土地增值稅的由來(lái)？

　　1993年12月13日，為了規范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例），規定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人應當依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開(kāi)始施行。2006年，全國土地增值稅收入為231億元。土地增值稅按納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項目后的余額計征。

　　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項目金額50％、未超過(guò)扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項目金額100％、未超過(guò)扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。也就是說(shuō)，土地增值稅要視增值率的大小，采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過(guò)扣除項目金額200％的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，并不是全部按60％的稅率計征。

　　根據土地增值稅條例及其實(shí)施細則的規定，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在計算增值額時(shí)，除可扣除有關(guān)成本費用外，還可按取得土地使用權所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、新建房及配套設施的成本三項支出之和加計20%的扣除。建造普通標準住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。

　　2006年以來(lái)，財政部、國家稅務(wù)總局先后下發(fā)了21號文件和187號文件，對土地增值稅有關(guān)政策進(jìn)一步給予了明確。

　　現在人們經(jīng)常提到的預征和清算是什么概念？

　　土地增值稅實(shí)施細則規定，對納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據以計算增值額的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進(jìn)行清算，多退少補。從實(shí)際情況看，各地稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執行條例和細則的有關(guān)規定，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅，并在結算后進(jìn)行稅款清算，多退少補。因此，可以說(shuō)土地增值稅清算是該稅種開(kāi)征后就一直存在的一項日常征管工作。

　　預征適用財稅（2006）21號文件，清算適用國稅發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號文件），兩個(gè)文件的著(zhù)眼點(diǎn)是針對各地對土地增值稅的預繳和清算工作進(jìn)一步給予了明確，21號文件主要明確預征，187號文件主要明確清算。

　　近期的土地增值稅清算會(huì )產(chǎn)生哪些影響？

　　由于對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷(xiāo)售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺在政策上不會(huì )額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會(huì )加重購房者的經(jīng)濟負擔。

　　土地增值稅是國家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控而出臺的稅種，主要目的是調節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到積極的作用。