居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會(huì )保障性，房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。加入收藏

　　1.居住房地產(chǎn)的分類(lèi)。

　　住宅可按多種方式分類(lèi)，依據估價(jià)需要。一般可按檔次和市場(chǎng)化程度劃分。

　?。?）按檔次劃分：

　　1）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時(shí)期的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個(gè)國家或地區城市居民實(shí)際達到或能夠達到一定經(jīng)濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟適用房），此類(lèi)住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛潔具和設備?，F階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀(guān)調控。普通住宅的工程造價(jià)和房屋售價(jià)均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。普通住宅的標準也會(huì )逐漸呈階段性提高?，F階段，我國建國以來(lái)修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當的折扣。

　　2）高級住宅。它是為滿(mǎn)足市場(chǎng)中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類(lèi)住宅的戶(hù)型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級裝飾材料和潔具設備；戶(hù)外環(huán)境要求高；服務(wù)標準高，管理系統完善，往往采取封閉式安全保衛措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價(jià)和市場(chǎng)售價(jià)均較高。

　　3）簡(jiǎn)易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡(jiǎn)易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價(jià)（扣除地價(jià)）一般較低。

　?。?）按市場(chǎng)化程度劃分：

　　1）社會(huì )保障性住宅。體現政府、單位、個(gè)人三者共同負擔投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以?xún)?yōu)惠的稅費和價(jià)格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價(jià)格是不完全的成本價(jià)格，不包括土地增值的價(jià)值，有的甚至只包括部分成本費用。這類(lèi)房地產(chǎn)的估價(jià)較為復雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現不同的價(jià)格。

　　2）市場(chǎng)化商品住宅。市場(chǎng)化住宅包括向高收入職工家庭出售的實(shí)行市場(chǎng)價(jià)的公有住房，單位和個(gè)人在市場(chǎng)上購買(mǎi)的住宅商品房，以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類(lèi)住宅。

　　2.住宅評估的標的物。

　　以住宅作為估價(jià)對象可以分為：戶(hù)（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區等。加入收藏

　　1）居住戶(hù)。居住戶(hù)可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶(hù)。

　　2）住宅單元。為適應住宅建筑大規模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個(gè)標準段，并把這種標準段稱(chēng)為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數戶(hù)圍繞一個(gè)樓梯！司劃分為單元。

　　3）住宅樓。住宅樓由多戶(hù)或多個(gè)居住單元構成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線(xiàn)內用地。

　　4）居住小區。居住小區是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構成，并包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務(wù)設施等。不同的評估標的物，應當有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權。 3.住宅的價(jià)格構成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)與國家指導價(jià)并存。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過(guò)程中消耗的物化勞動(dòng)的轉移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng )造的臺播協(xié)構成；后者會(huì )成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格。

　　我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準成本租金等。因此，在評估住宅租金時(shí)應明確租金種類(lèi)及其構成情況。

　　4.住宅價(jià)格的影響因素。

　　影響住宅價(jià)格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：

　　1）建筑結構、類(lèi)型和等級；

　　2）裝修；

　　3）設施與設備；

　　4）質(zhì)量；

　　5）朝向；

　　6）樓層；

　　7）地段；

　　8）環(huán)境；

　　9）住宅樓的公用面積數；

　　10）交易時(shí)間；

　　11）交易情況。

　　在估價(jià)時(shí)，應特別注意以上資料的調查與收集。為了更加科學(xué)合理地對住宅進(jìn)行評估，應當對上述各項因素對價(jià)值的影響程度進(jìn)行調查和統計分析，確定價(jià)值增減數額或價(jià)值增減率標準，以便于比較修正。

　　5.居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。

　　新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補償價(jià)格，三者在估價(jià)作業(yè)上有較明顯的差異。

　　1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場(chǎng)比較法進(jìn)行綜合評估。

　　估價(jià)剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià)；同時(shí)還可收集其他同類(lèi)地價(jià)區、較近時(shí)期發(fā)生交易的、類(lèi)似該新建居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的資料，并進(jìn)行整體性比較評估。最后對成本法與市場(chǎng)比較法的估價(jià)結果進(jìn)行比較分析綜合得出最終結論。

　　2）評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價(jià)，合并計算。其中，地價(jià)主要采用市場(chǎng)比較法和基準地價(jià)修正法進(jìn)行評估，房?jì)r(jià)采用重置成本法進(jìn)行評估。另一種方式是直接運用市場(chǎng)比較法進(jìn)行整體評估。通過(guò)評估，再對兩種方式的評估結果進(jìn)行分析，綜合得出最終結論3）拆遷居住房屋的補償價(jià)格。在城市建設和；舊城改造過(guò)程中，估價(jià)人員經(jīng)常會(huì )遇到擬拆除房屋的作價(jià)補償問(wèn)題。應根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，“作價(jià)補償的金額按照所拆房屋的建筑面積的重置價(jià)格結合成新結算。