房地產(chǎn)權屬登記概述

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　　房地產(chǎn)權屬登記，是指國家管理機關(guān)對房地產(chǎn)的權屬狀況進(jìn)行持續的記錄，并頒發(fā)權利證書(shū)的法律制度。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特征，所以房地產(chǎn)的流通僅僅表現為權利主體的變更和相關(guān)權利的設定、變更。而權利必須由法律以一定方式進(jìn)行確認和公示，由此各個(gè)國家對房地產(chǎn)的有效管理幾乎都通過(guò)房地產(chǎn)權屬登記來(lái)進(jìn)行，以保障交易安全、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規定：“國家實(shí)行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。”從此可以看出，我國的房地產(chǎn)權屬登記包括兩種類(lèi)型，即土地使用權登記和房屋所有權登記。也就是說(shuō)，一宗房地產(chǎn)要辦理兩個(gè)產(chǎn)權證書(shū)：一個(gè)是國有土地使用權證書(shū)，一個(gè)是房屋所有權證書(shū)。這是與我國現階段土地和房屋分開(kāi)管理的行政管理體制相適應的。但基于房屋和土的不可分割性，我國的某些城市已開(kāi)始試行兩證合一的制度，以簡(jiǎn)化手續，節約交易和公示成本。

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　　房地產(chǎn)登記具有權利確認、權利公示和管理職能。在我國，房地產(chǎn)權屬登記是一項行政法律制度，具有強行性。未經(jīng)登記的權利，法律不予認可和保護。這在我國的行政規章中已有明確規定。如建設部《城市房屋產(chǎn)權戶(hù)籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的，其房屋產(chǎn)權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無(wú)效。”國家土地局《土地登記規則》第25條規定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移屬于非法轉讓?zhuān)痪哂蟹尚ЯΑ?rdquo;在《城市房地產(chǎn)管理法》中也規定未取得合法產(chǎn)權證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉讓、出租和設定抵押。因此，我國的房地產(chǎn)登記為房地產(chǎn)權利形成和流轉過(guò)程中的成立要件之一，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生法律效力。

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