三、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估（法規P137-145）

　　1、法律依據?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當地制定的實(shí)施細則和其他有關(guān)規定。

　　2、不同用途房屋租賃價(jià)格管理規定。

　　住宅用房地租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策；租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　3、私房租賃價(jià)格管理規定。

　　房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒(méi)有規定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價(jià)格的確定應符合政府有關(guān)規定標準。

　　4、轉租。轉租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉租合同，出租人必須在轉租合同上簽署意見(jiàn)。轉租合同必須按規定備案，轉租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉租合同也隨之變更、解除或終止。

　　5、租賃價(jià)格評估特點(diǎn)。

　?、僮≌?lèi)房屋租賃價(jià)格評估為政策性評估。

　　住宅類(lèi)房屋租賃價(jià)格評估為政策性評估，估價(jià)人員應嚴格執行有關(guān)租賃政策，沒(méi)有超越規定調整租金幅度的價(jià)格空間。

　?、谧饧s對租金估價(jià)有一定的影響。

　　租賃房屋已訂立租約時(shí)，應對租約中所約定的租金標準的客觀(guān)性、合理性進(jìn)行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^(guān)的租金標準；如租約所約定的租金與市場(chǎng)租金標準相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。租期最長(cháng)為20年。

　?、蹌潛芡恋厣系臓I(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評估應確定土地收益中的國家部分。

　?、軒追N租金內涵。成本租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤）、市場(chǎng)租金（商品租金根據供求關(guān)系形成）。

　　6、評估方法。市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。

　?、偈找娣ㄊ窃谧赓U房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。其評估的關(guān)鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定?？鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f(shuō)明。注意租金的內涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內，在計算收益時(shí)要注意租金的價(jià)格內涵。

　?、诔杀痉ㄔu估時(shí)的成本構成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。

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