1、土地使用權的租賃方式

　　國有土地租賃合同體現了用地者與國家間的債權債務(wù)關(guān)系，對于國有土地租賃合同中雙方當事人的權利、義務(wù)以及租金、租期等必備條款應由當事人雙方——國有土地所有者代表與用地者協(xié)商確定。因此，“協(xié)議”方式應為租賃土地使用權取得的主要方式。

　　隨著(zhù)《拍賣(mài)法》、《招標投標法》的相繼出臺，在國有土地租賃這一經(jīng)濟領(lǐng)域中引入招標、拍賣(mài)等競爭性締約方式已具有可行性。這兩種競爭方式的作用在于：能夠實(shí)現國有土地所有者經(jīng)濟利益的最大化，避免國有土地所有者代表與用地者在協(xié)議過(guò)程中以權謀私。另外，實(shí)踐中亦存在政府定租的租賃方式，即國有土地所有者代表根據基準地價(jià)，結合土地市場(chǎng)的供求狀況和出讓年限，單方確定并公示土地的標定地租，租賃國有土地使用權的方式。此方式公開(kāi)、公正、公平，操作性強，能有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競爭，防止腐敗和國有資產(chǎn)流失。招標、拍賣(mài)、政府定租方式也可作為租賃土地使用權的取得方式。

　　2、租金及其支付方式

　　參考實(shí)踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以“約定”優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時(shí)，基于維護國家利益的考慮，對租金的約定也應予以限制，參照出讓金最低額的規定確定租金的最低限額，無(wú)論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，以約束國有土地所有者代表，避免其以權謀私，與用地者約定過(guò)低租金損害國家利益。

　　在租金的折算標準方面，對于在取得土地使用權時(shí)，承租人已支付了征地、拆遷等土地費用的，如按全額地價(jià)折算其租金標準，顯然有失公平；同理，對于在取得土地使用權時(shí)，承租人未支付其他土地費用的，則應按全額地價(jià)折算其租金標準，才不失公平�；�于公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用權時(shí)未支付其他土地使用費的，其租金標準應按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權時(shí)，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標準應按扣除有關(guān)費用后的地價(jià)余額折算。

　　土地作為重要不動(dòng)產(chǎn)，屬稀缺資源，在經(jīng)濟生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因導致利用價(jià)值降低，土地的租期愈長(cháng)，預期利益的不確定性愈強。因此，租賃雙方應當確定不低于法定最低限額的基準租金額。但如果租賃合同僅規定了固定租金，則情勢變更導致的土地價(jià)值的變動(dòng)對雙方當事人均會(huì )不利，對此租賃雙方則應在租賃合同中約定租金浮動(dòng)的比例和方法，且該比例和方法應保證實(shí)際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。 此外，長(cháng)期租賃中土地價(jià)值的變動(dòng)無(wú)法預料，有限的理性無(wú)法對一切預先做出計劃，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應當五年調整一次。同時(shí)，五年以下的短期租賃，由于時(shí)間短，土地價(jià)值的變化對雙方利益的影響小，若無(wú)一個(gè)相對固定的法定最低年租金額與政府定租的年租金額，則國家作為特殊的民事主體，依其在土地價(jià)格的評估中的特殊地位及權力勢必造成租金的濫漲，損害用地者的利益，因此“五年調整一次”又是對政府行為的限制。如此，既可避免政府濫用權利，任意提高租金損害用地者利益，又可在土地增值時(shí)保障國家的最大收益，從而使立法規定在兼具硬性操作標準的同時(shí)，又不失靈活的適應性。

　　為鼓勵經(jīng)營(yíng)性劃撥土地使用者通過(guò)租賃方式取得土地使用權，以克服土地資源行政劃撥的單一性所帶來(lái)的負面影響，逐步理順土地租、稅、費體系混亂無(wú)序的狀況，確立土地收益中“明租、正稅、少費”的原則，建立起完善的土地市場(chǎng)體系，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快土地使用權的商品化進(jìn)程。對于劃撥?chē)�有土地使用權轉租賃土地使用權的，租賃雙方應當簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。