第二章 土地登記的程序

　　不同類(lèi)型的土地登記在登記的具體程序上雖然不盡相同，但總體上，土地登記的基本程序可分為土地登記申請、地籍調查、權屬審核、注冊登記、核發(fā)證書(shū)五個(gè)步驟。關(guān)于地籍調查的內容請詳閱《地籍調查》教材，本書(shū)不再贅述。

　　第一節 土地登記申請

　　一、土地登記申請

　　土地登記申請是土地權利人或土地權利變動(dòng)當事人按照規定向土地登記機關(guān)申請其土地權利狀況或權利變動(dòng)事項，請求在土地登記簿上予以注冊登記的過(guò)程和行為。土地登記申請是土地登記程序的第一步。除了個(gè)別類(lèi)型的土地登記如因街道名稱(chēng)、門(mén)牌號改變而進(jìn)行的變更登記等不需要土地權利人申請，由土地登記機關(guān)直接在土地登記簿上進(jìn)行變更登記外，一般的土地登記類(lèi)型均需要土地權利人或權利變動(dòng)當事人向土地登記機關(guān)提出申請，即向土地登記機關(guān)發(fā)出要求登記其土地權利狀況或權利變動(dòng)事項的意思表示。

　　二、土地登記申請人及申請方式

　　土地登記申請人為是土地權利人或者土地權利變動(dòng)的當事人，包括自然人、法人和其他組織三種類(lèi)型。其中法人和其他組織均可直接申請，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。因土地價(jià)值重大，土地登記是國家對土地權利狀況或土地權利變動(dòng)狀況在法律上的確認，登記正確與否事關(guān)土地權利關(guān)系人乃至整個(gè)社會(huì )利益，限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人由于年齡、智力和精神健康狀況的緣故，不能很好地理解自己的行為，理智地處理自己的事務(wù)和維護自己的權益，或他人其土地登記申請行為有可能會(huì )給自身造成重大損失。為彌補限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷，土地登記對其施予救濟，規定只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人不可以直接申請土地登記，而必須由其法定代理人代理申請土地登記。限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力的法定代理人由其監護人擔任。

　　土地登記申請人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請。委托代理是基于被代理人的授權而發(fā)生的代理，委托代理土地登記申請，代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書(shū)》（參考樣例見(jiàn)表2-1），如委托專(zhuān)業(yè)土地代理人或代理機構代理，則應簽署《土地登記委托代理合同》�！锻恋氐怯浳�托書(shū)》和《土地登記委托代理合同》是委托代理法律關(guān)系成立的要件，委托書(shū)中應明確載明代理的范圍和權限，代理人應當按照授權書(shū)上約定的內容，辦理代理事項。凡是代理人在代理授權范圍內進(jìn)行的行為，均直接對被代理人產(chǎn)生效力。

　　土地登記申請的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況——指定代理。這是根據人民法院或者有關(guān)機關(guān)的指定而發(fā)生的代理。指定代理中，代理人的代理權限要根據法律規定和指定機關(guān)的指定來(lái)確定。

　　三、土地登記的申請時(shí)限

　�。ㄒ唬┩恋厮�項權利登記的申請時(shí)限

　　按照《土地登記規則》第二十九、三十、三十一條的規定，土地使用權抵押權、承租權及其他土地他項權利的設定、變更（不含繼承）、終止，當事人自發(fā)生之日起15日內應當申請土地登記。

　�。�二）設定登記、變更土地登記及其他類(lèi)型的登記的申請時(shí)限

　　按照《土地登記規則》，所有其他類(lèi)型的設定土地登記、變更土地登記，當事人自發(fā)生之日起30日內應當申請變更土地登記。

　　四、土地登記申請人應提交的文件資料

　　申請人向土地登記機關(guān)申請土地登記，應當提交必要的文件資料：

　　1.《土地登記申請書(shū)》；

　　2. 申請人身份證明：

　　3. 土地權屬來(lái)源證明；

　　4. 地上附著(zhù)物權屬證明。

　　其中申請人身份證明一項因申請人類(lèi)型的不同而不同，申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人如機關(guān)法人不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書(shū)》（參考樣例見(jiàn)表2-2）、法定代表人的個(gè)人身份證或戶(hù)籍簿；申請人是自然人的，提交個(gè)人身份證或戶(hù)籍證明，個(gè)體工商戶(hù)也視為自然人對待；不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。

　　土地登記申請人（包括自然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請的，均須同時(shí)提交《土地登記委托書(shū)》和委托代理人的個(gè)人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書(shū)》，但須提交村委會(huì )或居委會(huì )開(kāi)具的監護人證明。