八、房地產(chǎn)的分割、合并估價(jià)（案例P135-137）

　　1、房地產(chǎn)合并估價(jià)時(shí)應注意。

　?、俜康禺a(chǎn)是否符合法定的轉讓條件。如不符合規定，可能會(huì )導致合并預期價(jià)值無(wú)法實(shí)現，或由于要支付額外費用使待合并房地產(chǎn)達到可轉讓條件而使得合并預期價(jià)值減損，在估價(jià)過(guò)程中必須考慮和說(shuō)明。

　?、诖喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權取得方式。強調以劃撥方式取得土地使用權的處置方式。

　?、鄞喜⒎康禺a(chǎn)的土地用途。合并前后用途不一致對合并房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

　?、艽喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。

　　2、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法。

　?、俜康禺a(chǎn)合并前后價(jià)格的計算要客觀(guān)、準確。一定要注意合并前后各項因素的變化導致房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異。選用適當的方法，計算合并前后的價(jià)格。

　?、谠鲋殿~的分配要準確、合理。A 以合并前地塊各自的單價(jià)為基礎進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2為合并前各自的單價(jià)。

　　B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/（S1+S2）×100%和S2/（S1+S2）×100%，S1、S2為合并前各自的面積。

　　C 以合并前地塊各自的總價(jià)為基礎進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/（A1+A2）×100%和A2/（A1+A2）×100%，A1、A2為合并前各自的總價(jià)。

　　三種方法計算結果加權平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計算結果應占有較大的權重，因為對增值額進(jìn)行分配，應當遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的貢獻原則，即應當根據地塊對增值額的貢獻程度來(lái)決定各自應得地分配額，單價(jià)是反映出地塊對增值額的貢獻程度的主要因素。

　　分割估價(jià)應對分割后的各部分分別估價(jià)。合并估價(jià)應對合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。

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