清算土地增值稅會(huì )抬高房?jì)r(jià)嗎？

　　清算土地增值稅無(wú)疑會(huì )加大房地產(chǎn)發(fā)展商建房子的成本。但在市場(chǎng)經(jīng)濟中，價(jià)格只取決于供求關(guān)系，而與成本無(wú)多大關(guān)系，只有在過(guò)去計劃經(jīng)濟的年代，才會(huì )根據產(chǎn)品的成本定它的價(jià)格，所以，清算土地增值稅雖然提高了房地產(chǎn)發(fā)展商房子的成本，但不會(huì )對房?jì)r(jià)的上漲產(chǎn)生直接的影響。說(shuō)白了，如果市場(chǎng)上沒(méi)有人要你的房子，你就得降價(jià)出售，虧本了你也得降價(jià)；反過(guò)來(lái)，市場(chǎng)上如果搶購你的房子，即使這房子是別人白送給你的，對你來(lái)說(shuō)成本是零，你也可以按市場(chǎng)的價(jià)格銷(xiāo)售出去。

　　但是，這次清算土地增值稅，從房屋的供求關(guān)系來(lái)說(shuō)，是不是影響到了形成房屋價(jià)格最基本的機制——供求關(guān)系呢？我們一起看看這項政策對房?jì)r(jià)形成機制——供求關(guān)系的影響。從供應量上來(lái)看，過(guò)去的兩年，由于各項宏觀(guān)調控政策的實(shí)施，尤其是銀行政策的實(shí)施，許多房地產(chǎn)公司的資金已經(jīng)非常緊張，與前幾年大不相同了。有些公司可能因這次土地增值稅的清繳而斷頓，沒(méi)有資金蓋房子了，公司熄火了，真是“漏房偏遇連天雨，雪后再降數場(chǎng)霜”。從這方面來(lái)看，肯定是減少了市場(chǎng)上房屋的供應量。

　　對一些從事商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在關(guān)于銷(xiāo)售和持有寫(xiě)字樓和商鋪上，會(huì )進(jìn)一步地進(jìn)行測算和權衡，我想一定會(huì )有一些開(kāi)發(fā)商會(huì )轉變自己的經(jīng)營(yíng)戰略，把過(guò)去以銷(xiāo)售為主轉向以自己持有為主，因為自己持有的物業(yè)不用繳納這從30—60%不等的土地增值稅，同時(shí)，出租的回報率在中國比其他的國家和城市都要高很多。但討論了近十年的物業(yè)稅又會(huì )不會(huì )出臺？什么時(shí)候出臺？稅率到底有多少？這對做一個(gè)持有物業(yè)的決定又是一個(gè)不利的消息。但從現有實(shí)施的所有政策來(lái)看，把銷(xiāo)售物業(yè)轉向持有物業(yè)的可能性會(huì )加大，從而也會(huì )減少這部分物業(yè)在市場(chǎng)上的供應量。

　　總體來(lái)說(shuō)，從1993年12月13日起，懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上十幾年的一塊大石頭終于要在2007年2月1日落地了，作為房地產(chǎn)行業(yè)的一位從業(yè)人員，不能在這石頭落地之時(shí)掩耳盜鈴。但到底會(huì )激起多大的震蕩？對每個(gè)公司到底會(huì )造成多大的影響？對市場(chǎng)上的房?jì)r(jià)會(huì )造成多大的影響？還有許多不確定的市場(chǎng)變化。但有一點(diǎn)是可以肯定的，就是2007年全國納稅排行榜中的房地產(chǎn)公司的比重將有大幅度的增加。無(wú)論如何，這個(gè)文件的出臺對那些在會(huì )計、資金方面最保守的公司震蕩是最小的。只有那些在經(jīng)營(yíng)方面保守穩定的公司，才能經(jīng)得起市場(chǎng)上和政策方面的任何風(fēng)風(fēng)雨雨。

　　清算土地增值稅對房地產(chǎn)商的影響有多大？

　　專(zhuān)家：要分析清算土地增值稅對房地產(chǎn)商的影響，我們先回顧一下它出臺的歷史：1993年12月13日，國務(wù)院頒布了《土地增值稅條例》，要求1994年1月1日起實(shí)施。1995年1月27日，財政部又頒發(fā)了《實(shí)施細則》。但是，在這十幾年的時(shí)間里，關(guān)于土地增值稅的傳言不斷，有的說(shuō)要取消了；有的說(shuō)要把過(guò)去的30%、40%、50%、60%統一起來(lái)；也有一段時(shí)間盛傳什么部門(mén)給什么部門(mén)已經(jīng)打了報告了，只等他們批準就可以取消了……

　　各地土地增值稅的預提情況也各有不同。以北京為例，2007年1月1日之前，普通住宅不預征土地增值稅；公寓按預（銷(xiāo)）售收入的0.5%預征土地增值稅；寫(xiě)字樓與商鋪按預（銷(xiāo)）售收入的1%預征土地增值稅。2006年12月19日，北京市地稅局剛下發(fā)文件，要求在2007年1月1號以后，土地增值稅不再分普通住宅、公寓、商業(yè)寫(xiě)字樓了，除政府批準的經(jīng)濟實(shí)用房和限價(jià)房外，一律按1%預征，其他城市的情況也都各有不同。所以，不同的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所處城市的不同，受這次清算土地增值稅的影響也很不一樣，所以不能簡(jiǎn)單地說(shuō)影響大，影響小，或者沒(méi)有影響。

　　還有非常重要的一點(diǎn)，就是一些上市公司，尤其是境外的上市公司，他們大多數的會(huì )計報表都是由國際公認的會(huì )計師事務(wù)所，如畢馬威這樣的事務(wù)所做審計的，他們都是嚴格地按照國務(wù)院當年頒發(fā)的《土地增值稅條例》和財政部頒發(fā)的《實(shí)施細則》來(lái)做了全額的預提，這些做了全額預提的公司在這次清繳政策中不會(huì )造成什么重大的影響。但也有一些公司，甚至一些上市公司，只做了土地增值稅的預繳，但沒(méi)有做到全額的預提，2月1日實(shí)施的清繳土地增值稅的政策可能對這類(lèi)公司的現金流造成重大影響，甚至會(huì )出現資金鏈條的斷裂，因為這是把1994年1月1日以來(lái)所有的賬放在一起算，算的是總賬，有些公司可能就吃不消了，承受不了了。我們也看到一些房地產(chǎn)公司在上市公司公告中就曾明確地說(shuō)，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來(lái)的股東負責。有些人就會(huì )想，這十幾年都沒(méi)有清繳的土地增值稅，是不會(huì )算總賬的，是不會(huì )清繳的，根本沒(méi)有想到，2月1號就成了算總賬的清繳日。

　　那清繳土地增值稅會(huì )不會(huì )對股票市場(chǎng)產(chǎn)生影響？

　　隨著(zhù)時(shí)間的推移，大家會(huì )看清，這個(gè)政策對每一個(gè)公司，每一支股票的影響都是各不相同的，對有些公司的影響可能非常大，對有些公司的影響就很輕微。對與房地產(chǎn)相關(guān)的其他行業(yè)，如銀行、建材、水泥、家居等行業(yè)，我認為不會(huì )出現太大的影響，因為中國的經(jīng)濟發(fā)展總體來(lái)說(shuō)是健康的，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是健康的。