十一、 企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)①首先應了解房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉移，若發(fā)生轉移，則應按相應的房地產(chǎn)轉讓行為進(jìn)行估價(jià)；②其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。

　　1、權屬發(fā)生轉移的。企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移的，應按房地產(chǎn)轉讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應注意①破產(chǎn)清算與抵押物處置類(lèi)似，屬于強制處分，要求在短時(shí)間內變現的特殊情況；在購買(mǎi)者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類(lèi)似，若不允許改變用途，則購買(mǎi)者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　?、谄髽I(yè)合資合作時(shí)，一般應根據新設立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應的可行性研究報告，來(lái)分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉變。如發(fā)生用途轉變，則在符合城市規劃要求的前提下，分析考察項目的未來(lái)發(fā)展和經(jīng)濟效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費用成本，采用假設開(kāi)發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià)；如果繼續使用，則在充分考慮項目的預期發(fā)展的可行性前提下，采用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　2、房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的。企業(yè)聯(lián)營(yíng)一般不涉及房地產(chǎn)權屬的轉移。③企業(yè)聯(lián)營(yíng)中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要是為確定以房地產(chǎn)出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場(chǎng)比較法、假設開(kāi)發(fā)法，也可用成本法。

　　3、估價(jià)假設前提。根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。無(wú)論保持現狀還是轉換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價(jià)對象單獨使用時(shí)的最高最佳使用；在保持現狀前提下是考慮估價(jià)對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的最高最佳使用。

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