一、定義

　　租賃土地使用權是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價(jià)而原始取得的一定期限的國有土地使用權。

　　“租賃”是在一方保留租賃物所有權或合法使用權的前提下，另一方依約在一定期限內占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權，具有用益物權的性質(zhì)。也就是說(shuō)，承租人在租賃期間，對租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權人對租賃物的占有、使用受到不法侵害時(shí)，可以獲得物權保護意義上的法律救濟，如排除妨害、返還財產(chǎn)等。這種現象在現代民法上被稱(chēng)作“租賃權物權化”。民法上的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規則，即不動(dòng)產(chǎn)所有權轉移時(shí)，已有的租賃關(guān)系得保持存續（參見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第2款），就是一個(gè)明證。從實(shí)踐的意義上講，將租賃土地使用權界定為一種土地物權，有利于穩定租賃關(guān)系，保護承租人的合法權益，鼓勵承租人在土地上進(jìn)行投資，從而實(shí)現土地的高效利用，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展。

　　需要注意的是，租賃土地使用權與土地使用權租賃是兩個(gè)不同的概念。前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來(lái)取得。從交易實(shí)務(wù)的角度講，租賃土地使用權發(fā)生在一級土地市場(chǎng)，土地使用權租賃發(fā)生在二級土地市場(chǎng)。在土地登記實(shí)務(wù)中，租賃土地使用權應作為土地使用權登記，土地使用權租賃應作為土地他項權利登記。但是，從租賃關(guān)系的內容看，兩者的基本權利義務(wù)是一致的。不過(guò)，在土地使用權租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權出讓合同的規定。

　　二、租賃土地使用權主體

　　租賃土地使用權作為國有土地使用權的一種，其主體為一般主體。除法律、法規規定的其他用地外，主要包括以下五類(lèi)：

　　1、新增經(jīng)營(yíng)性用地

　　根據《城市房地產(chǎn)管理法》的立法精神，實(shí)踐中，凡是經(jīng)營(yíng)性用地，一般都以作價(jià)出資、出讓或租賃的方式有償取得國有土地使用權。其中，由于租賃價(jià)格遠低于出讓價(jià)格，使土地使用者能以較少的代價(jià)取得國有土地使用權，因而易于為土地使用者采納。但由于其債權性質(zhì)，從承租人方面來(lái)看，其權利范圍仍遜于具有物權性質(zhì)的出讓國有土地使用權；從出租人方面來(lái)看，其經(jīng)濟利益也不如具有物權性質(zhì)的出讓國有土地使用權。因此，從長(cháng)遠考慮，對于新增經(jīng)營(yíng)性用地，重點(diǎn)仍應是推行和完善國有土地出讓?zhuān)�而租賃只能作為出讓方式的補充。

　　2、存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地

　　根據《劃撥?chē)�有土地使用權管理暫行辦法》的有關(guān)規定，劃撥?chē)�有土地使用權改制可采用作價(jià)出資、出讓、租賃三種方式。通過(guò)租賃方式依法取得國有土地使用權，能使國家與企業(yè)之間以繳納土地使用費為體現的行政關(guān)系，轉為以按租賃合同的約定繳納租金為體現的市場(chǎng)關(guān)系，能有效地降低企業(yè)改制成本，因而易于為企業(yè)所接受。

　　3、依法取得場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權的外商投資企業(yè)用地

　　依法取得場(chǎng)地使用權的外商投資企業(yè)用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過(guò)租賃方式依法取得國有土地使用權。

　　4、短期用地

　　根據《土地管理法》的規定，臨時(shí)用地的期限不得超過(guò)二年，而實(shí)踐中亦有超過(guò)二年的，一般稱(chēng)之為短期用地。法律規定，短期用地和臨時(shí)用地都不得修建永久性建筑，其法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單，加之租賃價(jià)格較低，且操作簡(jiǎn)便、靈活，因而實(shí)行土地使用權有償使用，最適合采用租賃方式。但是，由于臨時(shí)用地的期限過(guò)短，賦予其用地者以租賃土地使用權這種具有準物權性質(zhì)的權利，不利于土地資源的合理、有效利用，因而立法在賦予短期用地的使用者可依法取得租賃土地使用權的權利的同時(shí)，還應充分考慮土地資源的稀缺性。

　　5、改變用途、增加建筑面積而未補交地價(jià)的用地

　　依有關(guān)法律規定，改變土地用途、增加建筑面積應當補辦出讓手續，繳納出讓金，但實(shí)踐中執行的難度較大。對此，應予以變通，即自用目的的，允許其通過(guò)設定租賃關(guān)系來(lái)調整其與國家之間的利益關(guān)系，但用于轉讓時(shí)，則必須補辦出讓手續，繳納出讓金，以防法律關(guān)系復雜化，從而切實(shí)維護買(mǎi)受人的合法權益。