四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估（法規P145-156）

　　1、法律依據?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當地制定的實(shí)施細則和其他有關(guān)規定。

　　2、價(jià)值標準。應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準，可參照設定抵押權時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應在報告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。

　　3、下列房地產(chǎn)不得設定抵押。

　?、贆鄬儆袪幾h的房地產(chǎn)；②用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　4、設定抵押的原則。

　?、僖婪ㄈ〉玫姆课菟袡噙B同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押；③以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時(shí)抵押；④以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時(shí)國有土地上的房屋同時(shí)抵押；⑤鄉（鎮）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。

　　5、設定抵押的限定條件。

　?、僖韵硎?chē)袃?yōu)惠政策購買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限；

　?、谟薪?jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設定的抵押期限不應當超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限；

　?、垡跃哂型恋厥褂媚晗薜姆康禺a(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過(guò)土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；

　?、芤怨灿械姆康禺a(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書(shū)面同意。

　?、蓊A購商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。

　?、抟砸殉鲎獾姆康禺a(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。

　　6、房地產(chǎn)抵押評估的特點(diǎn)。（本部分是在報告中說(shuō)明時(shí)出現，不改變評估價(jià)值，即公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值）

　?、僮⒅仡A期風(fēng)險。抵押評估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當前某一日期，而抵押期限一般會(huì )在一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生清償，實(shí)現抵押權卻在未來(lái)某一日，所以要注重預期風(fēng)險。估價(jià)時(shí)，對預期不確定的因素要充分考慮。

　?、诜治鍪袌?chǎng)變現能力。尤其對有價(jià)無(wú)市的狀況進(jìn)行分析。

　?、劭紤]抵押期間的耗損。對抵押期較長(cháng)或抵押物耐用經(jīng)濟年限較短的部分在估價(jià)時(shí)應予以分析、考慮。

　?、芤话愎纼r(jià)時(shí)點(diǎn)為當前某一日期，而抵押期限一般會(huì )有一年以上，應說(shuō)明在估價(jià)報告有效期內如果市場(chǎng)變化不大價(jià)值不變，或市場(chǎng)變化較大時(shí)（超過(guò)某一變化率），其價(jià)值需要重新評估的事項。

　　7、抵押評估中常見(jiàn)的類(lèi)型與方法。

　?、僬w商品房抵押時(shí)，可根據情況采用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法估價(jià)。

　?、趧潛芡恋厣系姆康禺a(chǎn)抵押評估時(shí)，可采用A房產(chǎn)與土地開(kāi)發(fā)費用分別估價(jià)再綜合的方法，可采用成本法、市場(chǎng)比較法。也可采用B先假設估價(jià)對象為具有完全產(chǎn)權的商品房，用成本法和市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，最后扣除土地出讓金的方法。

　?、鄄糠址康禺a(chǎn)抵押評估時(shí)，應注意該部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現，并注意土地的分攤和公共配套設施、人流、物流交通通道的合理的享用問(wèn)題?？刹捎贸杀痉?、市場(chǎng)比較法或收益法。要注意部分在整體中的作用，如果是輔助部分，則不能單獨抵押，如大堂、廁所等。

　?、茑l鎮企業(yè)用房抵押評估時(shí)，應注意其占地面積的土地征用批準權限和政府規劃管理部門(mén)對該宗用地的規劃限制條件。獲得權限內政府相關(guān)部門(mén)的認可，方可設定抵押，估價(jià)時(shí)考慮補交土地征用費、土地出讓金等因素?？捎贸杀痉?、市場(chǎng)比較法或收益法。注意集體土地使用權抵押條件。

　?、菰诮üこ桃淹旯げ糠值盅涸u估時(shí)，應充分考慮后續工程的成本、費用。采用成本法中開(kāi)發(fā)商利潤的取值時(shí)，因其利潤在完全竣工時(shí)才可能全部體現，估價(jià)時(shí)應采取保守原則。估價(jià)可采用成本法、假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法。

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