二、房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估（法規P128-136，P129-P133新）

　　1、法律依據?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》以及當地制定的實(shí)施細則和其他有關(guān)規定。

　　2、轉讓方式。買(mǎi)賣(mài)、贈與和其他方式。包括：①以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；②一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；④以房地產(chǎn)抵債的；⑤法律、法規規定的其他情形。

　　3、轉讓評估的特點(diǎn)。

　?、購墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉讓估價(jià)多數是在轉讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。

　?、趶奈腥撕驮u估主體上講，委托人既可能是買(mǎi)方或賣(mài)方單獨委托，也可能是買(mǎi)賣(mài)雙方共同委托，是一種自愿行為。

　?、蹚墓纼r(jià)目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，帶有一定的咨詢(xún)性。估價(jià)人員只對估價(jià)信息和結論合乎估價(jià)技術(shù)規范和職業(yè)規范負責，而對房地產(chǎn)轉讓定價(jià)決策不負直接責任。

　　4、宜采用的評估方法。宜市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉讓價(jià)格評估應采用假設開(kāi)發(fā)法。

　　5、以劃撥方式取得的土地使用權轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當符合國家法律、法規的規定，其轉讓價(jià)格評估應另外給出轉讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定（土地出讓金按規定全額上交財政。相當于土地出讓金和價(jià)款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權屬行政機關(guān)的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。），同時(shí)在報告中予以說(shuō)明。

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