城市人口的急劇膨脹、對建筑面積增長(cháng)的需求以及土地面積的有限性，促使建筑物不斷向多層高空發(fā)展，建筑物的結構也日趨復雜。隨著(zhù)房屋的商品化，高層建筑物被區分為多個(gè)部分或者單元出售，建筑物的所有權由單一主體享有變?yōu)槎鄠�(gè)權利主體共有，共有人享有該幢房屋的所有權，成為同幢異產(chǎn)房屋的區分所有權人。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第21條第1款的規定，同一房屋的區分所有權人享有該房屋使用范圍內的基地使用權。這種基地使用權的共有，屬于按份共有。因此，各區分所有權人可取得根據其房屋面積計算的基地使用權份額。各區分所有權人對其擁有的房屋面積和基地使用權份額獨立行使處分權和承擔繳納稅費等義務(wù)。

　　一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在通過(guò)有償方式取得土地使用權后建造樓房，樓房建成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商享有基地使用權。但樓房按“套”或者“單元”出售后，購房者成為整幢樓房的區分所有權人，享有所購置部分的房屋所有權。

　　購房者享有房屋所有權的同時(shí)，享有所購房屋的部分基地使用權，其理由在于：

　�。�1）樓房的各個(gè)樓層離不開(kāi)地面的支持，它們都與基地不可分割。因此，一層的房屋所有權人享有基地使用權，二層以上的房屋所有權人也均享有基地使用權；

　�。�2）根據“房地一致”原則，整個(gè)樓房的所有權與基地使用權是不可分離的。若樓房分割出售，為不同所有者區分所有后，各個(gè)區分所有權人根據其對樓房某一部分享有的所有權，當然的享有部分的基地使用權；

　�。�3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將樓房出售給各區分所有權人時(shí)，售價(jià)中都已包含了取得基地使用權的價(jià)值。

　　承認區分所有權人按份額享有基地使用權，有以下好處：

　�。�1）體現公平原則�？梢允姑恳粋�(gè)區分所有權人都可以通過(guò)轉讓自己的房屋收回其已經(jīng)支付的地價(jià)款，并公平地分享房屋所在土地增值的收益。而且，一旦發(fā)生整幢房屋毀損或者因某種原因需要拆除重建或遷建的情況，所有的區分所有權人都有權決定對基地的處分事宜，并獲取應得的補償。這樣，既公平地保護了購房者的合法權益，也使房屋開(kāi)發(fā)商能夠及時(shí)收回土地投資，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　�。�2）明確權屬劃分。這可為將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育完善之時(shí)，確定土地使用權、發(fā)放土地使用權證書(shū)提供確權依據，并可以通過(guò)明晰權利，避免或者減少糾紛的發(fā)生。

　�。�3）為土地使用稅的征收提供計稅依據。根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第3條的規定，“土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據，依據規定稅額計算征收。”《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定》第四條確定土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權的單位和個(gè)人；該《規定》第五條專(zhuān)門(mén)規定了土地使用權共有情況下土地使用稅的繳納：土地使用權共有的各方，應按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。當區分所有權人成為納稅主體時(shí)，基地使用權分攤的份額成為計算納稅人實(shí)際占用的土地面積，成為計稅的依據。

　�。�4）保護國家的土地收益。國有土地使用者將其所使用的土地使用權（含連同地面建筑物一同）轉讓給第三人時(shí)，應就其轉讓土地交易額按規定比例向國家上繳土地收益。經(jīng)濟體制改革的深入促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格隨之猛漲，出現了在房地產(chǎn)交易，特別是政府定價(jià)的房地產(chǎn)交易中的國家應得收益流向單位或者個(gè)人的現象，使國家遭受了較大的損失。因此，國務(wù)院在《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問(wèn)題的通知》中要求未實(shí)行土地使用權有償出讓和轉讓的，經(jīng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)由當事人協(xié)商出售的國有土地上的各類(lèi)房屋，均應向出售人收取土地收益金。土地收益金按房地產(chǎn)交易建筑面積計收。只有計算出基地使用權分攤的份額，才可確定區分所有權人受讓房屋時(shí)取得的土地面積，以便土地收益的征收。