屋的所有權,但尚未去房產(chǎn)登記部門(mén)辦理變更登記,此時(shí)乙將房屋轉賣(mài)給丙,丙信賴(lài)乙出示的法院判決而與之交易,與此同時(shí),甲將該房屋又轉賣(mài)于丁,丁信賴(lài)的是登記簿上甲為聽(tīng)有權人的登記記錄。那么乙對丙的處分行為能否發(fā)生物權效力而由丙取得房屋的所有權呢?按照本條的規定,答案是否定的。盡管乙為真正的房屋所有權人,也有權對房屋進(jìn)行處分,但未經(jīng)登浪,該處分行為不發(fā)生所有權轉移的效力,丙只能要求乙負擔違約責任要求返還價(jià)款等,房屋的所有權由丁取得。


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