1、租賃土地使用權的內容

　　租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內以支付租金為對價(jià)對物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內，對承租土地只依法享有占有權、使用權和收益權而沒(méi)有處分權。��

　　依土地使用權與房屋所有權主體統一、“房地一致”原則，租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著(zhù)物享有所有權。這區別于出讓國有土地使用權出租中地上建筑物、其他附著(zhù)物的所有權歸屬。出讓國有土地使用權出租后，承租人僅享有租期內的對土地的占有、使用、收益權，其并非土地使用權人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權人繼續履行，租期屆滿(mǎn)而土地使用權未到出讓年限時(shí)，出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著(zhù)物自然歸屬于出租人。

　　2、租賃土地使用權的權利限制

　�。�1）期限的限制

　　土地使用者可以通過(guò)支付出讓金取得出讓國有土地使用權，也可以通過(guò)支付租金取得租賃土地使用權。土地交易中除各種土地物權的交易外，也存在相應的債權交易。而出讓金比租金高，從國家手中取得土地使用權者為實(shí)現土地租賃經(jīng)營(yíng)、抵押經(jīng)營(yíng)等債權權利，多欲以租賃方式取得土地使用權，若租期過(guò)長(cháng)，國家作為土地所有權人的經(jīng)濟利益無(wú)法得到保障，因此，租賃期限不得超過(guò)國務(wù)院規定的土地使用權出讓的最高年限。同時(shí)，基于承租人在合同關(guān)系中的弱勢地位，為了更好地保護其合法權益，穩定租賃關(guān)系，防止國家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對租賃合同中未約定期限的，應參照土地使用權出讓最高年限處置。

　　此外，國有土地租賃合同仍是租賃合同，但由于標的物土地使用權具有特殊性，《合同法》中有關(guān)“物”租賃的規定不能完全適用，如第214條“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”土地作為重要不動(dòng)產(chǎn)由土地使用者開(kāi)發(fā)利用，若期限規定的過(guò)短，用地者為了在短期內取得最大的利益，必然對土地搞掠奪性開(kāi)發(fā)，濫用土地使用權，到期收回土地使用權時(shí)，土地已退化或毀損嚴重，土地質(zhì)量明顯下降，這既不利于土地資源的合理利用與保護，也不利于發(fā)揮有限土地資源再利用的價(jià)值。因此，土地使用權租期不可限定于二十年。

　　為了更合理、有效地利用土地資源，切實(shí)保障國家的土地收益，根據是否建地上物及其建成后是否長(cháng)期使用，國有土地使用權租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(cháng)期租賃。對短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年；對需進(jìn)行地上建筑物、其他附著(zhù)物建設后長(cháng)期使用的土地，應實(shí)行長(cháng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(cháng)不得超過(guò)法律規定的同類(lèi)用途的土地出讓最高年限。

　�。�2）用途的限制

　　租賃土地使用權人與國有土地所有者代表之間是一種債權債務(wù)關(guān)系，依《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規定，債權人轉讓權利的，應當通知債務(wù)人或經(jīng)其同意。因而租賃土地使用權的轉讓必須經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意，以維護社會(huì )公共利益，保障交易的安全，減少糾紛的發(fā)生。但以從事商品房開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)為目的取得土地使用權的，在土地上建成房屋后將其出售，根據房地一致原則，房屋使用范圍內的土地使用權隨之轉移，弊端之一：該租賃土地使用權轉移并未經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意；弊端之二：房屋買(mǎi)受人支付價(jià)款取得房屋所有權，除此之外，因租賃土地使用權的轉讓?zhuān)�房屋買(mǎi)受人還需承擔租金支付義務(wù)，這無(wú)疑加重了買(mǎi)受人的負擔。而租賃土地使用權人則以支付少于出讓金的租金為代價(jià)，取得了高額的房屋價(jià)款且擺脫原租賃合同約束，這顯然有失公平�；�于上述考慮，規定以租賃方式取得的土地使用權，不得用于從事商品房開(kāi)發(fā)，是合理的。

　　從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當事人，不能單方改變租賃合同約定的權利和義務(wù)，必須征得對方當事人的同意；從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規劃管理部門(mén)批準。因此，在國有土地租賃期限內需改變租賃合同的約定用途的，承租人應當向國有土地所有者代表和城市規劃管理部門(mén)提出申請，經(jīng)批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據改變的用途相應調整租金。