1、轉讓和抵押的要件

　　租賃土地使用權的取得按期繳納租金，多以年為單位，租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務(wù)關(guān)系，因而，用地者對土地只能使用、收益而不可隨意處分，租賃土地使用權的抵押應經(jīng)土地使用者代表的同意。依《城市房地產(chǎn)管理法》第47條的規定，僅以出讓方式取得的土地使用權方可以單獨設定抵押權，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權不能單獨設定抵押權，但依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權可以同時(shí)設定抵押。

　　由于出讓國有土地使用權具有物權性，因而其土地的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)具有相對的穩定性；而租賃土地使用權雖然具有準物權的特征，但由于承租人逐年支付租金，因而仍然存在不穩定性。此外，租賃地塊上的建筑物未建成即未形成產(chǎn)權，租賃土地使用權人亦無(wú)權處分。為了減少權屬爭議，避免房地產(chǎn)關(guān)系復雜化，同時(shí)也是為了更有效地防止土地使用權人不從事土地開(kāi)發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機牟利的炒地皮現象的發(fā)生，從維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序出發(fā)，權利人轉讓或抵押租賃土地使用權應滿(mǎn)足：

　�。�1） 經(jīng)國有土地所有者代表同意；

　�。�2） 按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā)，地上建筑物、其他附著(zhù)物已建成；

　�。�3） 已辦理租賃土地使用權登記以及地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權登記，并取得房地產(chǎn)權證書(shū)。

　�。�4）租賃土地使用權，非隨其地上物不得發(fā)生轉讓、抵押。

　　以租賃方式取得的土地使用權，不得用于商品房開(kāi)發(fā)。這樣可以防止不法商人鉆法律漏洞，以租賃土地使用權之名，行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)，牟取土地出讓金與租金之間的差價(jià)利益，因此建議，除企業(yè)破產(chǎn)、分立外，租賃土地使用權不得分割轉讓。所謂土地使用權分割轉讓?zhuān)�是指在依法取得使用權的土地上，一個(gè)主體將建成后的建筑物、其他附著(zhù)物，轉讓給多個(gè)主體而導致的一個(gè)使用權隨建筑物區分所有權發(fā)生分割，并隨之轉讓的情形。

　　2、權利義務(wù)同時(shí)轉移原則

　　權利義務(wù)同時(shí)移轉原則即“認地不認人”原則。是指租賃土地使用權轉讓時(shí)，轉讓人即原土地使用權承租人與出租人所簽定的租賃合同以及登記文件中所載明的權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人 .但只能是原土地使用權租賃合同規定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權的移轉。因此，轉讓人對其轉讓的權利負擔負有告知義務(wù)，受讓人負有繼續履行原國有土地租賃合同和辦理權屬變更登記的義務(wù)。