三、土地使用權轉讓變更時(shí)的宗地權屬狀況調查

　　土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

　　調查人員在接收土地登記人員轉來(lái)的土地使用權轉讓的變更申請文件后，應首先查閱核實(shí)宗地的國有土地使用權是否登記、登記的面積、土地用途、使用期限、終止日期、共有使用權狀況、權屬爭議情況、地上建筑物及構筑物等內容，并依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規，調查土地使用權轉讓手續的行為及過(guò)程是否符合法律規定，調查核實(shí)國有土地使用權的面積與用途與《轉讓合同》規定的面積與用途是否一致，調查受讓方土地使用者名稱(chēng)、單位性質(zhì)、上級主管部門(mén)、法人代表等，初步核實(shí)土地權屬來(lái)源證明材料是否齊全、合法及是否與實(shí)際情況一致，將調查核實(shí)結果填寫(xiě)到地籍調查表上。

　　1．劃撥?chē)�有土地使用權轉讓

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當按照國務(wù)院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金。劃撥?chē)�有土地使用權轉讓時(shí)，調查人員還應核實(shí)土地使用者是否為公司（企業(yè)）等經(jīng)濟組織或個(gè)人、是否領(lǐng)有國有土地使用證、是否具有合法的地上建筑物及附著(zhù)物產(chǎn)權證明、是否簽定土地使用權出讓合同并補交了土地使用權出讓金。

　　劃撥?chē)�有土地使用權轉讓時(shí)，申請人應提交的權屬來(lái)源證明材料有：原《國有土地使用證》；《轉讓合同》；《國有土地使用權出讓合同》；國有土地使用權出讓金繳納憑證；《房屋所有權證》等地上附著(zhù)物產(chǎn)權證明；其它證明文件。

　　因住房制度改革出售公有住房引起的劃撥?chē)�有土地使用權變更時(shí)，申請人應提交的權屬來(lái)源證明材料有：公房出售批準文件；原《國有土地使用證》；《房屋所有權證》（權利人為購房職工）；售房單位和購房職工簽訂的售房合同；其它證明文件。

　　2．出讓、國家作價(jià)出資（入股）、國家租賃和國家授權經(jīng)營(yíng)國有土地使用權轉讓

　　出讓國有土地使用權轉讓時(shí)，調查人員還應現場(chǎng)調查核實(shí)土地使用者是否按《國有土地使用權出讓合同》規定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)及利用。外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，調查人員應現場(chǎng)調查核實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按《國有土地使用權出讓合同》規定的條件和成片開(kāi)發(fā)規劃的要求投資開(kāi)發(fā)土地。

　　國家作價(jià)出資（入股）、國家租賃國有土地使用權轉讓時(shí)，調查人員應現場(chǎng)調查核實(shí)轉讓是否符合《國有土地使用權作價(jià)出資（入股）合同》、《國有土地使用權租賃合同》的規定，國家作價(jià)出資（入股）、國家租賃國有土地使用者對地塊的投資是否達到合同的約定。

　　國家授權經(jīng)營(yíng)國有土地使用者一般不得向集團公司以外的單位和個(gè)人轉讓土地。

　　土地使用權轉讓后改變土地用途時(shí)，調查人員應按土地用途變更的要求進(jìn)行調查。

　　出讓、國家作價(jià)出資（入股）、國家租賃和國家授權經(jīng)營(yíng)國有土地使用權轉讓時(shí)，申請人應提交的權屬來(lái)源證明材料有：原《國有土地使用證》；《轉讓合同》；轉讓地塊投資證明或商品房預售登記備案材料；《房屋所有權證》等地上附著(zhù)物產(chǎn)權證明；土地稅費交納證明文件；其他證明文件。以入股方式轉讓的，還應提交《入股合同》。單位合并、分立和企業(yè)兼并的，還應提交合同及上級主管部門(mén)批準文件。處分抵押財產(chǎn)的，還應提交處分抵押財產(chǎn)有關(guān)證明文件。交換和贈與的，還應提交交換和贈與的有關(guān)證明文件。