一、為什么要制訂全國統一的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準？

　　一些地方在招商引資中競相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)、低于成本出讓工業(yè)用地是當前土地管理與調控中存在的一個(gè)突出問(wèn)題，危害十分嚴重。

　　一是工業(yè)用地低成本過(guò)度擴張，助長(cháng)了大量低水平重復建設，影響了中央宏觀(guān)調控政策的有效實(shí)施。

　　二是地區之間競相壓價(jià)搞惡性競爭，破壞了公開(kāi)公平、競爭有序的市場(chǎng)環(huán)境，造成了新的區域不平衡，影響了區域協(xié)調發(fā)展。

　　三是由于土地出讓的價(jià)格遠低于其實(shí)際成本，國有土地所有者權益沒(méi)有得到應有體現，造成了國有土地資產(chǎn)大量流失。

　　四是由于土地取得成本低，一些企業(yè)圈占大量土地，建花園式工廠(chǎng)，造成了土地資源的低效利用和閑置浪費。

　　五是損害了農民的土地財產(chǎn)權益。地方政府低價(jià)出讓土地往往是以壓低拖欠征地補償費，犧牲農民利益為代價(jià)的，其結果是直接侵犯了農民合法的土地財產(chǎn)權益。

　　要從根本上解決這個(gè)長(cháng)期困擾土地管理工作的突出問(wèn)題，必須堅持以全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，按照促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟全面、協(xié)調、可持續發(fā)展的要求，理順工業(yè)用地的價(jià)格形成機制，使工業(yè)用地價(jià)格能充分反映市場(chǎng)供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎性作用，針對當前工業(yè)用地的供求狀況，合理制訂工業(yè)用地出讓價(jià)格的最低控制標準是推進(jìn)工業(yè)用地市場(chǎng)化配置的重要基礎。

　　為此，2004年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規定，“禁止非法壓低地價(jià)招商”，“各省、自治區、直轄市人民政府要依照基準地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓最低價(jià)標準，協(xié)議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外，出讓價(jià)格不得低于最低價(jià)標準。”但是各地在執行這一政策時(shí)都怕提高本地地價(jià)影響招商引資，因此有的省份在制訂最低價(jià)標準時(shí)不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執行效果。

　　為此，今年8月31日，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國發(fā)[2006]31號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)國發(fā)31號文件）中明確提出，國家要根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準統一公布制度，而且規定工業(yè)用地必須采取招標拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)�其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標準。為貫徹落實(shí)31號文件精神，我部組織制訂了《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《標準》），下發(fā)了《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準>的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對《標準》的有關(guān)實(shí)施政策做出了一系列明確規定。

　　二、《標準》的實(shí)施有什么意義和作用？

　　《標準》的發(fā)布實(shí)施，是貫徹落實(shí)國發(fā)[2006]31號文件精神，加強工業(yè)用地調控的一項重大政策，是國家運用土地價(jià)格手段參與宏觀(guān)調控的重要舉措，對有效抑制工業(yè)用地的低成本擴張，維護公開(kāi)公平公正的土地市場(chǎng)秩序，推進(jìn)區域協(xié)調發(fā)展，保障土地所有者合法權益，促進(jìn)土地的節約集約利用具有重大意義，而且對于“以工補農、以城促鄉、城鄉統籌”的和諧社會(huì )的建立具有深遠影響。具體而言，《標準》將在以下四個(gè)方面發(fā)揮重大作用。

　�。ㄒ唬�規范工業(yè)用地市場(chǎng)秩序

　　《標準》的實(shí)施，為各地工業(yè)用地出讓確定了一條價(jià)格“底線(xiàn)”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價(jià)賤賣(mài)國有土地資產(chǎn)等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業(yè)用地以招標拍賣(mài)掛牌方式出讓奠定了基礎，為建立統一規范有序競爭的土地市場(chǎng)提供了保障，為查處低價(jià)出讓土地的違法行為提供了參考依據。

　�。ǘ�）保障被征地農民的基本權益

　　《標準》在制訂過(guò)程中，嚴格執行了國發(fā)31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定收取的相關(guān)費用之和”的規定，通過(guò)提高工業(yè)用地的出讓價(jià)格，將有效抑制一些地方因低價(jià)出讓土地而有意壓低征地補償費用的行為，有利于保護被征地農民的基本權益，促進(jìn)社會(huì )的和諧穩定。

　�。ㄈ�）促進(jìn)區域協(xié)調發(fā)展

　　《標準》是依據各地土地等別和區域土地利用政策等制訂的�！稑藴省放c土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價(jià)標準不同，最高等別（一等）相對應的最低價(jià)標準（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國東、中、西部不同區域的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況與土地利用差異，體現了區域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導向，有利于縮小東中西部差距，有利于區域間產(chǎn)業(yè)結構的調整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉移，促進(jìn)區域協(xié)調發(fā)展。

　�。ㄋ模┓�定住宅用地價(jià)格

　　最低價(jià)標準是按照不低于成本的要求確定的，與現在各地工業(yè)用地的實(shí)際出讓價(jià)格相比，將有較大幅度的提高。工業(yè)用地價(jià)格提高后，將會(huì )抑制工業(yè)用地的過(guò)度擴張，提高工業(yè)用地的集約利用程度，在土地供應總量不變的前提下，地方政府可以通過(guò)調整土地供應結構，適當增加住宅用地的供應量，促進(jìn)住宅用地價(jià)格的穩定。同時(shí)，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補貼工業(yè)用地成本的行為。

　　三、最低價(jià)標準是如何確定的？

　　《標準》的制訂工作是一項政策性強、涉及面廣、技術(shù)要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關(guān)單位及有關(guān)專(zhuān)家，成立了專(zhuān)項工作組，多次召開(kāi)座談會(huì )、研討會(huì )，對最低價(jià)標準的制訂思路和技術(shù)方法進(jìn)行了認真研究，廣泛聽(tīng)取了地方國土部門(mén)、高等院校、科研院所專(zhuān)家及地價(jià)評估專(zhuān)業(yè)人士意見(jiàn)，按照《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國發(fā)[2006]31號）關(guān)于“國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準”和“工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準不低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定收取的相關(guān)費用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設用地土地有償使用費標準為基礎，通過(guò)測算各土地等別工業(yè)用地成本與新增建設用地土地有償使用費之間的倍數關(guān)系，確定全國各縣、市（區）工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準”的思路和方法，并組織對全國各縣、市（區）工業(yè)用地成本及出讓價(jià)格進(jìn)行了調查測算。經(jīng)測算并征求各地意見(jiàn)，最終按6倍確定最低價(jià)標準，該標準比較符合各地實(shí)際，提高幅度是可以承受的。

　　為了確保最低價(jià)標準得到切實(shí)貫徹執行，防止一些地方隨意修正，變相低價(jià)出讓土地，我部對《標準》如何貫徹執行還規定了八條具體的政策措施。

　　四、土地等別是如何確定的？《標準》為什么要與土地等別相掛鉤？

　　土地等別是制訂最低價(jià)標準的核心和基礎。該等別是國土資源部、財政部為適應新增建設用地土地有償使用費征收的需要，于1998年根據全國2864個(gè)縣、市（區）級行政單元的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平、土地資源狀況、基準地價(jià)水平等因素，采用綜合評價(jià)法，按照評價(jià)分值的15個(gè)區間段確定的，將全國各縣、市（區）土地分成15個(gè)等別。2002年在征求各地意見(jiàn)后做了調整�，F行土地等別的劃分基本反映了各地的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況，體現了我國東、中、西部地區土地利用差異。如東、中部社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展較快地區主要集中在較高土地等別，而中、西部地區主要集中在較低土地等別�，F行土地等別在新增建設用地土地有償使用費的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認可。

　　為了發(fā)揮地價(jià)對土地利用的調控作用，我們在制訂最低價(jià)標準時(shí)，明確了最低價(jià)標準與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎上制訂的最低價(jià)標準，隨土地等別的降低呈現明顯的下降趨勢，最高等別（一等）相對應的最低價(jià)標準（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現了區域土地利用政策。