一、定義

　　城市私房用地使用權是城市私有房屋的所有權人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權。

　　城市私房用地使用權，在權利主體方面，限定為城市私有房屋所有權人。這類(lèi)房屋占用的土地使用權的取得有一定特殊性。其中多數人屬于在全國實(shí)行土地公有制以前已經(jīng)取得房屋及其所占土地的所有權，土地公有化以后仍繼續享有房屋所有權，因而享有相應的國有土地使用權的情形。土地公有化以后經(jīng)批準新建、擴建或翻建的城市居民私有房屋，也照此辦理。這些城市私房所享有的土地權利屬于劃撥?chē)�有土地使用權。在權利客體方面，限定為房屋所占用的土地。這意味著(zhù)城市私房用土地使用權是依附于房屋所有權而存在的。房屋所有權移轉，其土地使用權隨之移轉；房屋所有權喪失，其土地使用權隨之終止。

　　二、城市私房用地使用權的內容及限制

　�。ㄒ唬�權利范圍

　　城市私房用地使用權人可實(shí)際控制私房占用范圍內的國有土地并可通過(guò)使用該土地上的房屋而實(shí)現對土地的利用和收益。此外，因為城市私房用地使用權人擁有其房屋的所有權，故法律承認其財產(chǎn)處分權。

　�。ǘ�）處分權

　　私有房屋所有權的處分必然伴隨著(zhù)私房用地使用權的處分。因此，國家歷來(lái)的政策都允許城市私房用地使用權人轉讓、出租、抵押其私有房屋及其所用國有土地的使用權，即根據房地主體一致的原則實(shí)現對國有土地的有限的處分權能。所謂有限的處分權是指，第一，私房用地使用權不得脫離房屋單獨處分（即對處分權任意行使的限制）；第二，私房所有權轉讓、抵押或者投資時(shí)，其用地使用權不得脫離房屋單獨保留（即對處分權不行使的限制）。

　�。ㄈ�）繼承

　　城市私房作為公民的合法財產(chǎn)當然可以繼承。依房地一致原則，其占用范圍內的國有土地使用權一并繼承。若無(wú)繼承權或者繼承人喪失繼承權的，城市私房及其占用范圍內的土地使用權視為無(wú)主財產(chǎn)。依民法理論，無(wú)主財產(chǎn)的所有權屬于國家。

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　　城市私房用地使用權人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途。土地用途特定是我國土地權利制度的一項基本原則，這對于城市私房及其占用的土地也不例外。實(shí)踐中，確實(shí)需要改變用途的，例如將原住宅改為商用的，必須經(jīng)依法審批。同時(shí)，國家作為城市土地所有權主體，對土地享有發(fā)展權，她可以通過(guò)控制土地用途來(lái)實(shí)現其對土地的收益權，因此，用地者在改變房屋及其占用土地的用途時(shí)，必須向國家上繳土地收益、辦理變更登記手續。

　�。ㄎ澹┓�建限制

　　城市私房用地使用權人未經(jīng)批準不得擅自翻建房屋。如此限制的主要原因在于：首先，土地利用規劃與城市發(fā)展規劃對城市的發(fā)展都是不可或缺的，二者相互協(xié)調、相輔相成，擅自翻建房屋可能會(huì )違反城市發(fā)展規劃：其次，城市私房多是毗鄰而建，允許私房用地使用權人自建不符合城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，而應該進(jìn)行總體開(kāi)發(fā)；最后，允許私房用地使用權人自建會(huì )使得舊城改造拆遷中拆遷人支付的代價(jià)過(guò)高。因此，城市私房用地使用權人的處分權能應受一定限制。