在土地儲備工作中，土地整理和開(kāi)發(fā)是至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節，是“凈地”招拍掛出讓土地的關(guān)鍵。但是，隨著(zhù)土地儲備工作全面深入地開(kāi)展，土地前期開(kāi)發(fā)不僅是工作重點(diǎn)，更是工作難點(diǎn)。土地前期開(kāi)發(fā)工作與發(fā)改委、規劃、建設、電力等10多個(gè)部門(mén)緊密相關(guān)，具有工作任務(wù)繁重、協(xié)調難度大、情況復雜、事情具體等特點(diǎn)。

　　土地前期開(kāi)發(fā)工作量多，難度大。特別是老城區地塊的開(kāi)發(fā)，需要進(jìn)行項目立項、房屋拆遷安置、電力通信線(xiàn)桿遷移、地下光纜遷移、地下水管改道、場(chǎng)地平整、出讓方案設計、放樣測量、出讓紅線(xiàn)審定、出讓規劃設計條件審查、建設管理要求審批等程序，每項工作都需請求有關(guān)部門(mén)幫助落實(shí)解決，才能順利完成各項開(kāi)發(fā)任務(wù)。

　　協(xié)調力度不足，影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度。繁瑣的工作程序和冗長(cháng)的審批工作日，給土地前期開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)極大的壓力。同時(shí)協(xié)調多個(gè)部門(mén)的工作難度很大，常因各部門(mén)之間的意見(jiàn)分歧延長(cháng)工作時(shí)間，影響工作進(jìn)度。由此可見(jiàn)，在前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各類(lèi)問(wèn)題，必須得到相關(guān)部門(mén)的重視和配合，否則僅憑儲備中心自身的力量很難協(xié)調解決，最終會(huì )影響前期開(kāi)發(fā)工作的進(jìn)展。

　　針對以上問(wèn)題，筆者認為要做好儲備土地的前期開(kāi)發(fā)工作，可從以下幾方面入手：

　　土地儲備必須與城市規劃緊密配合，做到土地儲備規劃先行。土地利用總體規劃相對宏觀(guān)，主要對建設用地和農用地作出限定，而城市規劃則是從操作層面為土地儲備前期工作提供具體的規定和要求，成為土地儲備工作的重要法律依據。因此，土地儲備必須要遵循規劃先行、服從規劃的原則。

　　在土地收儲階段，城市規劃影響儲備土地的收儲類(lèi)別、收儲區域和收儲時(shí)間。從收儲土地類(lèi)別看，應選擇經(jīng)營(yíng)性用地；從收儲區域看，應集中資金重點(diǎn)儲備增值潛力大的土地；從收儲時(shí)間看，優(yōu)先收儲基礎設施較完善、前期開(kāi)發(fā)阻力小的土地。因此，土地儲備機構應當在收儲前征詢(xún)規劃部門(mén)意見(jiàn)，從用地性質(zhì)、區位配套、規劃發(fā)展前景等多方面因素綜合考慮。

　　在土地出讓階段，城市規劃起了至關(guān)重要的作用。土地儲備機構應在城市總體規劃和詳細規劃的基礎上，仔細分析當前土地市場(chǎng)的變化和需要，合理編制下一年度的儲備土地出讓計劃。根據出讓計劃，土地儲備機構委托規劃部門(mén)進(jìn)行出讓方案審查，確定出讓地塊的具體規劃設計條件，規劃部門(mén)的意見(jiàn)直接影響到儲備土地的出讓時(shí)機和出讓收益。

　　合理分解工作任務(wù)，實(shí)行項目聯(lián)動(dòng)考核機制，促進(jìn)各相關(guān)部門(mén)的工作積極性。為提高儲備土地前期開(kāi)發(fā)效率，全國不少地區以文件形式明確規定，土地儲備機構可以協(xié)議委托出讓地塊所在區域人民政府組織的機構或國有獨資公司進(jìn)行儲備土地的開(kāi)發(fā)整理。土地儲備機構主要負責辦理計劃立項、規劃和土地報批，與委托開(kāi)發(fā)整理單位簽訂《儲備土地委托開(kāi)發(fā)整理協(xié)議書(shū)》，對委托地塊開(kāi)發(fā)實(shí)施指導幫助、監督檢查和驗收。這種模式在一些地區已經(jīng)開(kāi)始具體實(shí)施。

　　為明確工作職責，必須建立相應的土地儲備項目聯(lián)動(dòng)考核機制。政府根據年度土地前期開(kāi)發(fā)計劃和房地產(chǎn)供地計劃，確定具體的工作任務(wù)和目標，并將任務(wù)合理分工、分解下達到各區、各職能部門(mén)。在具體實(shí)施過(guò)程中，可由政府有關(guān)部門(mén)如土地儲備委員會(huì )負責監督檢查。各區域中只要完成前期開(kāi)發(fā)的土地，就可以?xún)?yōu)先進(jìn)行收儲，盡早安排土地出讓。