第五部分 不同估價(jià)目的下的估價(jià)：（《基本制度與政策》《案例分析》）

　　針對不同的估價(jià)目的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題，是確定估價(jià)的價(jià)值標準，而不是選擇估價(jià)方法。

　　一、土地使用權出讓價(jià)格評估（法規P31-35）

　　1、法律依據?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當地制定的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規定。

　　2、出讓方式及價(jià)格管理。采取拍賣(mài)、招標、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價(jià)。通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價(jià)格。

　　3、國有土地使用權出讓評估的特點(diǎn)：

　?、偻恋爻鲎屌馁u(mài)底價(jià)評估應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。土地出讓拍賣(mài)屬于自主性拍賣(mài)，拍賣(mài)的時(shí)機、底價(jià)都由土地供應方根據市場(chǎng)情況自主確定，如果未達到拍賣(mài)底價(jià)，出讓方可以收回拍賣(mài)標的，另行拍賣(mài)；與強制拍賣(mài)則不同，強制拍賣(mài)底價(jià)評估時(shí)要考慮其短期強制處分標的物時(shí)造成的價(jià)值折減，而土地出讓拍賣(mài)底價(jià)評估則可以完全采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。

　?、诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)。拍賣(mài)方式出讓國有土地使用權時(shí)，其拍賣(mài)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣(mài)出讓日；招標方式出讓國有土地使用權時(shí)，其招標底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權時(shí)，其協(xié)議底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權準予轉讓時(shí)，補交土地使用權出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權出讓手續開(kāi)始日。

　?、鄄煌鲎尫绞娇蓚戎夭捎貌煌墓纼r(jià)方法。國有土地使用權出讓價(jià)格評估為政策性估價(jià)范圍。拍賣(mài)方式出讓土地使用權時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)比較法、假設開(kāi)發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準地價(jià)系數修正法。

　?、芩鸭袌?chǎng)資料時(shí)，尤其應注重所選實(shí)例的可替代性。注意所選取的可比實(shí)例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區域或鄰近地區，或處于同一供求圈內或同一等級土地內。

　　4、成本法在國有土地使用權出讓價(jià)格評估上的應用。

　　《規范》規定，土地取得費用包括：①征地（土地補償費、安置補助費及地上附著(zhù)物和青苗補償費）和房屋拆遷補償費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個(gè)人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷服務(wù)費及管理費、政策規定的其他有關(guān)稅費）；②土地使用權出讓金或者地價(jià)款；③有關(guān)土地取得的手續費和稅金。

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