二、土地登記制度

　　當今世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權利登記和托倫斯登記三種基本制度。

　　（一）契約登記制度

　　契約登記制度由法國首創(chuàng )，故又稱(chēng)“法國土地登記制度”，英國、美國及我國的香港地區均采用這種土地登記制度。其主要特點(diǎn)為：

　　1、采用意思主義立法。土地權利變動(dòng)當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權利變動(dòng)的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權利不得對抗第三人。

　　2、采取形式審查主義。土地登記機關(guān)對土地登記申請不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，而只進(jìn)行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過(guò)問(wèn)土地權利是否真實(shí)等事項。

　　3、登記無(wú)公信力。已經(jīng)登記完畢的土地權利變動(dòng)事項，當有第三人主張其權利時(shí)，仍應按照實(shí)體法律決定該土地權利的歸屬。

　　4、登記無(wú)強制作用。土地權利變動(dòng)事項是否登記，依當事人雙方意愿，政府無(wú)強制要求。

　　5、登記簿的編成采取人的編成主義。由于不是強制登記，所以土地登記簿的編成不采用物的編成主義，即不是以土地為標準，而是以土地權利人登記的次序為標準編成。

　　6、不頒發(fā)權利憑證。土地登記機關(guān)只在土地登記簿上登記，不向土地權利人頒發(fā)權利憑證。

　　7、土地權利以動(dòng)態(tài)登記為主。土地登記包括土地權利和土地權利變動(dòng)事項的登記，僅對土地權利現在狀態(tài)的登記為靜態(tài)登記，對土地權利變動(dòng)事項的登記為動(dòng)態(tài)登記，后者為登記的主要狀態(tài)。

　　（二）權利登記制度

　　權利登記制度發(fā)源于德國，故又稱(chēng)“德國主義登記制度”。其主要特點(diǎn)為：

　　1、采用形式主義立法。土地登記是土地權利變動(dòng)的生效要件，土地權利的取得或變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力。換言之，土地權利變動(dòng)只有到土地登記機關(guān)辦理登記后，才產(chǎn)生法律效力。

　　2、采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機關(guān)不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權利變更的原因和事實(shí)以及是否符合有關(guān)法律規定等進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。

　　3、登記有公信力。土地權利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權利變動(dòng)事項按照實(shí)體法不成立或無(wú)效，對于善意取得土地權利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負返還義務(wù)。

　　4、強制性登記。一切土地權利的發(fā)生和變更均必須登記。

　　5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標準，另外按照登記的先后順序編成。

　　6、不頒發(fā)權利憑證。登記機關(guān)只在登記簿上登記，不向土地權利人頒發(fā)土地權利憑證。

　　7、土地權利人以靜態(tài)登記為主。土地均應先登記現在的權利狀態(tài)，待變動(dòng)時(shí)，再登記變動(dòng)時(shí)的狀態(tài)。